疫情影響房貸怎麼辦？不妨看看國外怎麼做的

文丨宗威

最近這輪疫情波及全國多個地區，而且短期內看不到好轉跡象。

很多人受疫情影響，無法工作也就沒有收入。除了一家老小的開支，每個月還要負擔幾千甚至上萬的房貸，經濟壓力山大。

如果不能按時還貸怎麼辦？會影響徵信記錄嗎？國外疫情期間的延遲還貸措施，有值得借鑒的地方嗎？

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來看下最近網上流傳的一張截圖——

有家住蘇州崑山、在上海工作的市民反映，因疫情影響無法工作，沒有了收入，但每個月還要還5000左右的房貸，希望銀行能暫緩還貸，或者減免半個月房貸。

銀行很快回應說，目前暫無疫情減免房貸相關規定。還說小區封閉屬於「短期特殊情況」，「並不會對您長期產生影響」。

銀行最後搬出「我行規定」，稱「房貸還款延遲1天會影響徵信記錄，延遲3個月將會啟動訴訟程序，請務必按時歸還房貸。」

這張截圖說出了很多「房奴」的心酸。

當然了，我們不是要指責銀行冷血。銀行畢竟不是慈善機構，要是大家都要求晚還、少還，甚至說不還房貸，銀行只有破產一條路了。

但在疫情的特殊情況下，適當延期還貸可不可以呢？

在甘肅白銀的一起類似案例中，當地銀行信貸部工作人員表示，如果確實因疫情封控沒有收入，不能按時還款，可以推遲還款，但要到銀行提交書面申請證明，辦理延遲還款手續，最長可延遲6個月。

為啥這家銀行又允許延期還貸？全國有沒有相對統一的規定？

其實早在2020年1月，銀保監會就下發過通知，要求對受疫情影響暫時失去收入來源的人群，要在信貸政策上予以適當傾斜，靈活調整住房按揭、信用卡等個人信貸還款安排，合理延後還款期限。

央行、財政部等5部委後來又聯合發佈了通知，提到受疫情影響未能及時還款的，經接入機構認定，相關逾期貸款可以不作逾期記錄報送，已經報送的予以調整。

但這兩個通知，都只是指導性文件，沒有更詳細的規則。

據媒體最近的報道，在撥打了多家銀行客服電話後，每個銀行給出的回復都不一樣。

有的銀行表示，受疫情影響，部分地區可以申請延遲還貸，但目前疫情最嚴重的上海、長春等地，由於政策的滯後性，不在名單之列。

還有的銀行回復說，確因疫情影響可以延遲還貸，但要視具體情況而定。另有部分銀行稱「沒有接到通知」，不過可以諮詢當地網點，說不定允許申請辦理。

所以能不能延遲還貸，說到底得看銀行的「臉色」。銀行說可以就可以，銀行說不行就不行。

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其實在疫情爆發後，不少國家都推出過相關措施，允許適當延遲還貸。

2020年3月，美國推出了系列疫情紓困法案，其中包括「房貸延期支付計劃」，貸款人可申請延期6個月還貸。拜登上台後，兩次延長了「房貸延期支付計劃」，申請者最長可延遲18個月還款。

什麼樣的人可以申請？

房貸由美國聯邦政府持有或擔保的，包括房地美、房利美兩家企業，以及聯邦住房管理局、退伍軍人事務部和美國農業部。

可能有人聽過房地美和房利美，但「兩房」其實不是銀行，他們從銀行手裡買來個人房貸，再包裝成金融產品出售。

2008年的次貸危機，就是兩家企業無序擴張，最後導致地產泡沫引起的。「兩房」後來都被美國政府出資接管，現由聯邦住房金融局監管，相當於超級央企。

可以這麼理解，「兩房」主要服務美國普通家庭，三部（局）主要服務政府公職人員和軍人。

如果房貸純屬於私人銀行，能不能延期還貸，那就跟咱們一樣，主要看各銀行的政策。

申請延期還貸難嗎？

申請者直接在貸款服務公司官方網站上，填寫相關說明就行。大部分時候不需要書面證明財務困難，但一些徵信不佳的人，可能會接到貸款服務公司的電話，要求口頭說明情況。

申請延期還貸的人多嗎？

據統計，全美有700多萬人申請了房貸延期，而據抵押貸款數據公司Black Knight的數據，截至2021年5月下旬，仍有220萬美國房主處於延期計劃中，占所有抵押貸款的4.1%。

在英國，疫情初期也推出過相關政策，允許延遲3個月還貸，後來又延長到6個月。

在日本，超過5萬人獲批可以延期還貸，是「3·11」日本大地震時的5倍。大部分申請者被允許在半年到一年左右時間內，可以每月只還利息，待期限過後再還本金。

2020年12月，日本全國銀行協會更進一步，給予着實困難的家庭部分貸款減免，但審查過程很嚴，只有數百人的申請獲批。

該協會還規定，即使最後仍無力還貸，導致房屋被迫拍賣，也不會影響個人徵信。

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我們介紹國外的延期還貸措施，並不是說它們都是好的。相反，美國「房貸延期支付計劃」之類的政策，推出後就引發過不少爭議。

比如申請門檻過低的問題。

美國的房貸利率一般在百分之三點幾左右。很多人鑽延期還貸的空子，就算借錢也要買房，間接推動了美國房價的上漲。

據美國聯邦住房金融局統計，2021年的全美平均房價，比2020年上漲了近20%。

另外，這一計劃的初衷是幫助困難家庭，然而收益更多的卻是高收入家庭。

紐約聯邦儲備銀行的研究發現，在年收入超過6萬美元的高收入受訪家庭中，約有5.8%表示獲得了延期還貸，而收入低於6萬美元的家庭中僅有2%。

而且，延期還貸並不是說不用還錢了，相當於改判了緩刑，該還的錢一分也不能少。那些到期後仍無力還貸的人，就是一顆顆定時炸彈，隨時可能引爆美國的房地產市場。

對中國來說，效仿美國弄一個類似計劃，顯然並不現實。

首先，中國沒有像美國「兩房」這樣的，能覆蓋全美大多數家庭房貸的機構。

中國老百姓的房貸散在大大小小的銀行中，每家銀行，或者同一家銀行不同地區的分行，承受風險的能力是不一樣的。

我們不能要求所有銀行步調一致，在全國層面上統一規則，出台一個類似的房貸延期計劃。將決定權交給銀行地方網點，算是比較現實的操作。

每個還不起房貸人的背後，都是一個家庭陷入困境中。

去年12月，在浙江平湖，由於丈夫短期失業、妻子生孩子等原因，導致房貸逾期數月，銀行判定違規後申請強制賣房。法院最後駁回了銀行的請求，制止了銀行的機械操作。

銀行可以理直氣壯的說，我們是按規定辦事。但從江蘇崑山和甘肅白銀的案例中不難看出，銀行其實是有較大自由裁量權的。在考慮每個人的具體情況時，他們完全可以更靈活一點、更人性化一點。