收藏｜手把手教你學會算土地增值稅！滿滿的都是乾貨

一、土地增值稅定義

土地增值稅定義

土地增值稅，是指轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附着物並取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額後的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

可見，土地增值稅只對「有償轉讓」的房地產徵稅，對以「繼承、贈與」等方式無償轉讓的房地產，不予徵稅。即，

（1）房地產出租、抵押、代建以及自建自用等土地使用權、房產產權未發生轉讓的行為不屬於徵稅範圍；

（2）繼承、符合條件的贈與等無償轉讓行為不屬於徵稅範圍；

（3）轉讓集體土地上的房屋所有權也不屬於徵稅範圍。

二、土地增值稅計算公式

土地增值稅計算公式

應納稅額=增值額×適用稅率－法定扣除項目金額×速算扣除係數

（增值額=房地產轉讓收入-法定扣除項目金額）

【注】: 「營改增」以後計算土地增值稅時，每項都不含稅。因此，計算銷售額時為不含稅銷售額，而扣除項目金額則全部都要去掉進項稅。

土地增值稅採用四級超率累進稅率，具體如下：

【注】:普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬於普通標準住宅。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區、直轄市人民政府規定。

三、土地增值稅預征管理

由於在房地產項目開發周期長，在還沒有正確計算出房地產項目增值率的情況下，為確保稅款平穩，均勻的流入國庫，採取先預征後清算的征管模式。

預征是指項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，按照核定稅率徵收，各地稅率略有差異。

為方便納稅人，簡化土地增值稅預徵稅款計算，房地產開發企業採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款，即

土地增值稅應預繳稅款=（預收款-預繳的增值稅）×預征率

【注】：預征率由各省市地稅局規定，須區別普通住宅、非普通住宅和非住宅等不同類別。

四、土地增值稅清算管理

1、清算方式

根據《房地產開發企業土地增值稅清算管理》（國稅發[2006]187號）第一條的規定：「土地增值稅的清算以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對於分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。」

即，土地增值稅按「分期分產品」進行清算。

「分期」即是以分期項目為單位清算；

「分產品」具體分為一分法、二分法和三分法，一分法即是所有業態一起清算，二分法是按住宅和其它分別清算，三分法是按普通住宅、非普通住宅和其他分別清算。

即，項目的土地增值稅=∑每個分期的土地增值稅

分期的土地增值稅=∑當期不同分類的土地增值稅=當期普通住宅的土地增值稅+當期非普通住宅的土地增值稅+當期其他的土地增值稅（假設按三分法清算）

2、清算條件

（1）主動清算

納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：（1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；（3）直接轉讓土地使用權的。

（2）被動清算

對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：（1）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積占整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的；（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請註銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；（4）省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。

3、清算時剩餘的未轉讓房地產的處理

在土地增值稅清算時對開發產品未全部出售，但已達到清算條件，被主管稅務機關確定需要清算的，對剩餘未轉讓的房地產，其待實現的收入不記入清算的收入總額，已實現的成本費用也應從總成本費用中剔除。

清算後銷售或有償轉讓時，應按規定進行土地增值稅的納稅申報，收入按上述規定確認，扣除項目金額按清算時的單位建築面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。稅率和速算扣除係數適用清算時確定的稅率和速算扣除係數。

