供應暴漲的松湖，新盤千萬別亂選

灣叔上一次踩盤的文章詳細分析了寮步的狀況，許多讀者都問寮步有哪些樓盤，是否值得入手。

今年松山湖片區動作頻頻，拍地、計劃開盤等等，熱度不斷，供應相比去年來說大大增加，寮步的競爭力也相對減弱。

儘管灣叔此前說過，寮步雖然新盤供應多，卻不愁賣；可是，各盤之間的簡直差距卻是很大。在供應增加的松湖，寮步的新盤選擇也需要更加謹慎。

灣叔來到寮步預計有新房供應的3個樓盤踩盤，不得不說，差距極大。具體如何，灣叔一起看看。

寮步無豪宅，萬科稱霸王

灣叔此次來到的三個樓盤，按照距離松山湖由遠到近依次是萬科·金域東方、鼎峰松湖雅境以及源悅。

三個樓盤在此前均有開盤，名氣不小。特別是萬科金域東方，搶破頭才能買到一套，打新成功率不到20%。另外兩盤，為了接下來的入市也是各施手段。

我們先來看看最受矚目的萬科金域東方：

萬科金域東方位於香市路與金富路交匯處，屬於鎮中心組團。

項目佔地面積5.7萬㎡，總建面17萬㎡，包含10棟住宅樓，以及臨街商鋪，容積率3.0。

從數據上看，金域東方項目體量較大，可以形成良好的社區氛圍；3.0的容積率也不高，居住舒適度上面也較強。

再說配套方面，這是金域東方的一大強項。項目位於寮步新中心，可以享受到寮步最好的資源和配套，同時受到城區CBD和松山湖CBD的輻射。

先看商業上，周邊各大商鋪林立，沃爾瑪、歐尚廣場、萬潤廣場、南美世貿中心等扎堆聚集都在步行範圍。可以說全寮步最標誌性的商業資源都在項目旁邊。

項目旁邊的香市路，也是寮步最繁華的一條幹道。

再看教育，香市一小和香市中學也都在項目附近，按照就近入學，香市一小無疑會成為項目的學區。

文體休閑方面是寮步鎮的強項，各種有來頭的景點雲集。而位於鎮中心區域，金域東方更是近水樓台先得月。

項目背後就有規劃中心公園、寮步濕地公園目前正在改造，不遠處還有香市公園、香市動物園以及東莞籃球中心。奮鬥生活兩不誤。

醫療方面，全寮步都是弱項，這點都一樣，不多贅述。

總體來看，金域東方算是寮步集萬千寵愛於一身的樓盤了。主要配套都在步行範圍內，舒適便捷。

而在產品上，萬科一向的精裝水平以及戶型設計，都備受廣大剛需喜愛。

好的產品，價格較高，預計新一期開盤價格在3.6萬左右。若是有實力的朋友，灣叔毫無疑問推薦這個樓盤，無論投資潛力還是自住方面，都無需多想。

做不了鳳尾，便做雞頭

接下來，我們說一下鼎峰松湖雅境。

在灣叔看來，這是一個比較奇特的樓盤。

項目總佔地2.8萬平米，建面6.9萬平米，容積率2.5，綠化率約25%。

從數據看，雖然項目體量不大，但容積率這麼低，居住環境應該不錯，非常舒適才對，是不是？

可是實際去看了，卻讓人大失所望，甚至有些不忍直視。

首先，樓間距極近，輕易就會產生對視。社區內活動空間極小，即使是2.5的容積率，似乎空間比會更大些，但可以想見，入住後，公共區域還是會顯得擁擠。

其次，項目開發商作為本地一個較有實力的開發商，在此前不斷出現捂盤惜售等狀況，不是資金狀況不善，就是待價而沽。因而想在一個優惠的價格買到，估計是較比難的。

最後，也是最重要的一點，項目周邊環境實在太差了。

從航拍圖上看，周邊目力所及範圍內沒有一棟高層住宅樓，只有松湖雅境鶴立雞群。

大量的民房一來影響景觀；

其次道路狹小，交通擁堵，灣叔親身在非高峰時段乘車出個街區都話費不少時間。

最重要的是，這樣的區域，15年內都不要期望大的改觀。空地少拆遷困難，改造難度大。項目本身配套不足的情況下，將成為長期問題。

在一眾普通民房之間，松湖雅境當了一回雞頭。

不過，項目最大的賣點是靠近松山湖，從鼎峰松湖雅境出發，大約3公里即可到達華為，僅需15分鐘車程。

項目距離松山湖北站大約5公里左右的距離，駕車大概需要十多分鐘左右也可到達

區位優勢和價格優勢，將吸引一部分松山湖區域的人士前來購買。

而且，項目本身的學區是一大亮點：

項目學區範圍內就有香港國際偉才幼兒園、松山湖中心小學西溪學校，從項目到這兩所學校，步行只需3分鐘左右的時間。

松山湖中心小學西溪學校前身是寮步西溪小學，已有69年歷史，該學校作為松山湖區域優質教育配套，引入松山湖中心小學原班資深教師團隊，教學質量非常高。

相信很多家長，還是會為了好的學區配套選擇項目的。

總結來說，鼎峰松湖雅境，不適合大多數買房者，升值空間小，區域面貌差，配套缺陷明顯，客群有限。

但配上優質的學區，以及靠近松山湖的區位，價格便宜點，項目還是不愁賣的。

只要人手夠，再多都能賣得動

源悅項目是去年寮步漲的最火的樓盤之一，兩次開盤之間的漲幅能達到10%以上。

此次源悅預計開盤，同時開啟了與中介代理的聯動。灣叔前往時，見到的就是滿滿的貝殼經紀人參觀學習背誦樓盤信息的場景，預計此次加推勢頭更加強勁。

源悅位於寮步鎮金興路，毗鄰松山湖CBD，距離松山湖北站約4公里。

項目處在松山湖北站TOD範圍內，之前灣叔說過，該TOD是松山湖的重點發展區域，規劃高密度的高新產業群，光是科技領域從業者就達到9.9萬。這些人群就是源悅項目出售的主要對象。

項目佔地面積約2.63萬㎡，總建面約9.23萬㎡，綠化率35.1，容積率2.67，由5棟高層住宅、1棟公立幼兒園組成。

項目周邊以萬科淞滬傳奇、中惠松湖城這樣的品質大型社區為主，環境相比松湖雅境更好。

項目門前道路也更加寬敞，通勤較為順暢。

商業上，目前主要依靠周邊社區的底商，這點發展較為完善。此外就是規劃中的松山湖北站華潤萬象匯，將成為松山湖標誌性一個商業體。

教育配套上，附近有華衍學校、鳧山小學等，包括項目自帶4000平公立幼兒園，可以滿足低年齡段的學習需求。

周邊環境雖然有較多工廠和民房，但是隨着松山湖CBD的改造進行，區域面貌勢必發生大的改變。

在價格上，源悅已經到了一個較高值。但灣叔認為，剛需仍可無需顧忌。松山湖CBD的規劃高度極高，未來價格上限尚有一段距離。

總結

寮步市場在今年松山湖等區域供應增加，調控加強的情況下，難以回到去年的熱銷。

但是萬科金域東方、源悅這樣的樓盤，由於佔著區位和充足的配套，仍將可以放心買入。

但是，在購買之前，可以進一步了解淞滬其他區域的新盤入市情況，再做選擇。關注灣叔，灣叔將帶你了解更多松山湖樓盤的信息。

作者 | 灣叔