央行再出大招,若無意外,陳文靜預測房地產走向,或大概率是對的

2024年01月03日19:40:57 星座 3632
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但我們也應該看到,即便撇除遠郊區、都市圈這些樓市易冷區域,包括一些主城區的房價在去年也有明顯回落,各小區根據資質不一樣,除了一些稀缺的產品,其他二手房小區的跌幅基本都在10%-30%之間。這意味着什麼?如果市場信心主體,如開發商和購房者的信心還不能夠逐步恢復,樓市還有進一步下調的可能,如果真觸及到某資產公司所言的,「一旦房價下跌超過30%,銀行就將面臨顯著的壓力,發生系統性的金融風險和經濟危機也不再是說說而已」。

有歷史教訓在前,所以,國家在部署2024年房地產工作時,把「積極穩妥化解房地產風險」放在各項工作之首,可見國家對房地產下行的容忍度亮出了「底牌」,必須止跌。在嘗試多輪放鬆後,機構的數據顯示,2023年百城新房成交面積創自2016年以來最低水平。如果說比2021年頂峰期低還情有可原,畢竟市場容量下降了嘛,但居然比2022年還低,這可是走出疫情陰霾後的第一年,無論如何都說不過去。普通人能看到問題所在,國家自然也是心如明鏡,葯還得加大劑量。這不,央行再出大招,以促進市場企穩回升。

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根據央行貨幣司發佈的最新數據顯示,國開行等3家行凈新增PSL為3500億元,期末PSL為32522億元。

這可是一個非同尋常的信號。都知道,PSL就是抵押補充貸款,這是央行在2014年創設的,能使用PSL的都是一些政策性銀行,就是國家指哪打哪,特定對需要資金支持的行業進行專項支持,相當於央行對特定行業投放基礎貨幣。很多人都知道當時創設PSL的目的,就是國開行等政策性銀行支持棚改而設立的。這次重啟PSL,目標很明顯,就是針對2024年開啟的「三大工程」。

按照廣發證券劉郁團隊,按照上一輪棚改經驗,這波PSL對棚改的撬動作用為1:2,如果PSL全部用於地產領域,將對2024年地產投資產生2-5個百分點的拉動作用。當然,PSL在於它的寬信用作用,也就是具有乘數作用,比如國家一年釋放5000億PSL,但地方通過信用舉債放大,這個數據的作用是無法估量的。而且,根據數家機構的分析來看,2023年12月凈投放PSL三千多億不過是為2024年開年準備的,這或只是一個開端,既然重啟,其力度是值得期待的。

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我們常說,研判房地產,理解樓市政策用意是關鍵,如果一個政策看不清,那麼,當PSL核心政策出現,樓市邏輯就自然顯露了。看到這裡,我更能理解中指研究院市場研究總監陳文靜的最新預測。在她看來,「2024年房地產市場恢復節奏仍依賴於購房預期能否修復,若核心城市繼續優化樓市政策,市場有望迎來一個溫和的「小陽春」」。從目前的節奏來看,她對房地產走向的預測或大概率是對的,為什麼這麼說呢?

央行再出大招,若無意外,陳文靜預測房地產走向,或大概率是對的 - 天天要聞

關注樓市的應該知道,就在1月2日,東莞取消了首套房貸利率下限,直接從24年1月1日開始執行,為減輕購房者負擔刺激住房消費竭不留餘力。就在同一天,上海發佈公積金新政,調低二套房首付比例。在業內人士看來,核心城市在短短3個月內,先是執行認房不認貸,接着降低房貸利率、降低二手房貸款年限,但市場都是好了一會後又恢復了平靜,持續性不強,所以,上海繼續優化降低了二套房公積金貸款首付比例政策。在專業機構看來,接下來包括一線城市放開郊區限購應也在政策優化項之列,只要市場一天不回暖,相關的政策就還會繼續加碼。目標很明確,通過一線城市復蘇,引導全國市場復燃。

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看到這裡我們應該明白兩件事。一是,全國性的樓市政策基本上是能出盡出,但效果大家也看到了,市場不但沒有多少起色,購房者信心還在進一步失去。現在只能卸下最後的防線,逐步鬆動一線城市限購,通過釋放更多住房需求刺激市場回暖,從而帶動其他城市的企穩恢復,這個思路在歷次樓市提振過程中被證明是有效的。二是,鑒於PSL曾經對去全國樓市庫存的重要經驗,現再次重啟,表明我們再次去樓市庫存的決心。

由此可見,如果當時我們實施「三道紅線」降房企的槓桿有多堅決,現在促進樓市企穩回暖的決心就有多堅決。難怪有業內人士說,很多方面真跟2014年後那波漲價去樓市庫存相似,政策底確實到了。說白了,就是不允許再向下了,通過一切辦法讓樓市企穩復蘇。所以,陳文靜說,如果政策繼續優化的話,開年後的樓市「小陽春」可期,是沒什麼毛病的。鑒於此,對我們樓市各方主體也是深有啟發的:

對開發商來說,滿足合理融資應該是2024年房地產的重要工作內容,但相比巨額債務,這些資金也僅僅提供了一些流動性,開發商應做的是,借樓市「小陽春」快速跑量,不要想着漲什麼價,生存下去才是根本。

對銀行來說,與房企是共生體,別只會錦上添花,別總打雷,下毛毛雨,對優質房企該雪中送炭就送,恢復元氣的房企會給銀行帶來回報,起碼壞賬少很多也是好的嘛。

對賣房者而言,市場最困難的時刻正在過去,此時殺跌,無異於讓自己的財富白受損失。正如合富研究院高級分析師李興旺所言,隨着2024年經濟持續恢復,房價有望止跌,部分超跌的房源價格將回升。其實,我們應該有所察覺,今年全國二手房成交量首次超過新房,這實際是越來越多的購房者在抄底超跌房源,隨着量能持續釋放,價格回升應該也是自然而然。與其找不到客戶,不如等市場回暖後再決定賣還是不賣。

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對購房者而言,與賣方的心態對應,如果確實遇到不錯的房源,自己也有自住+保值需求,該出手就出手。道理很簡單,政策底到後,市場底可能還有反覆,但空間基本上是比較小了,且不久遠就應到來。如果等到越來越多人醒悟過來,二手房低價房源撤單、提價、購房者快速進入市場等等,這都會改變人的心態。所以我常說,越是市場低迷,無人問津時,很可能是市場底部,該出手不猶豫,當人人都談論樓市,找關係買房、國家又出手抑制市場時,此時反而是應該撤退。對此,你了解了嗎?

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