案例分析 | 建築工程質量潛在缺陷保險（IDI）尚在政策過渡期，開發商可否任意解除？

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日前，上海金融法院審結了某財產保險股份有限公司上海分公司訴上海某房地產開發有限公司財產保險合同糾紛案。該案系全國首例建築工程質量潛在缺陷保險（IDI保險）合同糾紛。IDI保險提供長達十年的建築物主體結構保險保障，既落實了建築開發商的保修義務，又有助於保障處於弱勢的業主的權益，還有利於分擔政府建築工程質量管理的壓力。從物業保修金到保險市場機制引入，提升了建築工程質量管理水平。IDI保險目前在上海普遍推行，與政府政策出台保障推行有密切關係，「上海模式」在全國有較強的引領作用。案件開發商投保人是否有權解除IDI保險合同，關係到此類保險合同今後的發展和推進進程，受到了業界及政府監管部門的廣泛關注。本案判決在上海政策沿革的基礎上明確了IDI保險應然及實然的政策公益屬性，對合同條款及當事人行為的真實意思進行了查明，維護了住宅開發維修市場秩序，彰顯了誠實信用的社會主義核心價值觀，起到較好的示範作用。

吳峻雪

申訴審查與審判監督庭

庭長

翟爽

申訴審查與審判監督庭

法官助理

案 情

原告（被上訴人）：某財產保險股份有限公司上海分公司。（以下簡稱某財險上海分公司）

被告（上訴人）：上海某房地產開發有限公司。（以下簡稱房產公司）

房產公司繫上海市某區某地塊項目開發商。2017年10月30日，房產公司向轄區房管局繳納該項目物業保修金。2017年10月30日，房產公司向轄區房管局繳納該項目物業保修金。因2017年國務院有關部委取消了物業保修金，2018年7月30日，轄區房管局向房產公司退還物業保修金（含利息）並要求其購買建築工程質量潛在缺陷保險（以下簡稱IDI保險）。

2018年8月22日，房產公司就該建設項目向某財險上海分公司投保IDI保險。保險合同第三十七條約定：「本保險合同成立後，投保人可要求解除本保險合同。投保人要求解除本保險合同的，應當向保險人提出書面申請及投保人交納物業保修金的書面證明，本保險合同自保險人收到書面申請及證明時終止。」

2018年9月18日，房產公司向轄區房管局提交申請及投保證明材料，明確房產公司已按照要求購買IDI保險，申請解凍物業保修金。

投保後，房產公司未按約支付IDI保險費，經催款，房產公司僅支付一半保費後，對剩餘保費不願支付，並提出解除保險合同。某財險上海分公司催討無着，訴至法院。

房產公司認為，《保險法》第十五條規定，除該法另有規定或保險合同另有約定外，保險合同成立後投保人可以要求解除合同。涉案保險合同第三十七條也有投保人可以解除合同的約定。至於約定投保人提交繳納物業保修金證明作為解除合同條件成就的書面證明，因物業保修金項目被取消，對該合同應作出不利於格式條款提供方的解釋，該條件自動失效，投保人可以任意解除保險合同。

一審法院判決房產公司支付某財險上海分公司剩餘保險費。房產公司提出上訴，上海金融法院經審理駁回上訴，維持原判。

裁判

上海金融法院認為：系爭2012版IDI保險格式條款中約定了IDI保險的解除條件，但因物業保修金制度取消的客觀因素導致解除條件不能成就時，合同約定解除條款如何理解引發爭議。

上述爭議焦點的關鍵在於對系爭合同條款的解釋為投保人享有任意解除權，還是就此理解為合同不能解除。在以文義解釋的方法無法直接確定該解除權條款含義的情況下，應採取整體解釋、目的解釋、習慣解釋、誠實信用原則解釋等合同解釋方法綜合確定約定條款的真實含義：

其一，從IDI保險性質看，該保險依據規範性文件設立，其合同的受益人和索賠權益人均為業主，帶有較強的公益性質。因建設工程涉眾面廣，風險周期較長，給開發商投保人以任意合同解除權有所不當。

