中國基金報記者 方麗 曹雯璟
房地產市場迎來「三箭齊發」利好，極大提振了市場信心。Wind數據顯示，截至12月2日，11月以來申萬一級房地產行業指數累計上漲25.08%，漲幅在31個申萬一級行業中排名第一。與此同時，房地產相關主題基金也迅速「回血」，不少產品表現神勇。
相關政策對地產股以及地產產業鏈影響幾何？哪類企業或板塊值得關注？對此，中國基金報記者採訪了融通基金副總經理、融通行業景氣基金經理鄒曦，廣發金融地產ETF及聯接基金經理夏浩洋、富國金融地產行業基金經理韓雪、嘉實金融精選基金經理李欣、國泰金鹿基金經理趙大震、海富通基金公募權益投資部基金經理胡耀文。
他們普遍認為，地產利好政策對地產股帶來短期估值修復，中長期來看，房地產行業存在格局重塑、行業龍頭集中度提升的過程。同時，房地產行業是中國經濟的動脈，房地產行業的逐漸復蘇，從基本面角度對所有行業都是利好，未來A股行情長期值得看好。
「三箭齊發」穩市場信號明顯
有效緩解整體流動性壓力
中國基金報記者：11月28日證監會發佈消息，決定在股權融資方面調整優化5條措施，標誌着支持房地產市場融資的「第三箭」已經射出。相關政策對地產股以及地產產業鏈影響幾何？
李欣：在短短20天內，政策端「三箭齊發」，具有較強的信號意義，大幅提振各方的信心。對於地產股來講，現在是利好頻出的階段。
韓雪：政策層面從信貸、債券和股權三個融資主渠道支持地產企業融資的堵點已全部疏通，政策「三箭合一」的出台力度和速度顯著超出市場預期。政策端層層鬆綁、持續加碼，有助引入新的資金，盤活存量不動產，促進全行業的信用復蘇。目前來看，放寬房企股權融資首要是為了促進「保交樓」，避免惡性事件再發生，有力支撐市場信心，同時有利於化解房地產市場下行風險，穩定經濟發展預期。政策強度持續提升背景下，短期行業估值修復動力邊際增強，全市場風險偏好也有望提升。
夏浩洋：支持房地產融資的「三支箭」正式落地，無論對於房地產市場整體流動性壓力的緩解，還是市場信心的修復，都有着重要作用。「第三支箭」射出後，對地產股而言，股權融資恢復有利於緩解企業流動性壓力，再進一步傳導至上下游產業鏈的施工規模恢復。同時，由於房企的違約壓力降低，產業鏈相關企業對房企的應收賬款壞賬壓力大幅下降，相關企業迎來經營質量改善的機會。
趙大震：隨着「第三箭」的射出，房地產企業各個融資渠道也結束了多年受限的歷史，銀行、債券、信託、私募和股權融資這些能輸血企業的命脈已全部打開。萬億資金投入助力保交付的信息釋放，在當前市場環境下就像一針強心劑，不僅民企的存量債權人減少了擔憂，不再擠兌，需求端層面也讓購房者更放心購買民企房子。
供需穩步修復，地產配置價值提升。政策明確了金融系統對地產風險的底線，也意味着行業復蘇的必要條件已具備。地產正處於「基本面底部+預期好轉」的階段，因此可繼續關注地產和產業鏈相關標的。
鄒曦：適度放開股權融資限制，支持優質房地產企業合理擴張，是順應新形勢的自然選擇。相關政策將有效改善優質地產企業的資產負債結構，有利於其合理擴張資產規模，實現規模利潤持續增長，對其中長期股價表現有明顯的促進作用。
同時，在相當部分的房地產企業陷入流動性困境的情況下，優質房企在獲得股權融資支持後，將承擔起穩定房地產市場整體投資的職能，有利於扭轉房地產投資迅速下滑的趨勢，對於穩定經濟增長將起到積極作用，相關地產產業鏈尤其是與竣工相關的產業鏈將直接受益。
胡耀文：「第三支箭」傳遞出了穩定市場的信號，不僅是保項目，也是保主體，對市場有比較積極的作用。在融資端支持政策加碼後，未來地產的需求還是市場比較關注的焦點，後續市場或期待更多需求側的政策進一步提振地產產業鏈。
地產股短期呈現超跌反彈
中長期關注地產龍頭股配置價值
中國基金報記者：在地產行業連續「三箭齊發」的背景下，地產股表現較好。有觀點認為地產股目前處於一個超跌的預期和估值修復階段，你如何看目前地產股表現？是否是短期現象？
