一季度新房銷售額跌幅收窄 優化政策能否促進需求持續釋放?

2024年04月16日15:15:04 財經 1282

4月16日,國家統計局發佈的1-3月份全國房地產開發投資與銷售數據顯示,全國房地產開發投資約2.21萬億元,同比下降9.5%,跌幅有所擴大。不過,新建商品房銷售面積以及銷售額降幅雙雙收窄,銷售數據的改善意味着3月份市場有所復蘇。

業內人士認為,今年一季度,房地產供給端數據總體處於低位,壓力略大,而需求端開始出現復蘇,體現出政策效應開始釋放。但整體來看,新房市場調整壓力仍在,在去年同期高基數下,新房銷售規模同比降幅仍較大。

一季度房地產開發投資額同比跌幅擴大

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圖/國家統計局官網截圖

國家統計局數據顯示,1-3月份,全國房地產開發投資約2.21萬億元,同比下降9.5%。其中,住宅投資約1.66萬億元,下降10.5%。相比之下,今年前2月房地產開發投資同比降幅有所收窄,曾出現供給端企穩的積極信號。不過,從一季度整體來看,房地產開發投資額同比跌幅擴大。

對此,中指研究院市場研究總監陳文靜表示,在房企資金面承壓、拿地態度審慎下,一季度,房地產開發投資同比降幅較1-2月份擴大;新開工面積同比降幅有所收窄,但企業開工積極性整體仍偏弱。

易居研究院研究總監嚴躍進認為,開發投資節奏比較慢,主要原因是「存量債務化解」才是房企目前的第一大要務,而且高債務必須化解,否則會困擾後續房企的投資能力。當然目前數據也有一些新的特徵,即此類開發投資的企業,往往是企業資金狀況不錯的企業,也就是目前的開發投資本身的「含金量」提高。

值得關注的是,房地產開發企業到位資金影響着房地產開發投資額。國家統計局數據顯示,1-3月份,房地產開發企業到位資金約2.57萬億元,同比下降26.0%。其中,國內貸款4554億元,下降9.1%;利用外資7億元,下降11.9%;自籌資金8681億元,下降14.6%;定金及預收款7435億元,下降37.5%;個人按揭貸款3643億元,下降41.0%。

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圖/國家統計局官網截圖

融資難仍是當前房地產行業面臨的主要問題,而推進城市房地產融資協調機制,建立「白名單」制度是重要一環。據新華社報道,日前,中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰強調,加快推進城市房地產融資協調機制落地見效,對符合「白名單」要求的合規房地產項目要積極給予資金支持,做到「應貸盡貸」。

「對納入『白名單』的項目,金融機構要優化貸款審批和發放流程,加快放款速度,支持項目建設竣工。而隨着『三大工程』加速建設以及城市房地產融資協調機制進一步落地見效,有望帶動房地產開發投資額修復。」陳文靜說。

在嚴躍進看來,房地產融資政策還得加碼,否則會引發一些新金融風險問題。如果房價企穩和銷售端向好,對企業資金狀況改善也有積極作用。

3月商品房銷售出現溫和修復行情

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圖/國家統計局官網截圖

國家統計局數據顯示,1-3月份,房地產開發企業房屋施工面積約67.85億平方米,同比下降11.1%,其中住宅施工面積47.46億平方米,下降11.7%;房屋新開工面積1.73億平方米,下降27.8%,降幅有所收窄,其中住宅新開工面積1.25億平方米,下降28.7%;房屋竣工面積1.53億平方米,下降20.7%,其中住宅竣工面積1.11億平方米,下降21.9%。

嚴躍進認為,全國房地產新開工面積已經出現了連續30個月的下跌態勢。因為企業目前拿地數據偏少,所以新開工的規模變小也符合預期。需要關注到,全國房屋竣工面積同比增速出現下跌,這並非保交樓節奏放緩,主要是因為最近幾年投資拿地和開工縮水。就目前來說,各地保交樓工作總體還在推進,而據各地反饋的問題是,銀行風控意識也很強,部分資金到達項目的效率還有待提高。

國家統計局數據顯示,1-3月份,新建商品房銷售面積約2.27億平方米,同比下降19.4%,其中住宅銷售面積同比下降23.4%;新建商品房銷售額約2.14萬億元,同比下降27.6%,其中住宅銷售額下降30.7%。截至3月末,商品房待售面積約7.48億平方米,同比增長15.6%,其中住宅待售面積同比增長23.9%。

從目前來看,與今年前兩個月相比,商品房銷售數據有所改善,也說明3月份市場有所復蘇。對此,陳文靜解釋,3月份以來,中央及監管部門持續釋放穩市場積極信號,明確要「進一步優化房地產政策」;北京、杭州等地繼續優化限購政策,促進潛在購房需求釋放。 由於部分核心城市政策效果顯現,在3月份出現溫和修復行情,但整體來看,新房市場調整壓力仍在,在去年同期高基數下,新房銷售規模同比降幅仍較大。

「3月份各地看房量、簽約量是在積極上升的,部分城市豪宅項目銷售也非常好,這都說明市場呈現出持續復蘇的積極態勢。」嚴躍進認為,需要注意到,待售面積也就是現房同比增速仍較高,說明市場還需去庫存。近期鄭州「以舊換新」細則發佈,即「以舊換新」中的新房,要求是現房,這也為各地現房去庫存提供了思路。

總體來看,嚴躍進認為,市場總體還是有壓力,尤其是企業端的壓力較大,銷售端雖然復蘇,但是還需要進一步夯實基礎。此外,各類利好政策還得加快出台。二季度,市場的大方向還是積極復蘇過程,總體環境、預期、供求關係等都處於積極改善的階段,市場趨勢向好的判斷不會變。

陳文靜也表示,二季度新房銷售規模同比降幅有望逐漸收窄。近期不少城市提出了「以舊換新」的政策方向,整體仍處於探索階段,若後續配套政策持續完善,有望在一二手市場聯動上發揮更大作用。

新京報記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 劉軍

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