黑石終止收購SOHO中國，股價暴跌34%，潘石屹何去何從？

美國當地時間9月11日，2021年美國網球公開賽女單決賽，坐在看台上的潘石屹與妻子張欣並沒有展現出往日招牌式的笑臉，就在此前一天，黑石宣布終止收購SOHO中國的交易。

大家好，我是窄門俠客，今天我們聊一聊黑石為什麼終止與SOHO中國的交易，反壟斷與共同富裕大背景下，潘石屹該何去何從。

一、黑石為什麼終止與SOHO中國的交易？

9月10日，SOHO中國發佈公告稱，黑石集團決定不就收購公司全部股份作出要約。這意味着，這起價值近257億港元的收購無疾而終。

這一消息很快在資本市場做出反應，9月13日，SOHO中國股價大幅低開，並且持續走低，截至當日收盤，跌幅為34.57%，股價為2.29港元/股，總市值為119.1億港元，較上一交易日縮水近63億港元。

從6月16日SOHO中國宣布黑石要對其進行收購，到雙方宣布終止收購，不足三個月。

這中間到底發生了什麼，黑石為什麼終止與SOHO中國的交易？

根據SOHO中國8月6日發佈的公告稱，其與黑石集團的收購交易被市場監管總局依據反壟斷法正式立案審查。

這意味着，這起併購案達到反壟斷法規定的經營者集中申報標準，國家監管部門予以立案審查，屬於正常程序。根據以往的收購案例，絕大多數收購案經審查後會得到批准，少數會附加限制性條件，黑石對SOHO中國的收購理論上不構成排除、限制競爭的效果，因此從法律上來說大概率不會被終止，就此而言，經營者集中審查並非這起併購能否成功的決定因素。

那麼真正讓黑石放棄收購的主因有什麼呢？

根據9月10日，SOHO中國發佈的公告，截至當日，概無任何作出要約的先決條件已獲達成。鑒於目前滿足先決條件的進展不足，要約方、承諾方、承諾股東與SOHO中國共同評估了滿足先決條件所需的正在進行中的評估程序，以及在要約時間表內完成該程序的可能性。各方一致認為，無法在最後截止日當天或之前滿足先決條件。各方也一致同意不會推遲最後截止日。

這裡的關鍵詞是「先決條件」，那麼，收購要約中提出的先決條件是什麼呢？SOHO中國與黑石在6月16日就收購交易發佈的聯合公告，其中曾提到收購要約作實（生效）的先決條件。其中包括：(1)市場監管總局根據反壟斷法批准要約；(2)直至第（1）個先決條件達成之日，在任何司法轄區不存在任何會使要約無效、不合法、不可執行、被禁止實施或附加任何條件、限制、義務的訴訟、調查、未執行完畢的法令等；（3）SOHO中國最近日期未發生任何重大不利變化。

根據先決條件第一條，只有市場監管總局根據反壟斷法同意其收購後，黑石與SOHO中國才可完成這起併購。而現在，黑石最終做出終止併購交易的決定，使得這一併購案件終化為泡影，而此時，市場監管總局的審查結果尚未公開發佈。

值得一提的是，就在9月6日，SOHO中國還發佈公告稱，已提供進一步文件及材料，以回應監管機構關於補充額外信息的要求，審查工作仍在繼續進行。然而，四天之後，SOHO中國公告了黑石終止收購的消息。

通過以上信息，我們不難看出，黑石終止與SOHO中國的交易，大概率出於對中國當下宏觀經濟形勢以及經濟政策的走勢做出的判斷，當然，這背後還存在更複雜的因素，更直觀的看法就是在反壟斷與共同富裕大背景下，黑石集團知難而退。

二、SOHO中國還能賣得掉嗎？

目前SOHO中國的核心資產主要是位於北京和上海的8個商業項目，也是潘石屹口中的「八大金剛」，北京的望京SOHO、光華路SOHO2期、前門大街、麗澤SOHO，上海的外灘SOHO、SOHO復興廣場、古北SOHO和SOHO天山廣場。根據SOHO中國在6月的公告中稱，其現在持有並管理130萬平方米商業物業。

2007年赴港上市以來，SOHO中國逐漸成長為國內頂尖的甲級寫字樓開發商之一。2014年之後，SOHO中國開始甩賣旗下的非核心資產，以維持公司利潤。與此同時，潘石屹開始在美國和英國等地收購資產，此時 「潘石屹要跑路」的傳言也甚囂塵上。

2020年疫情暴發後，中國國內寫字樓空置率創出新高，SOHO中國也受到衝擊，旗下物業出租率大幅下滑，去年凈利潤同比下降近六成，面臨較大市場壓力。在房地產宏觀調控態勢繼續高壓以及各種不利形勢之下，出售或許是SOHO中國首要考慮的出路。

黑石宣布終止收購之後，潘石屹大概率還會尋找新的買家，但燙手的山芋，誰又敢接手呢？

三、潘石屹該何去何從？

黑石的退場，讓潘石屹黯然神傷。

接下來面對的是如何繼續經營「增收不增利」的八大金剛。

根據此前發佈的SOHO中國半年報顯示，今年上半年，SOHO中國實現營業收入8.05億元，較上年同期的14.53億元下降44.6%。

上半年，SOHO中國錄得毛利6.59億元，同比下降17.52%；凈利潤3.43億元，歸母凈利潤3.4億元，同比增長67.49%。

負債方面，截至今年6月末，SOHO中國凈資產負債率約為43%，平均借貸成本約4.7%；現金及現金等價物約為14.92億元，同比增長276%；總資產711.09億元，總負債約為332.46億元。

SOHO中國主打的業務是寫字樓租賃，租金收入是最大的營收。而2020年以來，受新冠疫情的影響，寫字樓市場一夜之間進入「冰封」狀態，北京寫字樓空置率一度逼近20%，創下近10年以來的新高值。

據高力國際數據顯示，2020年底，北京寫字樓租金水平已經下降至351元/月/平，2019年同期，這一數值可以達到383元/月/平。此前，在麗澤SOHO入市時，潘石屹還曾直言不諱地對媒體傾訴：「租金水平太低，租金回報率都不好意思說。」

想必潘石屹心裏很清楚，SOHO中國大概率找不到接盤俠了，面臨的選擇只能是繼續自持經營或者散賣物業，這樣的話，經營業績很難維持上市公司的低位，投資者誰又會看好呢，退市也是大概率事件了。

對於黑石終止收購SOHO中國一案，您有什麼看法和見解，歡迎留言討論。