謝逸楓：取消限購！新一輪房地產救市打響

文/謝逸楓

降准降息、人才落戶、購房補貼、稅費減免、限跌令、首付下降、三孩與農民買房、限購放鬆、棚改貨幣化、房票安置、一人購房全家幫等政策，城市救市衝擊波一波接着一波。

上一波13個（總共15個，上海、深圳未取消）城市全面取消二手房指導價制度之後，救市衝擊波一直未停止。

當前新一輪全面放開樓市限購潮來臨，正式打響救市高潮、三穩的信號。其意圖為樓市金九銀十創造機會，為房企自救創造條件，為樓市見底、觸底，復蘇回暖助力。

3月1日，鄭州針對性全放開限購、全市放開限售

4月1月，衢州全市放開限購、限售

4月2日，秦皇島全市放開限購、限售

4月4日，蘭州針對性全市放開限購、全市放開限售

4月29日，瀋陽全市放開限購、全市放開限售

5月23日，哈爾濱針對性放開限購

9月8日，寧波全市放開限購

9月14日，蘇州全市放開限購

9月15日，青島全市放開限購

筆者認為，經過上半年斷斷續續的擠牙膏式房地產政策調整之後，經濟、房地產、地方、財政已經扛不住了，終於打出底牌之一的取消限購大招。

這輪房地產收緊調控周期歷時5年，史上最長時間的調控。寬鬆周期五輪自2021年開始啟動，效果不佳，因為疫情，因為底牌大招很多沒有打出來，因為沒有打刺激。

筆者認為，樓市政策周期的邏輯是不變的，房地產是政策市，房價穩漲。房地產穩增長，穩財政，穩就業，穩市場。當經濟、市場、收入、就業下行，必救市。當房價、經濟、收入上行，必收緊。

筆者統計計算，截止2018年底，約90城出台限購、限貸政策，約60城限售政策、約35城限價限簽政策、約15城限離婚買房政策、8城限企業買房政策。

截止2021年，全國74個城市（上海，南京，蘇州，無錫，常州，揚州，徐州，淮安，鎮江，泰州，南通，啟東，合肥，六安，蕪湖，武漢，襄陽，宜昌，孝感，鄂州，長沙，南昌，贛州，九江，濟南。

青島，菏澤，濱州，威海，臨沂，東營，聊城，德州，淄博，瀋陽，大連，丹東，鄭州，開封，石家莊，廊坊，保定，秦皇島，滄州，唐山，張家口，承德，北京，福州，廈門，泉州，寧德，三明，南寧，北海。

貴陽，太原，昆明，西雙版納，杭州，寧波，嘉興，重慶，成都，廣州，深圳，惠州，佛山，東莞，中山，珠海，哈爾濱，西安，長春）出台限購、限貸政策。

筆者認為，救市底牌除了取消限購、限售、限貸、限價、限簽、限企、限離、限跌令政策外，還有超過10項救市政策沒有打出，底牌會隨着市場的變化、節奏逐漸打出。

目前救市政策底牌已經打出第一張，意味着房地產政策寬鬆、力度不斷加大，未來將會持續的加加碼，直到樓市復蘇回暖，房價上漲，市場信心恢復。

筆者認為，房地產市場見底、觸底、復蘇、回暖的時間節點看，取決於政策寬鬆、力度、範圍的程度，疫情不反覆。其次是市場景氣、信心的100歸來。再次是危險房企的化解。最後是經濟的扭轉。

樂觀地看，房地產市場2023年一季度見底、觸底，二季度復蘇、回暖。保守地看，2023年二季度見底、觸底，三四季度復蘇、回暖。因此，房企做好心理準備，3個市場預案是非常有必要的。

筆者認為，即使房地產市場實現L型的逆轉，房企不要盲目的擴大規模、擴大槓桿，避免再次陷入困境，因為三道紅線、房地產貸款集中制沒有取消，房地產的金融、民生屬性依然存在。

未來房住不炒、長效機制、調控常態化、房企去槓桿化高周轉化高債務化、產品與服務的長期主義、市場結構化、城市更新化、租購併舉的八大房地產趨勢不變。

零門檻落戶來了，特大城市全面取消落戶限制，成為樓市一大亮點。9月14日，鄭州成為首個全國全面取消落戶限制的特大城市，這是2022年全國首個全面取消落戶限制的特大城市。

8月22日，央行貸款利息下降之後，9月15日，農業銀行、建設銀行發出公告，存款利息下調，這是雙向降息，促進消費復蘇。負利率依然沒有結束，面對人民幣貶值，買房才是首選。

經濟、房地產市場、土地收入下行壓力背景之下，各個城市限購政策已經失去原有的意義，被取消在預料之中，預計剩餘4個月一線城市會鬆綁限購政策，二三四線城市都會取消限購政策。

9月12日，筆者參加一個部門房地產專家視頻會議時提出，國家應該出手，托底房地產大盤，穩定經濟、房地產，避免行業收縮，影響經濟、財政收入、就業，影響57個相關產業。

化險房企危機，不能靠房企砸鍋賣鐵自救，已難救活，要大力調整三道紅線、貸款集中制，給險企輸血，保復工、保交樓，要出台示範性、全國性的政策。

房地產市場、土地市場、房企復工、交樓最大的困難，是缺錢，缺信心，導致投資、銷售持續下滑，復工、交樓非常困難，應該出台適度刺激、促進行業復蘇回暖計劃，已經是刻不容緩。

筆者同時提出房地產政策建議，除了一線城市限制政策放鬆之外，全部二三四五線線城市全面取消限購、限貸、限售、限價、限簽、限企、限離婚；全部賣房免增值稅，新房二手房交易免減契稅、印花稅。

全面取消二手房20%的個人所得稅；全部的紓困民營房企在「會後」可以擔保發債、並且獲得銀行開發貸；建立險企專項借款、專項貸款、房地產基金，國家、地方政府與銀行托底，免息或者貼息。

降准、降息；建立全國2萬億元的商品房轉安置房、租賃房、共有產權房計劃；三道紅線、房地產貸款集中制鬆綁；22城宅地出讓限制政策全部取消；房地產項目資本金比例下降5%。

事實證明，房地產再次賦予托底經濟穩增長、穩財政、穩就業的重任，房地產依然是支柱產業、基礎產業、先鋒產業、主導產業，這是不變的大趨勢，未來看好房地產業的發展前景。