「花100萬裝修出租房後，我打算自己住進去。」

今天要和大家聊的

是眼下越來越受關注的租賃市場

相信大家應該也有感受到，今年在上海做房東，多少有些艱難

比如你無法預料到的疫情，房子可能要面臨兩三個月的空置期

又或者疫情結束，租客可能就告訴你，他要走了要回老家了

如果是市區老破小的房東，恐怕就更難了

在上海租賃市場的競爭是無比劇烈的，老小區老房屋，不管是在觀感，還是在品質上就輸人一截

在這樣的環境下，房東需要花更大量的時間和成本找租客，效率是比較低的

最近我採訪了三位上海房東

在這個特別的2022年，他們身上發生了哪些不一樣的故事？

01

「裝修後正好遇上疫情，空置兩月還有租金。」

這位80多歲的房東朱阿姨跟我說

自己在普陀的30多年的老房子，在疫情前終於租出去了

對於年邁的朱阿姨來說，這套房子從去年8月開始，一直空置在手上沒精力去管理，說實話也是因為年紀大了，實在操心不來

在上海市區，像朱阿姨這樣的老土著房東並不少

他們大多家裡好幾套房產，其中有一套房齡和他們年紀一樣老

來源：鏈家

這樣的老房子在二手市場上，其實沒有什麼買賣價值，除了在等拆遷，其餘時間完全是長期出租

但是吧，房子不僅是社區環境老舊，內部空間也是比較逼仄和裝修陳舊

因此根本就不是租賃市場的搶手貨，如果自己出租，3000出頭的租金，還抵不上對於租務的操勞

再加上自己年紀也大了，精力不夠，更顧不上打理

和遠在北京的兒女商量之後，朱阿姨在年初的時候把房子交給了長租機構

他們家大概是在今年2月份裝修的，只用了38個工作日就裝修好了

當時候的想法是，老人家實在沒精力管了，不如讓專業的機構改造裝修一條龍全包

說實話，這套房子經過改造後，原本老舊的房子，瞬間變年輕

而除了煥然一新的房子讓房東開心，更讓朱阿姨沒想到的是

房子更好租了，來看房的租客應接不暇

但不巧，上海4月碰上了疫情，房子這下說空置就空置了兩個月

不過，跟房子空置就完全沒有收入的老鄰居相比，朱阿姨大概是上海的一批幸運房東了

她趕在了疫情前把房子委託給長租機構，不僅趕在封控之前把房子裝修好了

而且在空置兩個月的情況下，依然可以拿到租房機構先前承諾支付的80%的保底收益

雖然聽起來不可思議，但不僅這兩個月都拿到了租金的保底收益，而且房子變好後，疫情一結束就很快租出去了

同時，如果未來租金有漲幅，漲幅的部分每年年底和機構也能兩兩分成

對於朱阿姨來說，經歷了今年的疫情之後，穩定的租金看起來更為重要，再加上交給機構之後，有比較專業的服務團隊打理房屋資產，簡直不要太省心

現在，朱阿姨已經決定和這家機構，把當初簽的1年約續簽到3年...

