買房人「跳單」了,一定構成違約嗎?

2023年06月27日18:36:16 星座 1527

近年來,隨着二手房買賣和房屋租賃交易日趨頻繁,雙方更願意在專業的房地產經紀公司的居間下進行交易,以最大限度規避風險。但即便有房地產經紀公司,房屋買賣合同或房屋租賃合同沒能順利達成的情況仍然屢見不鮮,在此情況下,委託方是否還應支付中介服務費,存在爭議,房地產中介公司將委託人訴至法院的情況時有發生。

案 情 簡 介

2019年9月26日,吳英通過鏈路房地產公司與房主崔雄簽訂《北京市存量房屋買賣合同》,房屋成交價為1900萬元。三方約定居間代理費114400元,由吳英承擔。一個月後,因房屋過戶存在問題,三方簽訂《解除協議書》,吳英不再購買崔雄的房屋,鏈路房地產公司將居間費退還給吳英。2020年1月鏈路房地產公司發現吳英和崔雄自行就上述房屋辦理了網簽和過戶手續,因此鏈路房地產公司將吳英訴至法院,要求支付居間服務費114400元。吳英辯稱,涉案房屋的信息不是鏈路房地產公司獨家代理的,在其他中介機構均有該房屋信息,我方是通過其他中介又與出賣方達成了買賣協議,並且支付了中介費,並不是通過鏈路房地產公司提供的信息私下進行交易的。

買房人「跳單」了,一定構成違約嗎? - 天天要聞

法院認為,雙方爭議焦點為吳英通過其他途徑購買案涉房屋是否屬於惡意「跳單」的違約行為。判定是否構成惡意「跳單」,不僅要看客觀上買受人吳英是否利用了鏈路房地產公司提供的房源信息,還要從主觀上考察他是否具有逃避支付傭金的故意。首先,鏈路房地產公司並沒有提供證據證明案涉房屋的房源屬於獨家掌握,所以不能得出吳英重新簽訂案涉房屋買賣合同並完成交易是利用了鏈路房地產公司提供的信息和服務的結論;其次,吳英與鏈路房地產公司達成《解約協議書》,沒能完成購房的責任不在吳英,吳英並非故意逃避支付傭金。因此吳英的行為不構成惡意「跳單」,鏈路房地產公司的訴訟請求於法無據,法院駁回了鏈路房地產公司的全部訴訟請求。宣判後,雙方均未上訴。

法 官 釋 法

「跳單」行為也稱為「跳中介」,是指購房人或賣房人已經與房產中介(或公司)簽署了看房確認書、委託購房或賣房協議,房產中介公司已經按照協議履行了提供獨家房源信息並帶領看房、促使房屋買賣雙方見面洽談等促進交易的義務,房屋買賣一方或雙方為了規避或減少按照協議約定履行向房產中介交付中介費的義務,跳過房產中介而私自簽訂房屋買賣合同的行為。《中華人民共和國民法典》第965條亦規定了委託人接受中介服務後繞開中介人直接與合同相對人訂立合同的情形(也就是關於「跳單」的新規定)。「跳單」違約行為的認定應滿足四個條件:(1)中介公司的委託權限應為獨家代理;(2)中介公司是否提供了房源信息或成交機會,並且積極履行媒介服務;(3)委託人是否利用該信息、機會與出賣方私下成交或另行委託他人居間成交;(4)委託人是否存在逃避支付(不付或少付)傭金的惡意。本案中,鏈路房地產公司並沒有獲得涉案房屋的獨家代理,多家中介公司也可查詢到同一房源信息,吳英並非利用鏈路房地產公司提供的房源信息完成交易且不存在逃避支付傭金義務的不正當目的,因此吳英不構成惡意「跳單」。

(文中均為化名)

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