買房人再迎利好政策，公積金貸款利率7年來首次下調。9月30日晚間，中國人民銀行宣布，決定自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低於3.025%和3.575%。
公積金貸款利率7年來首次調整
我國《住房公積金管理條例》規定， 住房公積金的存、貸利率由中國人民銀行提出，經徵求國務院建設行政主管部門的意見後，報國務院批准。現行公積金貸款利率是2015年8月26日調整並實施的，五年以上公積金貸款利率3.25%，五年及以下公積金貸款利率2.75%，全國都是一個標準。
以往我國的個人住房商業貸款利率都是在央行貸款基準利率的基礎上按比例浮動，每次央行調整貸款基準利率後，公積金貸款利率也會有所調整。2019年8月，央行發佈商業性個人住房貸款利率調整公告，自當年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。自那以後，商業性房貸利率的「錨」從央行基準利率改為每月都會發佈的LPR，但公積金貸款利率並沒有隨之調整。
業內估算，公積金貸款100萬月供可減少81.9元
業內估算，若按照夫妻雙方申請公積金貸款最高額度100萬，貸款30年、等額本息還款方式計算，執行3.1%利率後，公積金貸款每月月供可減少81.9元，累計30年月供減少2.95萬元。
業內人士表示，近期，房貸利率成為市場關注的焦點，降低包括首套個人住房公積金貸款利率在內的房貸利率抓住了「穩地產」的關鍵之處，在一系列政策助力下，有助於改善市場信心。
「此次公積金貸款利率下調，主要是針對剛需購房需求，即對於首套個人公積金貸款落實了寬鬆的政策導向，體現了進一步降低剛需購房者購房成本的導向。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，同時，此次政策也體現了公積金貸款利率降息的導向，是商業貸款利率下調後又一重要的金融政策。
相較於降低首付比例等舉措，英大證券研究所所長鄭後成認為，降低房貸利率是推升商品房銷售面積累計同比更有效的手段。一是由於降低首付僅降低商品房的購買門檻，但並未實質性減輕居民的購房負擔，而降低房貸利率則能夠持續緩解購房者的現金流壓力；二是從歷史走勢看，首套房貸平均利率與商品房銷售面積累計同比存在較強的負相關關係，即降低房貸利率能夠有效推動商品房銷售增速。
中原地產首席分析師張大偉分析稱，公積金貸款的所有來源為職工的工資形式，其中包括一半為職工工資的直接繳存，另外一半為單位為職工繳存，因此除受限額度外，商業銀行貸款政策需要央行發佈，而公積金政策可以由各地執行。「在此之前，公積金貸款政策基本是微調公積金貸款上限、降低公積金首付」。他表示。
嚴躍進進一步表示，商業銀行貸款持續降息，客觀上也需要公積金貸款利率進一步下調，否則公積金貸款和商貸的利差比較小，客觀上也會使得公積金貸款的吸引力下降，因此需要降息。而公積金貸款的利率進一步下調，使得後續公積金貸款的優勢更加明顯，對於剛需購房者進一步降低貸款利率等具有積極的作用。
東方金誠首席宏觀分析師王青認為，本次首套房公積金貸款利率下調幅度較大，這一方面會減輕存量公積金貸款家庭月供負擔，有利於提振消費；另一方面，這也將激發更多住房公積金貸款需求，月度金融數據中的委託貸款規模將出現大幅同比多增勢頭，進而在一定程度上推進寬信用進程。
穩樓市仍有較大政策發力空間
近幾日，樓市政策密集發佈。9月29日，人民銀行、銀保監會發佈通知，階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限。9月30日，財政部、稅務總局發文表示，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。
「最近幾天穩樓市政策密集，從之前的地方一城一策升級到中央部委，特別是信貸政策成為市場主流，在部分城市可以下調商業貸款利率下限後，公積金貸款利率也開始下調。」張大偉表示，各種樓市政策在全面升級，樓市見底企穩的趨勢也越來越明顯。
鄭後成認為，有效提振房地產市場需多措並舉。降低房貸利率誠然關鍵，但是除了通過降低房貸利率切實降低購房成本之外，有效提振房地產市場還需要打出「組合拳」，包括有效提振房地產市場信心，並輔以降低首付，放鬆「五限」等舉措。
「後期視房地產修復狀況而定，穩樓市政策還有較大發力空間。」王青認為，其中，受近期銀行存款利率較大幅度下調帶動，即使四季度MLF利率保持不變，5年期LPR報價也有望進一步下調，由此帶動房貸利率更大幅度全面下行，進而推動樓市最快在年底前後出現趨勢性回暖勢頭。
諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙認為，今年以來，各城市頻繁對政策逐步放鬆力度，但市場修復較為緩慢，購房者的市場信心並未大幅回復。按照以往經驗，中央政策對市場信心的傳導大於地方政策的糾偏。四季度，在中央多個政策的加持下，助力市場信心的改善，市場有望加速修復，預計能夠達到明顯的效果。
從政策組合的角度來看，嚴躍進表示，此次公積金政策也可以與其他政策疊加使用，比如說部分城市允許二套房可以享受首套房的公積金優惠政策，客觀上對於一些改善型購房需求的釋放也具有積極意義。
（財聯社、中國人民銀行官網、北京青年報）
編輯：趙珊珊
