打工人的房貸又要降了。
2月20日，最新的貸款市場報價利率（LPR）發佈了，1年期維持3.45%的利率不變，5年期降息25個基點至3.95%。這也是自2019年房貸利率採用LPR定價模式以來的最大降幅。
作為個人住房貸款利率的定價「錨」，LPR的調整關乎購房者的切身利益。按照100萬元的貸款計算，在等額本息的還款方式下，每月將少還約145元，30年累計減少5.2萬元。
更有購房者對中國新聞周刊直言，房貸利率調整過後，「每個月能省出一頓小燒烤。」
史上最大降幅
在多位受訪專家看來，本次定向降息堪稱「史無前例」、「超出預期」、「精準定位」。
說到「史無前例」，易居研究院研究總監嚴躍進對中國新聞周刊表示，5年期以上LPR利率是個人住房貸款和企業中長期貸款定價的參考基準。我國8次五年期LPR的下調幅度一般都在5-15個基點，而此次一次性下調了25個基點，力度最大。
圖/中國貨幣網
橫向對比去年來看，2023年我國1年期LPR和5年期以上LPR分別下降20個和10個基點，引導當年企業貸款加權平均利率降至3.88%，同比下降0.29個百分點，已是歷史最低水平。
降幅「史無前例」的同時，還超出很多人預期。中國新聞周刊注意到，此次降息還是在MLF（中期借貸便利）利率不變的情況下完成的。
就在本次LPR下調兩天前，央行剛剛宣布平價續作MLF，政策利率並未釋放降息信號。
2023年以來，各主要銀行多次下調存款利率，部分中小銀行也跟進調整，商業銀行負債端成本有所下降。結合今年2月5日降准落地，釋放長期流動性約1萬億元，也有利於降低銀行資金成本。
中泰證券研究所政策組首席分析師楊暢對中國新聞周刊進一步解讀，貨幣政策在配合經濟平穩開局，通過降低貸款利息，降低融資成本，進而穩增長、促融資，從流動性層面提升信心。
興業基金也認為，LPR降息對後市影響整體積極。降息、疊加各類扶持經濟的財政擴張，營商環境的進一步改善，將進一步促進經濟企穩，保持穩中向好的態勢。
此外，這還是一次「非對稱降息」，1年期沒降，只降了5年期。
楊暢指出，一般來講，1年期與5年期LPR對稱調整是常態，但非對稱調整也並不少見。
「不同期限利率非對稱下調，表明政策希望發揮作用的對象有所側重。5年期LPR與房地產市場的關聯度相對較強，下調5年期LPR利率也是房地產市場需求端政策組合拳的一部分，充分體現了利率政策參與激活房地產市場、推動房地產市場良性循環的政策意圖。」
房貸利率採用LPR定價模式始於2019年10月，居民住房按揭貸款的定價是5年期以上LPR利率加點而來，因此5年期以上LPR與房貸利率關聯緊密。
在中指研究院市場研究總監陳文靜看來，本次非對稱降息也體現了央行對於房地產行業的呵護，加大樓市托底力度，釋放穩信心的積極信號，促進投資和住房消費。
由此可見，5年期LPR下調，將直接降低購房貸款成本。那麼，購房者到底能省多少錢？
首套房貸利率進入3字頭
根據中國人民銀行發佈的2023年第四季度中國貨幣政策執行報告，截至2023年12月，全國343個城市（地級及以上）中，101個下調了首套房貸利率下限，26個取消了下限。2023年，新發放個人住房貸款利率為4.1%，同比下降0.75個百分點。
另據貝殼研究院監測數據，2024年1月首套主流房貸利率平均為3.84%。其中，1月一線城市首套房貸利率為4.13%，二線城市首套房貸利率為3.86%，三、四線城市首套房貸利率為3.82%。
而經過本次調整，全國重點城市首套房貸利率再次降低，將正式進入3字頭。
據中指研究院監測，本次下調後，當前購買首套和二套房房貸利率下限分別降至3.75%（5年期以上LPR-20個基點）、4.15%（5年期以上LPR+20個基點），進一步接近歷史最低點。
