日元的匯率又又又跌了。
從今年開始，由於受美國加息的影響，日元匯率就一直處於下跌趨勢。現在的日元匯率更是跌到了1日元兌換人民幣匯率下調至0.05。
日元的貶值，客觀點說就是一把“雙刃劍”，有人歡喜有人愁。
“愁”的自然就是生活在日本的居民了，由於日本95%的石油天然氣和60%的農副產品是依賴進口的，這次日元貶值也勢必導致了日本國內的物價在不斷上漲，生活成本變高。
“喜”的就是海外人士。隨着日本10月11日全面開放，海外遊客湧入日本，日元貶值反而是讓他們“爆買的好時機”。
投資房地產除了自用以外，最主要投資依據就是房屋出租的回報率，也就是租金坪效CP值。如果你資金有限，又想買入日本房產來賺取未來升值空間，那如何抓取機會呢？
首先，投資以租金利潤為準則
投資型房產市場，基本都以租金利潤為房價定價的依據。這也就是內行老手都會投資日本東京都心區域的原因，因為他們主要着眼於收租的利潤，目前日本東京都心區域的租金收益在4%-7%之間。
第二，買舊不買新
如果在日本買房，目的是以純投資為主的話，一切應以租金利潤最大化為前提。
每坪的坪效CP(Cost/Price)值要最高，CP值越高的物件，未來才有保值性，因為有租金回報率在支撐，將來房子增值的空間更大。
以實際物件資料為依據，同樣都是在東京都新宿區1K(有kitchen廚房隔間的套房)的房型，離地鐵站5分鐘路程以內的套房出售資料來看：
屋齡只有1年的新屋，售價是所有物件中最高的，達到2480萬日元；接着到了屋齡8年左右，房價就掉到1980萬日元；到了17年左右的屋齡，房價掉到最多，幾乎是當初新成屋房價的1半。
這就解釋了為什麼許多投資者不會買新成屋來投資收租的原因了。因為從1年屋齡持有到17年後，雖賺到了租金，卻賠了大半的房價。
第三，20年以上的物業利潤較高
屋齡28年以上的套房，即使再過10年，將近40年屋齡左右，房價都還能維持住，不會下跌。
理由就是投資回報率維持在7%-9%左右，即使經過10年或20年之後再賣出，只要租金市場沒有變化，仍舊搶手。出售時的銷售期也是最短，短則兩周，長則一個月，基本是最容易脫手的。
最後，小戶型的需求人口最多
首都圈上班單身人口居多，小戶型的需求遠大於家庭戶型。再者，大戶型的房屋租金高達每月10萬至20萬日元左右，相較而言，單身套房每月的租金5萬至9萬日元，可想而知，高價位的租金市場招租肯定不容易。
所以，從日本租房市場角度來看，買舊不買新、買小不買大這個道理是適用的。而東京等都市圈的房地產，都還是租屋市場為主，所以更符合這個投資原則。
當然，以上原則是以租金收益為目的的投資，而對於增值為目的的投資，賺取的是未來的增值，那買舊不買新、買小不買大的原則就不一定適用了。
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