五、土地增值稅計算步驟

1、預繳土地增值稅

分別計算每一種類別物業須預繳的土地增值稅：

土地增值稅應預繳稅款=（預收款-預繳的增值稅）×預征率

2、應繳土地增值稅

對於分期開發的項目，同時包含普通住宅、非普通住宅、非住宅等多種分類的，按先分期再分類（一分法、二分法和三分法）計算土地增值稅。

即，先計算每一期某種分類的應繳土地增值稅，再匯總每一期的，最後合計所有分期的。

應繳土地增值稅=∑每個分期應繳的土地增值稅=∑每期每類應繳的土地增值稅

每一期第一分類的土地增值稅按以下五大步驟計算：

（1）確認應稅收入

房地產轉讓收入是指轉讓房地產取得的全部價款及其有關的經濟收益，包括：貨幣收入、實物收入以及其他收入。

應稅收入為不含稅的收入，即應稅收入=含稅收入-銷項稅

【注】：計算銷項稅時，應稅收入是否包含土地價款抵減的增值稅額存在爭議：

① 一種觀點認為不包含，即應稅收入=含稅收入-銷項稅=含稅收入-含稅收入÷（1+適用稅率）×適用稅率=含稅收入÷（1+9%）

② 一種觀點認為包含，即應稅收入=含稅收入-銷項稅=含稅收入-（含稅收入-當期允許扣除的土地價款）÷（1+適用稅率）×適用稅率=含稅收入÷（1+9%）+當期允許扣除的土地價款÷（1+9%）*9%

本文示例以第2種方法計算土地增值稅，即其應稅收入應包含土地價款抵減的增值稅額。

（2）確認法定扣除項目金額

法定扣除項目金額=（土地成本+開發成本【不含稅】）×（1+5%【銷售費用和管理費用】+5%【財務費用，提供金融機構證明的允許據實扣除】+20%【房地產開發企業可加計扣除】）+稅金【增值稅附加】

法定扣除項目包括以下五項：

①取得土地使用權所支付的金額

取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一法規繳納的有關費用。

包括土地出讓金、契稅、拆遷補償費、城市基礎設施配套費及契稅、城鎮土地使用稅等，不同地方也有認定的差別。

【注】：根據國稅函[2010]220號文規定，房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同「按國家統一規定交納的有關費用」，計入「取得土地使用權所支付的金額」中扣除。因此，契稅雖然在計算增值稅的時候不能抵扣，但是在計算土地增值稅的時候則可以抵扣。

②房地產開發成本

即大建安，凡涉及增值稅的成本均為不含稅成本。

包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施配套費、公共配套設施費、開發間接費用等。

③ 房地產開發費用

房地產開發費用，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。

其他房地產開發費用，按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條（一）（二）項規定（取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本）計算的金額之和的5％以內計算扣除。

凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條（一）（二）項規定（取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本）計算的金額之和的10％以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。

即，開發費用=財務費用【據實扣除】+（土地成本+開發成本）×5%

或 開發費用=（土地成本+開發成本）×10%。

④ 與轉讓房地產有關的稅金

一般而言，與轉讓房地產有關的稅金是指增值稅附加，即城市建設維護稅+教育費附加+地方教育附加。

⑤財政部規定的其他扣除項目

對從事房地產開發的納稅人可按①②項計算的金額之和，加計20％的扣除。

（3）計算增值額

增值額=收入（不含稅）-法定扣除項目金額（扣除進項稅）

（4）計算增值率

增值率=增值額÷法定扣除項目金額（扣除進項稅）

（5）確認稅率，計算應納稅額

①增值率≦50％

土地增值稅稅額=增值額×30％

②50％＜增值率≦100％

土地增值稅稅額＝增值額×40％－法定扣除項目金額×5％

③100％＜增值率≦200％

土地增值稅稅額=增值額×50％－法定扣除項目金額×15％

⑤ 增值率＞200％

土地增值稅稅額=增值額×60％－法定扣除項目金額×35％

3、清繳土地增值稅

清繳土地增值稅=應繳土地增值稅-預繳土地增值稅

如果應繳土地增值稅少於預繳土地增值稅，則可以申請退稅。

土地增值稅測算表

六、土地增值稅計算示例

某市房地產開發企業將其開發的住宅樓盤銷售，共取得銷售收入38,700萬元。企業為開發該項目支付土地出讓金6,000萬元，土地契稅180萬元，含稅開發成本為15,000萬元，進項稅1,100萬元。項目分一期開發，按普通住宅和非普通住宅「兩分法」清算，預征率為普通住宅2.5%、非普通住宅為3%，項目住宅為非普通住宅，則其應納稅額為：

