房地產要在我國未來經濟發展的中發揮出合理且長遠的作用，恰當的產業政策是必不可少的。
首先就是產業地位的調整，從2016年以來，房地產調控政策層層加碼，日益趨嚴。
2020年四季度房地產政策基調開始調整，在十四五規劃中提出推動金融、房地產業與實體經濟的協同發展，促進住房健康消費。
這可以看出政策的調整與房地產業未來的產業角色轉變，基本是同步的，為房地產業未來幾年的發展重新定調。
2021年兩會再次重申了：更好的解決群眾住房問題，促進房地產市場健康平穩發展。
縱觀2021年房地產市場形勢，給房地產業帶來確定性的發展機會的同時，房地產也是高投資風險的領域。
大連市政府根據本地市場環境，為落實國家宏觀政策環境的調控，相繼推出了一些具體的措施，2015年5月5日發佈房地產「5.5」政策，調整普通商品住房認定標準，認貸不認房；
2016年6月8日正式取消限購，放開市內四區和高新區的住房限購政策，外籍人士購買自住商品房不受套數限制；
2017年大連市房地產政策保持寬鬆，出台積分落戶等多重政策，刺激消費，持續去庫存。
2018年開始組合調控，為推進商品住房庫存去化周期達到合理水平，3月21日大連市政府辦公室發佈了主題為「促進我市房地產市場平穩健康發展」通知，調整限購區域（中山區、西崗區、沙河口區、高新園區），調整貸款最低首付比例，個人公積金貸款購房最高貸款額度下調至40萬元，貸款利率執行基準利率的1.1倍。
2019年1月8日，發佈了大政辦發〔2019〕5號文件，按規劃和具體情況確定具體項目配建比例，採取集中建設租賃住房方式，逐步擴大租賃住房市場供給，落實國家關於租購併舉的住房政策要求。
2019年7月26日，發佈了關於加強房地產市場調控工作的通知，政策持續收緊，實施商品住房價格指導，穩定住房價格，正式進入「四限」時代。
2021年8月16日，為深入貫徹中央部署，堅持「房住不炒」定位，實現「穩地價、穩房價、穩預期」目標，促進房地產市場平穩發展，市政府發佈《關於進一步加強房地產市場調控和監管工作》的通知，概括為以下幾點：
（1） 五區限售；（2） 限制住宅用地出讓溢價率；（3） 提高競買保證金比例；（4） 競配建政策性住房成本不計入商品房開發成本；（5） 加強新建商品住房價格指導；（6） 加強房地產金融管理；（7） 禁止未批先售、捂盤惜售、虛假宣傳、散布房價上漲言論。
2021年大連市商住土地供應60宗，供應量476萬㎡，供應恢復，且以郊區為主，呈現片區式供應特點；成交商住土地57宗，成交量近470萬㎡，同比下降29.6%，成交總金額近241億元，同比下降22.3%。
以「816新政」為界限，2021年的大連土地市場上半年如火如荼，西拓北進，大體量土地悉數成交，下半年政策收緊，流拍增加，多以底價成交。
從年終數據來看，成交面積和成交總金額雙降，在區域分佈上，土拍「邊緣化」程度進一步加劇。
金普新區蟬聯土地供銷榜首，成交面積近272萬㎡，成交金額近81億元；甘井子區排名第二，成交面積近88萬㎡，成交金額超88億元；旅順口區排名第三，成交面積超68萬㎡，成交金額近19億元。
而市內中山區、西崗區、沙河口區成交面積佔比很小，沙河口區成交的土地也非居住用地，此外，高新園區2021年居住及公寓用地為0供應。
因地制宜，因城施策，大連市政府發佈的「816新政」，對房地產企業，至少在以下三個方面產生了重大影響：
（1） 在土地市場方面，儘管市政府加大供應熱點地區的住宅用地，但由於大連城市化率已經非常高，市內熱點區域土地市場仍是「僧多粥少」的情況。
「816新政」採取達到最高溢價率搖號，或轉為競配建的方式繼續競拍，金普新區、開發區、旅順新城區作為「非限售」、「非限購」區域，具有一定利好條件，房地產開發企業往往能以底價摘得土地，這三個地區土地市場競爭程度較低；
（2） 在房企資金鏈方面，「816新政」起拍底價及溢價率雙控，嚴控成交地價，降低開發商拿地成本，進而降低後期高售價引發的營銷困難程度。
此外，由於競配建的政策性住房產權歸政府，投入不計入商品住房開發建設成本，熱點區域住宅用地提高競買保證金，新政從多個方面提高了房企土拍門檻；
（3） 在對顧客心理預期的影響方面，針對購房者依然執行2018年發佈的限購政策，限購範圍無變化。
「816新政」限售範圍增加了甘井子區，提高了購買第二套住房的首付比例、新購住房上市交易的年限，嚴查嚴控購房資金，遏制了一些投資者、炒房客的投機心理，自住客群的購房周期也將有所延長；
另一方面新政重點強調了政府部門嚴格控制房價上漲的舉措，剛需購買住房的顧客吃了定心丸，在購房時會更加理性選擇而非衝動消費。
2021年3月1日起實施的大連市公積金新規範，放寬了公積金貸款的限制，減少各項申辦證明材料，更改公積金貸款的住房套數認定規則，認貸改為認房，且對於異地繳存的職工，擴大使用範圍，對剛需購房者提供了更多的便利，減少了購房壓力。
2022年伊始，大連市各家銀行開始執行下調利率，5年期以上LPR下降了5個基點。
由於大部分銀行是從新一年的一月份開始調整，對於存量客戶來說，大多數客戶只能從2023年1月1日重定價時方可享受下調的利率。
但對於在2022年1月20日之後完成貸款的新購房者，則能立即享受利率下調的利好，這對於有在今年買房的消費者來說，無疑是個正向的刺激作用。
綜上所述，由於國家外部政策縮緊，且大連市政府最新發佈的政策對大連樓市進行了大降溫，這對於許多房企集團發展來說是不利好的。
但2021年3月至今大連市針對購房者的貸款政策變得寬鬆，針對開發商和消費者不同傾向的政策表明政府提倡市民剛需購買，房住不炒。
房地產企業應根據新變化及時調整，在激烈的市場競爭中明確其目標客戶群體，開展精準化營銷，捕捉剛需客戶，穩固自身在大連房地產市場的佔有率。
與此同時，可將戰略發展目光轉移到周邊二三線城市房地產市場。
