恐達0.85%! 第二波加息兇猛來襲，澳洲樓市徹底"跌落神壇"？

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• 前言
• 房價必會受到新的一波衝擊
• 澳洲樓市未來走向何方？

前言

就在今天下午！澳洲新一輪的加息幾乎是板上釘釘的事！

Australia Institute的經濟學家Richard Denniss預測，官方利率將上調0.25%- 0.4%。還有部分經濟學家認為，澳聯儲可能加息0.5%，至0.85%。對於30年期的100萬澳元貸款來說，澳聯儲加息0.25%，月供將增加131澳元。加息 0.5%，月供將增加265澳元。

Denniss發出警告稱：「澳聯儲已經發出信號，利率將於未來6至12個月繼續上調， 這意味着月供最高將增加數千澳元。」

Denniss表示，澳聯儲此前表示，在工資開始上漲前不會加息，但顯然這是不可能的。現在，利率已經上調了，但工資還沒有上漲。

第一輪加息已對澳洲房價造成了不可小覷的影響，二輪加息來勢看來會更加兇猛，明日之後，澳洲房市何去何從？

房價必會受到新一波衝擊

CoreLogic 的數據顯示，加息一周後，悉尼的房屋拍賣清盤率就下降了 3.6 個百分點至 58.7%，為兩年來的最低水平。墨爾本下降了3.8 個百分點至 64.6%，是年初至今最低點。

拍賣清盤率下降預示着房屋價格即將下降，這種情況在悉尼和墨爾本尤其明顯，不少買家或退出市場，或採取觀望。

最新數據顯示，5月，悉尼房價下跌1%，墨爾本房價下跌0.7%。布里斯班和阿德萊德房價漲幅也縮至0.8%和1.8%。

馬上，新一輪加息又要來臨，房價會崩嗎？

可以肯定的是，未來半年至一年，房價可能還會再跌幾個甚至十幾個百分點，但要說崩盤，恐怕有些杞人憂天。

利率是一把雙刃劍，既然有人受傷，那麼就會有人得利。

受傷的人，實際就是凈債務人（net borrowers），是指債務總額大於存款總額的個人或家庭，比如一個只有2萬澳元存款，但卻負債20萬澳元的家庭，那麼在不考慮其他條件的情況下，這個家庭的凈債務就是18萬澳元。

同理，當利率上升時，雖然凈存款家庭的貸款成本也在上升，但是這類家庭通過定期存款或國債等投資所獲得的現金流將大幅上升，輕鬆對沖貸款成本，所以自然成為了贏家。

此外，市場的幾點趨勢，也表明了澳洲房價並未被逼到絕路。

首先，目前，澳洲所有首府城市房屋空置率已降至歷史最低水平，再加上新建房屋審批量大幅下滑導致新房供應減少，這表明澳洲房屋市場仍處於極度短缺的狀態。

其次，澳洲已經完全開放，移民正在回歸。

另外，相信未來工黨的「幫助買房計劃」定將增加房屋需求。

澳洲樓市未來走向何方？

上一部分我們說了，隨着澳洲國境的全面開放，以及澳洲經濟和居民生活質量在疫情之下都體現出了驚人的韌性，讓澳洲這個移民天堂的吸引力變得更加強烈，移民數量的增加也將毫無疑問帶動地產價格。

下面我們再來看一個非常關鍵的數據——澳洲民用住宅地產規模高達10萬億澳元，按照一些主流機構預測的，澳聯儲加息將導致房價下跌15%來計算，相當於澳洲房市將蒸發1.5萬億澳元！

要知道，地產這一類不動產是經常被用於抵押的，一套價值100萬澳元的房屋可以通過抵押獲得的貸款數量，一定是高於一套價值85萬澳元的（房價下跌15%）。

換句話說，地產價格的下跌還會引發蝴蝶效應，在一環扣一環的經濟體中，逐環擴大其破壞力。

所以，從經濟決策者的角度來看，房價可以小跌，但是不能輕易大跌。

另外現在，澳聯儲在加息步伐和力度上的周旋空間仍然充足——如果出問題了則可以暫停加息。

因此，房價在短期的波動也許會是部分謹慎的投資者的價格行為，但是保證房價的長期穩定卻是澳洲政府的首要任務。

而且，當人們逐漸適應加息周期後，房價必將重新回到上漲的通道上來。

結語

那麼，現在是入市的好時機嗎？

每個人需要根據自己的需求進行判斷，但總的來說，房市的狂熱期已經過去了，現在入市面臨的是待售房屋數量增加和競爭減少的局面，意味着以更理性的價格買到合意房屋的機會在增加。