由於按普通住宅和非普通住宅「兩分法」清算且項目住宅為非普通住宅，因此項目可以按整體清算計算土地增值稅。

1、計算預繳土地增值稅

不含稅收入=銷售收入（含稅）-銷項稅=銷售收入-（銷售收入-允許扣除的土地價款）÷（1+適用稅率）×適用稅率

=38,700-（38,700-6,000）÷（1+9%）×9%=36,000萬元

土地增值稅應預繳稅款=預收款（不含稅）×預征率= 36,000*3%=1,080萬元

2、計算應繳土地增值稅

（1）確認應稅收入

應稅收入=不含稅收入=36,000萬元

（2）確認法定扣除項目金額

增值稅=銷項稅-進項稅

=2,700-1,100=1,600萬元

稅金=增值稅附加=增值稅×12%

=1,600×12%=192萬元

法定扣除項目金額=（土地成本+開發成本【不含稅】）×（1+5%+5%+20%）+稅金

=[6,000+180+（15,000-1,100）]×（1+5%+5%+20%）+192=26,296萬元

（3）計算增值額

增值額=收入（不含稅）-法定扣除項目金額

=36,000-26,296=9,704萬元

（4）計算增值率

增值率=增值額÷法定扣除項目金額=9,704÷26,296=36.9%

（5）確認稅率，計算應納稅額

增值率≦50％,則應納土地增值稅稅額=增值額×30％

=9,704×30％=2,911.2萬元

3、計算清繳土地增值稅

清繳土地增值稅=應繳土地增值稅-預繳土地增值稅

=2,911.2-1,080=1,831.2萬元

土地增值稅計算的六個步驟

　　四級超率累進稅率，每級「增值額未超過扣除項目金額」的比例，均包括本比例數。計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除係數的簡便方法計算，具體公式如下：

　　（一）增值額未超過扣除項目金額50%。土地增值稅稅額=增值額×30%

　　（二）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的。土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

　　（三）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%。土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

　　（四）增值額超過扣除項目金額200%。土地增值稅稅額=增值稅×60%-扣除項目金額×35%

二、土地增值稅的扣除項目包括哪些?

　　計算增值額的扣除項目，具體為：

　　（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

　　（二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房地產開發成本），包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

　　土地徵用及拆遷補償費，包括土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附着物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。

　　前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、測繪、「三通一平」等支出。

　　建築安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費，以自營方式發生的建築安裝工程費。

　　基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化、等工程發生的支出。

　　公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。

　　開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

　　（三）開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

　　財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按上述（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除。

　　凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按上述（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除。

　　上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。

　　（四）舊房及建築物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。

　　（五）與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

　　（六） 轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益，對從事房地產開發的納稅人可按上述（一）、（二）項規定計算的金額之和，加計百分之二十的扣除。

　　三、土地增值稅計算方法實例

　　某房地產開發公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發該寫字樓有關支出為：支付地價款及各種費用1000萬元；房地產開發成本3000萬元；財務費用中的利息支出為500萬元（可按轉讓項目計算分攤並提供金融機構證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；轉讓環節繳納的有關稅費共計為555萬元；該單位所在地政府規定的其他房地產開發費用計算扣除比例為5%。試計算該房地產開發公司應納的土地增值稅。

（一）取得土地使用權支付的地價款及有關費用為1000萬元；

（二）房地產開發成本為3000萬元；

（三）房地產開發費用=500-50+（1000+3000）×5%=650（萬元）；

（四）允許扣除的稅費為555萬元；

（五）從事房地產開發的納稅人加計扣除20%；允許扣除額=（1000+3000）×20%=800（萬元）；

（六）允許扣除的項目金額合計=1000+3000+650+555+800=6005（萬元）；

（七）增值額=10000-6005=3995（萬元）；

（八）增值率=3995÷6005×100%=66.53%；

（九）應納稅額=3395×40%-6005×5%=1297.75（萬元）。