02

「花100萬裝修後，房東居然打算自己住進去。」

李女士和老公在紮根在上海買的第一套房子，是陸家嘴的仁恆濱江園

不管是地段還是小區，在當時堪稱上海頂級豪宅

但在20年後的今天，不管是社區還是內部空間，現在看來品質還在

但是華麗的水晶吊燈和黃色的實木地板，風格似乎已經過時了，尤其是在上海陸家嘴濱江這樣的頂級地段

不過已經成為一家上市公司的主理人，名下的這套房子顯然不是唯一的房產，外環有套品質不錯的別墅，很適合她和丈夫現在對於居住空間的要求

雖然仁恆濱江園的地段和社區都仍屬於豪宅行列，但較低的層高和陳舊的裝修

顯然李女士一家人也不會真的去住，也沒有時間去管理

如果租出去，為了能夠匹配上這個地段的價值，和租客的圈層，肯定是需要重新裝修一番的

豪宅的租客一向不好找，不過能花4萬/月租金租房的人，也不太介意多出一些錢

畢竟在陸家嘴，有很多中產精英，他們對價格沒那麼敏感，而是更願意為更好居住環境付費

機緣巧合之下，李女士選擇把房子委託給一家長租機構

最終設計裝修後的房子變成了她想要的樣子

牆面選用具有高級質感的藝術漆，搭配棉麻材質的軟裝與中國風水墨掛畫，比較符合現代美學

同時，搭配無主燈的設計理念，採用點狀、線狀燈組合光源，讓空間更加輕薄、簡約

這一切都是超預期的

儘管前前後後裝修下來總共花費100萬

後來，反轉來了

裝修完之後，李女士給機構的管家打了通電話

他們雖然簽了三年合同，但是到現在都沒有選擇將房子掛牌出租

而是決定從另外一套房子，搬進改造後的仁恆濱江園，因為她覺得裝修後的房子，比她現在所有的房子，都更加好住了

嗯，是的

這是一個花了100萬裝修出租屋，最後房東成為了自己房客的故事

這是另一群的「上海房東」，對於他們來說，有再多的房子，最終還是追求一套自己的「理想居所」

03

「老房子設計裝修後，五年後更好賣。」

在上海有近七成二手房源，都是老破小

這樣的房源成為很多房東投資做出租的對象

接下來這個房東也投資了一套上海市區的老破小

他是一個很年輕的90後小鄭，長期住在外地。說實話在上海做房東還是比較花精力的

這是一套純粹為了出租而買的房產，小鄭打算五年後轉手

這五年用來出租，賺點收益，但問題來了

房子太老，房齡已經有25年了，而且還是一個100多平的複式大六房，並且在沒有電梯的六樓

一個典型的在市場上不受歡迎的產品

六房意味着房客難找，想租給一個租客，租金可能被壓低且不好找，萬一遇上二房東可能會對房屋有一定的損壞

而房齡老，六樓沒有電梯的房子只能租給年輕人，但年輕人顯然不喜歡這樣的裝修

小鄭在做出租之前，也做了功課

這樣一個大戶型的老房子，出租周期非常長，且在附近沒裝修和裝修的房子租金價差很明顯

後來在對比了市面上的裝修價格，和後期的租金之後

小鄭決定還是整體裝修後再租出去，於是託管給到一家長租機構

後來的裝修也達到了預期

第一感覺是年輕人一定會喜歡，風格簡約、乾淨，也搭配了一些軟裝和有設計感的裝飾品，符合年輕人的審美

最終花了一筆20萬左右的裝修費，全部錢都由房東自己出

這是改造後，房子最終呈現的樣子

小鄭說其實要花一筆20萬的裝修費，剛開始他是極其不願意的，畢竟這是一套純投資的房子

那後來為什麼同意了

因為希望裝修後這套房可以儘快出租出去了，也能吸引一些優質租客

小鄭權衡的還有，五年後房子資產的流通性

這樣裝修過後的房子，在二手市場就有了更好的機會，簡單來說就是更好賣

為什麼這麼說

交給長租機構裝修，一方面老房子品質提升

即使房子出租五年後，裝修新舊程度也不會有太大損耗

未來接手這套房子的下家，大概率也是為了投資，會繼續出租

所以，這樣帶裝修且維護的比較新的房子，將更有利於未來在二手市場上的流通

小鄭通過這次裝修，着實感受到一次未來資產的增值

04

今天為什麼要和大家分享這三個故事

是因為這些房東都用了近兩年租賃市場上，創新出來的一種新模式：自如的增益租

所以，我們說什麼是真正的「增益」租

以前租賃市場上更多的是包租模式，也就是傳統的「省心租」

但它的租金是固定的，當租金上漲的時候，房東享受不到租金增值的紅利

增益租的一個優勢就是，當市場租金上漲的時候，房東享受同樣真實的出租價格

1-10年靈活租期，不管租沒租出去，都保證有80%保底收益

簡單總結下來就是「無差價」、「無空置期」、「收益有保底」

增益租模式上線到現在有一年多時間，也已經和5萬位房東達成了合伙人關係

今年1季度增益租新模式的房東委託量，比去年同期增長超過400%

我們可以看到在上海這樣一個越來越膨脹的租賃市場蛋糕里

自如在創新一種模式，叫做不再只是我幫你租房，而是作為合伙人的關係

什麼是合伙人

就是我們共同管理和經營這套房子，最後房東和自如共享價值挖掘後的最終收益

同時讓市場的租賃產品得到更好的提升，這是自如的野心

自如做增益租模式的初心，除了讓租客生活有更好的品質提升，和房東產生共創共享的穩定關係

除此之外

自如本質上也是在參與整個城市的更新

或者說，在上海這樣一個存量市場，70%都是老舊房源的城市裡

不僅房東租客需要，城市也更需要這樣的模式

上海如此大體量的一個存量市場里，大部分房源都需要再進行價值挖掘

讓城市中這樣的租賃產品

經過設計裝修後變得更好租，也更好住了

未來一定會有更多企業，去分享這塊蛋糕

所以我相信，類似今天分享的三個房東的故事，會越來越多的發生在我們身邊

到那個時候，我們身處的租賃市場一定更加透明穩定以及質感提升，這何嘗不是件好事呢

以上為正文，來自真叫盧俊團隊