李欣：當前，低要素成本的紅利期已經過去。指望地產像歷史上每一次周期調整一樣出現周期上升的可能性較小，未來更多是逐步築底和尋求中期平衡。
韓雪：展望後市，儘管房地產的中期問題仍客觀存在，人口增速見頂帶來需求的註定趨弱，成本壓力高企擠壓居民收入分配比例，「去地產化」帶動長期經濟中樞下台階仍難言趨勢性改善。但從中短期投資的角度，目前政策應對主動性仍在增強，結構性政策正逐步走向深入，疊加未來需求端政策仍值得進一步期待，市場邏輯圍繞「政策落地-信用恢復-預期扭轉-銷售回升」的復蘇態勢，已成為當前做多的一致預期。除政策累積效應放大行業復蘇彈性外，未來優質龍頭房企集中度提升，或將使地產股佔優狀態持續。
夏浩洋：地產股短期表現是超跌後政策預期反轉帶來的估值修復，從中長期來看，房地產行業存在格局重塑、行業龍頭集中度提升的過程，房地產龍頭企業的配置價值值得關注。
趙大震：當前財政、貨幣政策積極發力，政策拼圖漸趨完整，支持力度有望持續。上周「中國特色估值體系」引發的市場思考疊加地產風險處置、穩增長加碼共振，刺激市場產生快速的行業輪動。中期來看，市場大級別底部正在臨近，未來市場中樞提升將更加確定。
鄒曦：未來地產股的表現會出現明顯分化，預計優質房地產企業將優先獲得各種融資資源，包括信貸、債券融資和股權融資，進入新的成長周期，其股價表現具有很強的持續性；而在過去的地產周期中已經被證明經營效率較低、經營策略不夠穩健的房地產企業，規模將逐漸萎縮甚至退出市場，其股價表現更多地體現為超跌反彈。
胡耀文：目前整個地產行業的調整已經進入比較良性的階段，政策出台也較為精準。我們比較看好地產股的表現，它是當前資產配置中比較值得關注的板塊。
優質企業估值修復行情或持續
中國基金報記者：如何看地產股的估值水平？結合基本面來看，後續估值修復行情能否延續？持續性有多強？
李欣：由於今年屬於估值業績雙殺，一旦銷售恢復，板塊就有雙擊的機會。此外，可以觀察行業回到正軌之後房企市佔率的提升情況，除開發之外的永續業務，還包括商業、物業等業務。
韓雪：目前地產股的表現是超低估值下上漲的開始階段。這一輪地產股上漲最核心的支撐在於行業供給側改革的機會，優質企業未來市佔率顯著提升、成本顯著下降、利潤率改善都是可以期待的積極變化。
夏浩洋：對於行業來說，土地市場的企業供給側出清是一個中長期的過程，龍頭房企將迎來競爭格局的改善，我們持續看好龍頭房企經營質量改善背景下中長期ROE回升帶來的投資機會。
趙大震：房地產是本輪經濟周期中出清比較徹底的行業，尤其在經濟恢復的過程中還扮演了非常核心的角色。當前地產估值已經處於底部，存在較大的投資機會。
鄒曦：從PB和PE的角度來看，地產股的估值水平在A股市場處於窪地狀態。優質地產股後續估值修復行情將會持續，甚至在房地產市場銷售有效企穩之後將進入新的成長周期，其持續性可能以年為單位來衡量。
胡耀文：地產行業整體估值較低，如果行業恢復到比較健康的狀態，還是有很明顯的修復空間。但估值是個動態過程，需要有持續性的項目和業績作為支撐，因此，不同的企業仍會有分化。
看好後端竣工產業鏈
及建材、輕工、家電等板塊
中國基金報記者：從地產產業鏈的細分領域來看，你更看好哪類企業或板塊？
李欣：第一類是核心的央企、國企，未來市佔率會提升，但這可能需要比較長的時間；第二類是在開發業務之外的永續業務，如一些商業購物中心的物業等。
韓雪：目前政策支持力度處在中段，後續會邊際向好。從基本面看，過去緊縮周期帶來的是房企融資端的顯著分化，具體體現為融資規模和成本顯著分化。銷售好、拿地力度大且布局高能級城市的房地產企業，未來增長的確定性和盈利質量都會更好。
夏浩洋：我們更看好後端竣工產業鏈。在目前防疫措施優化、房企融資全面改善，同時融資政策重點支持房企施工及保交付背景下，行業整體竣工規模預計迎來修復。房企完成在手項目施工竣工後，如果銷售景氣度進一步扭轉向上，現金將會更多用於土地投資，擴大銷售規模。前端開工的產業鏈景氣復蘇周期可能慢於後端竣工周期。
