金融街被戴上「業績虛胖」的帽子，靠處置資產保利降債

對於金融街而言，如何解決「實現槓桿負債與資產的平衡」這一難題，值得關注。

文/每日財報 何嬙

自去年下半年開始，房地產市場持續降溫，疊加疫情封控影響，多數房企銷售業績同比大幅下降，金融街亦不例外。業績顯示，2021年銷售金額339億元，同比減少16.7%；今年一季度，銷售金額降幅接近50%。

5月30日，金融街（000402.SZ）發佈公告，計劃於6月1日發行不超過10.7億元公司債券，該期債券分為「22金街05」和「22金街06」兩個品種，期限為5（3+2）年，利率區間為2.7%-3.7%。

作為北京市西城區國資委控股的房地產企業，金融街融資優勢明顯，據《每日財報》統計，2022年以來，金融街已經發行「22金街01」、「22金街03」、「22金街04」及「22金融街MTN001」等多筆債券，合計融資32.4億元。

就金融街自身而言，銷售回款減少，在一定程度上會對其流動性形成壓力。從2021年底到2022年一季度末，金融街的現金減少了55.2億元，但暢通的融資渠道又緩解了銷售下降帶來的流動壓力。

有意思的是，據金融街今年一季報顯示，公司營業收入、凈利潤分別同比增長210.48%及67.7%，甚至扣非凈利潤同比增長高達819.62%，如此成績着實讓人感到奇怪。

究其原因，主要是由於上年較低的基數及非經常性損益的大增。經進一步了解，金融街近年來非經常性損益不斷增長，所以其業績也被認為是「虛胖」。

「虛胖」的業績

數據顯示，2022年一季度，金融街的營收和凈利潤分別為47億元和9.34億元，同比漲幅分別為210.5%和67.7%。對於一季度營收和利潤「雙豐收」，金融街在財報中稱，主要是因為「公司開發銷售業務穩步推進，開發銷售業務經營收益較去年同期增加」。

但更為重要的一個原因是，「將持有的北京金融街麗思卡爾頓酒店（公司及全資子公司北京金融街里茲置業有限公司共同持有）出售給北京金融街投資（集團）有限公司，產生股權和資產轉讓收益」。

金融街公告顯示，今年3月30日，金融街與大股東金融街投資（集團）有限公司（以下簡稱「金融街集團」）簽署《股權及資產轉讓協議》，將北京金融街麗思卡爾頓酒店以10.8億元價格轉讓給金融街集團。

《每日財報》發現，如果扣除這些影響，金融街的凈利潤實際只有1.5億元左右，在A股房企排名至少在24位以後。

可實際上，坐擁百萬平方米核心城市核心物業的金融街，出售商辦資產幾乎成為其近年保證利潤的重要砝碼之一。2020年、2021年金融街分別實現凈利潤22.18億元、15.81億元，而同期的非經常性損益達22.10億元及11.98億元。因其中絕大部分利潤來自非經常性損益，所以這也是金融街的業績「虛胖」的由來。

處置資產「有一套」

而除了通過處置資產保證利潤，2020年以來，金融街也在通過這種辦法不斷降低負債。

作為一家商務地產開發運營起家的房地產企業，金融街旗下擁有眾多優質資產。根據公告，截至3月底，金融街一二線城市核心區域有111.3萬平方米的出租物業，這些物業在2021年為金融街帶來17.5億元的收入。

據《每日財報》了解，早在2020年時金融街就與北京中信房地產協商解除了北京中信城B地塊的合作協議，並收回前期支付的86億元價款。此後在2020年底，金融街又將與萬科合資開發的北京豐科中心出售給平安人壽，交易對價37.1億元，通過這一項交易，金融街剝離負債近15億元。

2021年9月，公司轉讓子公司德勝投資全部股權及相關債券，轉讓價15.75億元。一連串操作下來不免讓人覺得，三道紅線政策後，金融街為降低負債，才陸續向外轉讓資產。今年一季度，金融街籌資性現金流凈流出24.1億元。

此外，由於銷售額增長緩慢，金融街存貨周轉率一直不高，甚至在2020年時創下了0.15的最低紀錄，雖然2021年有所回升至0.23，但仍低於同期同以商業地產為主的大悅城0.33、富力地產的0.32。

「橙檔」房企

2021年底，包括央行、銀保監會、證監會等監管部門紛紛表態加大對房地產融資的支持力度，但由於資本市場預期和信心不足，民營房企融資並沒有出現明顯好轉跡象，主要表現在金融機構不願融資給民營房企。

同期，地方政府也開始不斷優化預售資金監管制度，房企總部從項目上提取富餘資金的難度變小，但由於歷史原因，多數房地產項目預售資金賬戶監管額度不足，實際上沒有對多數房企現金流帶來實質性扭轉。

不過，從2022年前五個月房地產發債情況看，國企和央企背景的企業發債額度佔比超過九成。

如今，經過兩年降槓桿，雖然金融街的有息負債有所降低，但銷售帶來的回款持續下降，融資通道沒有受阻，槓桿率並沒有明顯下降，凈負債率依然維持在140%以上，剔除預收賬款後的資產負債率也沒有達標。

數據顯示，截至一季度末金融街凈負債率154%、現金短債比0.98倍、扣預資產負債率69.9%，三道紅線方面仍為「橙檔」房企。

其中，最為棘手的莫過於現金短債比，要知道2021年末時，金融街現金短債比還為1.4倍，這也意味着其在短期債務方面面臨著巨大壓力。

截至3月31日，金融街短期借款2880萬元、一年內到期的非流動負債125.9億元，而同期扣除受限資金的現金及現金等價物僅為121.73億元，遠遠難以覆蓋債務。

總結來講，如果未來銷售回款帶來的現金流沒有明顯改善，其實對包括央企和國企在內所有的房企來說，都只能通過處置資產來降槓桿，尤其是在三道紅線考核期即將結束這個節點。而對於金融街而言，如何解決「實現槓桿負債與資產的平衡」這一難題，值得投資者關注。