其二，從保險條款設定投保人的合同解除權背景看，涉案2012版保險條款提交備案時物業保修金同時並行，建設單位繳納物業保修金和投保IDI保險功能重複，因此格式條款賦予開發商繳納物業保修金或投保IDI保險合同的選擇權，具體體現為IDI保險合同中約定繳納物業保修金後可解除保險合同。在其後推出的2016版IDI保險條款中，直接規定投保人不得解除該保險合同。說明IDI保險解除權條款設定的目的是物業保修金和投保二擇一，並非投保人有任意解除權。

其三，從當事人的真實意思表示來看，2018年7月區房管局退還了房產公司繳納的物業保修金，但其款項處於凍結狀態。2018年9月，房產公司向轄區房管局提交申請和投保IDI保險的證明，請求解凍相應物業保修金。結合規範性文件和各方主體行為的意思表示，制度設計表意清楚，房產公司對於以投保IDI保險的方式代替繳納物業保修金的保障功能的目的應屬明知，對於退還物業保修金需以投保IDI保險為前提的義務屬性亦屬於明知。因此，房產公司在獲得物業保修金後再解除IDI保險合同，不符合其屢次申請的意思表示，有違誠信原則。

其四，從規範性文件的約束看，2019年版上海市《關於本市推進商品住宅和保障性住宅工程質量潛在缺陷保險的實施意見》（以下簡稱《實施意見》）《上海市住宅工程質量潛在保險實施細則》（以下簡稱《實施細則》）對於簽訂於2017年11月1日以前，簽訂於2017年11月1日至2019年3月13日，以及簽訂於2019年3月14日後的IDI保險合同的保險範圍分別進行了具體的規定，說明2019年《實施細則》的效力應及於上述三時間段簽訂的保險合同。本案保險合同2018年8月簽訂後有十年履行期，2019年《實施意見》《實施細則》應予適用。

綜上，房產公司提出適用格式條款有兩個以上解釋的應作出不利於格式條款提供方的理由，因通過上述合同解釋方法可以得出條款的真實意思，並不存在兩個以上的解釋，該理由不成立。在房產公司以投保為由已獲取退回的物業保修金的情況下，應認定投保人不符合涉案IDI保險合同的解除條件。

評 析

一、背景介紹——IDI保險投保人解除權的政策沿革

建築工程質量潛在缺陷保險（Inherent Defects Insurance ,IDI）是指由建築工程的建設單位投保的，保險公司根據保險條款約定，對在保險範圍和保險期限內出現的由於工程質量潛在缺陷所導致的投保建築物損壞，履行維修及賠償義務的保險。在IDI保險推行前我國房屋建設在工程竣工後出現的質量問題主要依靠物業保修金來維修，保修期限最高為兩年，無法覆蓋房屋在期滿後出現的質量問題。相比之下IDI保險的保險期限較長，且由保險公司先行賠付之後再向責任方代位求償，能更好地維護廣大業主的利益。

圖1：IDI保險的組成要素

我國自2002年即開始試點推行IDI保險，在過渡期間物業保修金制度和IDI保險並行。直到2017年，國務院相關部委取消了物業保修金，並印發《關於開展工程質量安全提示行動試點工作的通知》，要求上海、江蘇、浙江等9個地區試點工程質量保險，部分省市以地方政府規範性文件的形式對該保險開展半強制性推廣。上海作為國內較早試點該險種的城市，自2012年起就持續探索推進IDI保險的試點應用，通過出台規範性文件的方式，將投保IDI保險作為開發地產的前提條件，提升了上海市商品房和保障性住房建築工程質量的管理服務水平，逐步形成了IDI保險「上海模式」。2012年至2016年《實施意見》出台前，上海市IDI保險處於試點階段，投保人可解除IDI保險但另需補繳物業保修金；2016年《實施意見》出台後至2019年《實施意見》出台前，上海市在部分地區和保障性住宅工程推行IDI保險並規定強制範圍內的IDI保險依規不得解除，試點範圍外的開發商仍需在物業保修金和投保IDI保險中擇其一。2019年《實施意見》出台，上海市在本市範圍內所有住宅推行IDI保險並規定投保人不得解除IDI保險。