趙大震：國家對保交付高度重視，多筆紓困基金陸續推出，分發到各個省市。根據我們調研，最近兩周資金落地到項目的速度較前期明顯提升。預計這些真金白銀的投入將在明年的竣工數據增長中體現，恢復情況好於投資和新開工，因此，利好地產產業鏈上的建材、輕工、家電等板塊。
鄒曦：短期來看，在「保交樓」政策措施有效落地的情況下，竣工產業鏈會更加受益，包括消費建材、家居等行業。中長期來看，地產銷售企穩並逐步回升後，銷量穩定在什麼水平非常關鍵，這將決定地產產業鏈新的估值中樞水平。
胡耀文：中長期看好國企、央企。地產市場是多元化的市場，不僅有住宅地產，還有商業地產、棚改、舊改等。國企、央企在棚改、舊改等領域扮演重要的角色，且融資方面也是比較健康的。
「三箭齊發」對市場是全面性利好
A股底部大概率已出現
中國基金報記者：近期地產行業「三箭齊發」對整體A股的影響多大？能否帶來全面利好？
李欣：首先，「第一支箭」主要投放到優質房企，「第二支箭」比較側重民營企業，而「第三支箭」的應用沒有太多門檻，上市房企都可以享受此類政策的利好，所以，政策效應的釋放會更好。其次，「第三支箭」彙集了多種金融政策，包括重組、股份增發、私募等，這些都為房企改善資金狀況創造了非常好的機會。最後，「三箭齊發」產生了非常好的組合拳效應，可以顯著改善房企流動性。
夏浩洋：整體來看，此前抑制經濟復蘇的一些因素正在邊際改善，地產融資政策持續寬鬆解決了房企負債端的擠兌問題，控制風險進一步向外擴散。接下來，在融資政策寬鬆的窗口期內，預計居民端的需求政策仍將繼續發力，幫助房地產市場銷售實現復蘇，解決房地產市場景氣度下行的壓力。因此，從多方面來看，經濟復蘇是一個確定性較強的趨勢，而A股在近期也出現了反彈，反映出資本市場對於經濟復蘇的正面預期。
趙大震：房地產行業是中國經濟的動脈，上下游涉及的行業和企業眾多，景氣關聯度極為緊密，通過對地產企業的定向放水，實際也是向全產業鏈輸血，提供了更多就業崗位，帶來需求的復蘇，從基本面角度對所有行業都是利好。
鄒曦：地產行業「三箭齊發」，具有明顯的信號作用，體現了根據實際情況優化調整政策、與時俱進的導向。結合有關政策措施來看，這對於市場是全面性的利好，A股市場的大底部大概率已經出現。
胡耀文：地產鏈對於大宗商品定價和整個宏觀經濟都有影響。鑒於目前整個行業的調整已進入相對良性的階段，政策的判斷也較為精準，我們對於行業的好轉很有信心，未來A股的風格切換也是可能的。
價值風格或有持續性機會
中國基金報記者：地產、銀行全線走強之後，市場風格是否會發生變化？從布局年底及明年一季度的角度來看，哪些領域更佔優？
李欣：在這幾個子板塊中，目前我們最看好地產。地產起來了，也利好銀行和保險。
夏浩洋：目前市場處在磨底階段。考察過去幾輪市場低點，底部回彈時市場的重心往往在於修復，而低估值與政策預期向好則是市場修復的主要邏輯。從細分行業相對估值水平來看，參照2010年以來4次市場大底後30個交易日區間漲跌幅表現，普遍存在相對估值低位水平的行業領漲反彈的現象。因此，我們依然關注金融地產板塊的估值修復機會。
趙大震：經濟預期上修、流動性寬鬆配合、穩增長政策密度強度增加，可能帶來階段性大票風格的修復機會。從布局年底及明年一季度而言，明年上半年處在經濟復蘇初期，順周期板塊相對成長板塊會更有優勢。
鄒曦：市場風格會逐步趨向價值，在未來一年是大概率事件。雖然政策方向有明顯的轉變，但政策的優化是一個漸進的過程。把握好政策的力度，以免產生新的負面影響，是正常的選擇。因此，風格轉換不會一蹴而就，價值風格在未來一年或有持續性機會。就年底和明年一季度來說，房地產行業和竣工鏈的優質公司可能出現更優的投資機會。
胡耀文：短期穩增長預期有所提升，更看好與經濟修復相關的順周期產業。