「目前僅個別地區首套房貸利率高於4%，部分城市房貸利率已降至歷史最低水平。」陳文靜指出。
「最大力度」的降息，也為購房者帶來了明顯的實惠。中國新聞周刊測算，按照貸款100萬元、年限30年、等額本息的方式計算，不考慮加點情況下，此次5年期以上LPR下調將為購房者節省利息超5萬元，月供可省下144.8元；等額本金節省利息近3.8萬元。
首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池對中國新聞周刊分析，一方面，本次降息之前三四線城市首套房利率普遍在4%以下，而一二線城市房貸利率相對仍較高；另一方面，相比三四線城市，一二線城市購房成本較高、需求量較大，因此本次降息對一二線城市的影響更大。
的確，對於貸款基數更大的一二線城市的購房者來說，此次降息帶來的實惠是肉眼可見的。北京擁有300萬商貸的購房者李先生對中國新聞周刊表示，「降息調整過後，算下來每個月能少還將近400元，能省出一頓燒烤錢。」
LPR調整後，存量房貸什麼時候降也成為大眾關注的關鍵。
值得注意的是，此次降息首先惠及的是新購房者，這部分購房者馬上就會享受到降息的利好。但對於存量的老購房者而言，需等到貸款重新定價日才能看到改變。
至於存量房貸利率具體如何下調，嚴躍進認為，此次政策對存量房貸利率的降低也有積極的影響。具體如何調整，不同銀行執行策略有所不同，需要結合具體銀行的重定價日和定價規則。
而展望後續，陳文靜對中國新聞周刊表示，本次5年期以上LPR下調幅度較大，短期再次下調預期減弱。未來各地不排除通過下調或階段性取消首套房貸利率下限等方式，推動居民房貸利率下行。
小陽春，要來了？
「房貸政策寬鬆，交易市場就容易活躍。」嚴躍進分析，觀察歷史上房地產市場的交易數據和周期變化，房貸政策始終是非常重要的影響變量。
回顧過往，2009年和2015年兩次房貸利率下調，分別成為彼時房價上漲的導火索。換言之，更寬鬆的利率刺激，也將為樓市交易的走熱添一把火。
「本次下調LPR惠及群體較廣，進一步降低購房成本，刺激有購房需求的購房者入市。」諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙進一步對中國新聞周刊補充，從市場端來看，2024年1月市場表現平平，新房市場供需規模雙縮，二手房成交量維穩、價格持續下滑，並未現明顯改善，這也凸顯出了市場對本次降息提振作用的期待。
陳文靜則認為，2024年穩定房地產市場至關重要，供需兩端政策需要協同發力，大幅降息有利於緩解觀望情緒。此番調整將促動投資與消費雙熱，並通過降低購房成本促進購房需求釋放。市場對「小陽春」行情期盼已久，尤其當下多個利好政策疊加，在傳統「金三銀四」節點，或將產生更大的效果。
2024年以來，樓市可謂蓄勢充足。需求端方面，春節前，一二線城市的放開甚至解除限購政策，進一步降低購房門檻，信號意義明顯；供給端方面，1月初住建部聯合金融監管總局出台了《關於建立城市房地產融資協調機制的通知》，要求各地級及以上城市建立城市房地產融資協調機制。
據住房和城鄉建設部公布的數據，截至2月20日，全國29個省份214個城市已建立房地產融資協調機制，房地產項目「白名單」共涉及5349個項目；已有57個城市162個項目獲得銀行融資共294.3億元，較春節假期前增加113億元。
嚴躍進認為，隨着今年住房消費市場的復蘇，房貸利率政策結合其他購房政策將充分發揮組合效應，其對於房地產市場的企穩復蘇和向好發展都將產生積極影響。
「在房貸利率下降及一系列房地產寬鬆政策推動下，樓市小陽春值得期待。」趙秀池表示。
作者：於盛梅
