今年，澳洲銀行還將繼續加息！房價不受影響?

閱讀導航

• 前言
• 貸款利率上升會對房價造成怎樣的影響？
• 為什麼澳洲銀行在央行加息前上調貸款利率？
• 銀行為何又下調浮動利率？
• 結語

前言

CoreLogic 的數據顯示，澳大利亞 300 多個城區在短短 7 個月內房價中位數就突破了 100 萬澳元，其中悉尼和新南威爾士州偏遠地區的新進入者數量最多。

去年 5 月至 12 月期間，311 個城區的中位價達到 100 萬澳元或更高，使得全澳總數上升 38.4% 至 1120 個。

隨着需求從首府城市地區湧出，共有 77 個悉尼城區加入了這一行列，其中大部分新進入者位於中央海岸。

現在，悉尼有 417 個城區的房價中位數超過100萬澳元。

布里斯班達到百萬澳元大關城區數量也急劇增加，有 40 個新進地區，總數達到 91 個。

在墨爾本，有 37 個城區加入100萬俱樂部，總數增加到 221 個。

阿德萊德增加了 25 個郊區，達到 70 個，首都領地新增 18 個，總數達到 45 個。

疫情開始以來，全澳百萬澳元城區的份額激增，從 2020 年 3 月全澳所有城區的 16.2% 上升到 2021 年 12 月的 29.8%。

2022年，澳洲購房者可能面臨一把雙刃劍：

• 房價增長繼續放緩；
• 銀行利率繼續上升。

貸款利率上升會對房價造成怎樣的影響？

在全澳價格上漲超過 22% 的一年後，預計澳洲大部分地區的房價升值將繼續放緩。

雖然，首次購房者肯定會因房價飆升緩解而鬆了一口氣，但他們也會因償還的貸款增加而受到衝擊。

因為澳洲銀行有可能將繼續上調固定利率。

Mortgage Choice首席執行官蘇珊•米切爾也認為，銀行固定貸款利率今年將繼續上升。

米切爾表示，潛在的現金利率上調將反映在固定利率中，「銀行將相應地提高利率」。

Realestate.com.au經濟研究部門執行經理Cameron Kusher表示，市場環境已經導致了經濟放緩，與利率變動無關，任何加息都將抑制買家活動。

「價格仍在上漲，但增長率已經放緩，我們的預測是，即使沒有加息，我們將在 2022 年繼續看到價格增長放緩。」

雖然RBA 不會在 2022 年提高現金利率，但澳洲商業銀行提供的固定利率和浮動利率都可能發生變化。

「當利率上升時，這將導致悉尼和全澳房地產市場的價格增長放緩。」

為什麼澳洲銀行在央行加息前上調貸款利率？

實際上，從去年 10 月開始，所有主要銀行以及許多二級銀行都提高了固定利率，其中有的銀行在兩個月內上調了四次之多。

雖然說，澳洲央行一再表示，要到 2024 年才考慮加息，2022 雖然不太可能提高現金利率，但商業銀行確實有權利可以單獨採取行動來提高利率。

澳洲的銀行之所以逐步提高固定貸款利率：

首先，目前的低利率利率是被澳洲央行一系列低息貨幣政策人為地壓低。

兩項特別有效的舉措是定期融資機制，根據該機制，澳大利亞央行以每年 0.1% 至 0.25% 的成本向銀行提供 1880 億澳元貸款，以及備受爭議的收益率曲線目標，其中包括澳大利亞央行購買兩年期和三年期債券，債券以保持其收益率固定在 0.1% 左右。

這兩項政策現在都已到期，這意味着銀行要借到兩到三年的錢貸給家庭和企業，需要支付更多的錢。

這就是他們提高2年期和3年期固定利率的原因。

澳大利亞央行向銀行放貸1880億澳元，加上聯邦和州政府大規模財政刺激帶來的存款流入，這意味着銀行不必像以往那樣大量利用批發債券市場。

由於澳洲央行的資金將在未來幾年內償還，而且存款流入可能會減少，銀行正在使其資金需求正常化。

銀行的凈息差面臨壓力，所以將以更高的借貸利率和/或更低的存款回報的形式將這些成本轉嫁給客戶。

未來的任何金融市場衝擊都會推高這些融資成本。

當澳洲央行上調其現金利率時，上調的是實際借款利率。

那銀行系統提前調高固定貸款利率，也可以更從容的應對澳洲央行的政策變化。

而且，經濟學家普遍認為，如果通脹率持續高於 2% 至 3% 的目標範圍，加息可能會更早發生！

銀行為何又下調浮動利率？

澳洲銀行在上調固定貸款利率的同時，也開始降低自住房業主和投資者住房貸款的浮動利率。

我們已經看到銀行將將固定利率從 2% 以下提高到 2.5% 或更高，而將浮動利率下調至 2%。

而且，銀行很可能會繼續這樣做，直到大多數住宅地產借款人再次使用浮動利率產品，而不是固定利率產品。

就像前面提到的，銀行提高固定利率、降低浮動利率是為了應對澳洲央行去年11月結束對收益率曲線的控制。

同時，也是為了能在競爭激烈的抵押貸款市場上爭取佔有更多的份額。

雖然，今年澳洲銀行有進一步降低浮動利率的空間。

但預計，隨着房價增速放緩和抵押貸款競爭減少，以及工資增長率和持續通脹率保持在 2.5%左右的話，銀行很很可能會開始上調浮動利率。

當然，這種情況在2022年不會太快發生，從目前的情況判斷，最快可能會在2022年接近年底的時候發生。

根據貸款機構Mortgage Choice 調查的結果顯示，最近選擇浮動利率抵押貸款的客戶確實有所增加。

「大概有三分之二的客戶選擇浮動利率，三分之一的選擇固定利率。雖說這個數字仍然很高，但比6個月前低得多。」

結語

毋庸置疑，更高的利率會影響人們可以償還債務的能力，而且在不確定超低利率可以維持多久的情況下，2022年買家可能會更加保守。

但，利率只是可能影響房地產市場的一個因素。

另一個房價的重要推動力是房屋供應。

傳統意義上的供需關係同樣更有可能影響市場。

到目前為止，房地產市場在疫情期間的表現超出了預期！而推動本輪房產潮的正是供需不平衡。

毫無疑問，今年將會是一個非常有趣的一年，澳洲官方利率依然會維持在歷史低位，銀行漲息是否能沖淡人們的買房熱情，拭目以待！

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