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2025年底，萬科的債券持有人正盯着手機屏幕犯愁。
手裡的「22萬科MTN004」債券，要麼同意展期一年，本金能不能拿回來不好說，要麼直接拒絕，萬一觸發違約，這20億債券可能就成廢紙。
這場圍繞20億本金的拉鋸戰，說白了就是萬科和債權人在錢袋子上的博弈。
12月10日第一次持有人會議，萬科拿出三個方案。
議案一最「狠」，本金利息全展期，還沒任何增信措施。
這種方案放誰身上都得掂量掂量，結果自然是沒人搭理。
議案二稍微讓步，說利息按期付，本金展期，還讓深圳地鐵或深圳國企擔保。
投票率83.4%，看着不少，但規則要求90%同意才能通過，就差那麼一口氣。
債權人心裏門兒清，擔保這東西，沒白紙黑字寫清楚，誰敢信？
第一次沒談攏，萬科只能趕緊籌備第二次會議，就像考試沒及格得趕緊補考。
12月18日開會，萬科先放了個「大招」，承諾12月22日前先把6000萬利息付了，相當於給債權人吃顆「定心丸」。
還說展期後會給增信措施，具體是啥沒明說。
另外加了個議案，把寬限期從5個工作日延長到30個交易日，也就是到2026年1月28日。
投票結果出來，有點意思。
核心的展期方案，同意票才20.2%，78.3%的人投了反對票，增信措施沒說清，本金安全沒保障，誰也不想冒這險。
倒是寬限期延長議案，90.7%的人同意，畢竟多30天緩衝，總比馬上違約強。
萬科暫時不用違約了，但真正的問題還沒解決，增信和本金保障這兩個坎，還得跨過去。
償債的坎，短期要還58億，賬上錢卻差一半
躲過初一躲不過十五，萬科年底的償債壓力可不是鬧着玩的。
從12月15日到28日，就13天時間，兩筆債券要到期，「22萬科MTN004」的20億本金加6000萬利息，「22萬科MTN005」的37億本金加1.11億利息，加起來58.71億。
這麼短時間要拿出近60億，對現在的萬科來說，確實是個硬骨頭。
「22萬科MTN005」的展期預案，更能看出萬科多着急，6個議案一個比一個讓步，從「本息全展期沒保障」到「先付息+給增信+優先還本金」，簡直是一步步「放低姿態」。
這背後就是缺錢，截至9月底，萬科賬上趴着656.8億貨幣資金，看着不少，但短期要還的債務有1278億，差了一半還多。
這就像手裡只有50塊，卻要還100塊的賬，不着急才怪，債務結構也不樂觀。
境內存續的公募債有13隻，合計203.16億，境外還有2隻美元債，13億美元，大概91.6億，2027年、2029年到期。
未來兩年壓力更集中，2026年境內債要還120億，2027年海外債70億加境內債30億。
這還不算其他借款，雪球越滾越大，評級機構也沒客氣。
11月底標普把萬科評級從CCC降到CCC-，還放進負面觀察名單，意思就是「這公司還錢懸了」。
惠譽更直接，長期評級給了C，子公司萬科地產（香港）降到CC。
評級一下來，公開市場融資基本就關上大門了，借錢成本更高，萬科的流動性缺口只能越撕越大。
深鐵不「兜底」了？自救為啥這麼難
以前說起萬科的靠山，深圳地鐵絕對算一個。
2023到2025年，深鐵累計借了307.96億給萬科，利率低到2.34%，簡直是友情價。
那會兒市場都說，深鐵是萬科的「救命稻草」。
今年10月，深鐵背景的黃力平接替郁亮當董事長，好幾個深鐵高管進了關鍵部門，等於深鐵直接下場管事兒了。
但最近風向變了，2025年簽的股東借款框架協議里，深鐵新增借款設了220億上限，還要求萬科拿「足額資產抵質押」。
12月11日，萬科把全資子公司萬丈資本100%股權質押給深鐵，就是按這個規矩來的，深鐵這步棋不意外。
國企也是要對國有資產負責的，總不能無限制往裡砸錢，萬一收不回來咋辦？深圳市國資委之前也說了，要「市場化手段支持」，說白了就是不能當冤大頭。
萬科自己也在想辦法回血，去年賣了上海七寶萬科廣場，24億，市場都說「七折甩賣」，畢竟那地段挺好的。
還賣了深圳灣超級總部基地的地，22億。
2025年前三季度靠賣資產回了44億，但一季度就佔了37億，後面兩個季度基本沒動靜。
手裡的優質資產，像投資性房地產，抵質押餘額已經800億，能變現的好東西越來越少了。
賣房收入也掉得厲害，今年前九個月合同銷售額1004.6億，比去年降了44.6%，跌得比行業平均還狠。
房子賣不動，自然沒錢賺，前三季度凈虧損280.2億，算上之前的，21個月累計虧了770多億。
自己造血能力快沒了，外部借錢又受限，萬科現在就像站在十字路口，往前是償債的坎，往後是市場的冷。
這場債券博弈說到底，是萬科和債權人在「風險」和「信任」上的較量。
債權人要的是本金安全的保證，萬科缺的是拿出保證的底氣。
深鐵從「輸血」到「設限」，也是國企在市場化和風險控制間找平衡。
對整個行業來說，萬科這事就是個提醒，房地產的好日子過了，債務規模得控制，現金流得握緊，不然再大的盤子，也可能被債務壓垮。
至於最後結果咋樣，還得看1月28日寬限期到之前，萬科能不能拿出讓債權人點頭的方案。
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