圖2：「上海模式」發展的三個階段

二、問題引出——政策過渡時期IDI保險投保人是否可以行使任意解除權？

投保人是否有權任意解除IDI保險合同，關係到此類保險今後的發展和推廣進程，受到了房屋開發管理部門、保險業界及金融監管部門的關注。《保險法》第15條賦予了投保人法定及約定情形外的任意解除權。但IDI保險領域內，如果賦予建築單位投保人對合同的任意解除權，將會導致今後入住的業主等受益人無法就建築物的損壞請求保險公司賠償，業主的房屋使用維修權益得不到應有保障，存在風險隱患。2019年上海市出台《實施意見》，明確規定建築單位不得解除IDI保險合同，但是對於其出台前的過渡時期建築單位是否可以任意解除保險合同在本案中出現爭議，除了會影響本案中開發商和保險公司的權益外，在開發商（投保人）和業主（受益人）之間也容易產生利益失衡的風險。

三、裁判解析——限制IDI保險投保人任意解除權的審查標準

對IDI保險投保人任意解除權的審查應重點關注規範性文件約束力、格式條款設定目的、IDI保險合同性質、投保人真實意思表示四個方面。

（一）規範性文件約束力審查

審理IDI保險糾紛時應注重法律規範的識別。被告辯稱：合同簽訂於2019年之前，不應適用2019年的《實施細則》，而根據當時的《實施意見》投保人享有任意解除權。從規範性文件約束的範圍看， 2012年到2019年上海市出台了多項關於推廣IDI保險的《實施細則》及《實施意見》，2012年、2016年的規定均建立在物業保修金與IDI保險並存的基礎上。規定要求開發商二選一，也即表明不允許開發商以自身信用作為將來房屋質量的擔保。直至2019年《實施細則》對於簽訂於2017年11月1日以前，簽訂於2017年11月1日至2019年3月13日，以及簽訂於2019年3月14日以後的IDI保險合同的保險範圍分別進行了具體的規定。說明2019年《實施細則》的效力範圍不僅及於該規定出台以後簽訂的保險合同，還及於該文件發佈時尚處於保險期間的IDI保險合同。通過對規範性文件內部邏輯的審查可以得出2019年《實施細則》及《實施意見》對2017年11月1日之後簽訂的合同均具有約束力，在此期間內的IDI保險投保人不能任意解除合同。

（二）格式條款的設定目的審查

審理IDI保險糾紛時應注重對格式條款設定目的進行實質性審查。從格式條款設定投保人合同解除權的目的看，目前IDI合同有兩個版本，分別為2012年版和2016年版，2012版保險條款建立在2012年期間物業保修金有效施行的基礎上，為了避免建設單位既繳納物業保修金又投保IDI保險功能重複，因此2012版保險條款設定投保人在交納物業保修金後享有IDI保險合同解除權的格式條款，但並未賦予投保人無條件的合同解除權。因IDI保險保費遠低於物業保修金，基本不會有企業退保轉交物業保修金的可能，2016年版直接規定投保人無解除權，這也與後期《實施意見》規定一致。因此，涉案IDI保險中關於合同解除權的格式條款設定的目的並非是賦予投保人任意解除權，而是限縮投保人在解除合同時的任意性，使其在IDI保險或物業保修金中二選一，以配合政策的過渡推進，並切實保護業主的合法權益。

（三）利他性公益合同性質的審查

審理IDI保險糾紛還應結合IDI保險的利他性公益合同的屬性進行綜合審查。從IDI保險的保險標的和受益人屬性看，IDI保險屬於利他性公益保險。通過上海市相關規範性文件的內容演變可以看出，為維護房屋所有人的合法權益，減輕建設單位物業保修金的佔用損失，通過IDI保險的方式將開發商對建築工程的保修義務分散由保險產品承擔，體現了IDI保險具有公共利益保障的本質屬性。同時IDI保險合同的投保人是建設單位，受益人和索賠權益人是業主，屬於利他性保險。在建設單位要求退保，以自身信用承諾保修房屋的情況下，業主的利益將直接受到影響，所以投保人的任意解除權應當受到限制。

（四）投保人真實意思審查

審理IDI保險糾紛時應對投保人行使解除權的真實意思進行審查。從當事人真實意思表示看，涉案IDI保險投保人以投保的方式申請退物業保修金，在明知用購買IDI保險代替物業保修金的保障功能的情況下，收到退回的物業保修金後轉而要求解除IDI保險合同，有違誠信原則，侵害了保險公司和眾多小業主的利益，具有一定社會危害性，其訴訟理由不應得到支持。

案號：(2020)滬74民終1162號

合議庭成員： 吳峻雪 范德鴻 孫 倩

來源｜上海金融法院

責任編輯｜張巧雨

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