土地增值稅的計算方法有兩種，一種是分步計算法，一種是速算扣除法。現實中，由於分步計算法在計算土地增值稅時比較繁瑣，企業一般採用速算扣除法計算土地增值稅。那麼，土地增值稅是如何計算的？
土地增值稅是以轉讓國有土地使用權、地上建築及其附着物所取得的增值額為計稅依據繳納的行為稅。土地增值稅實行四級超率累進稅率。
土地增值稅是納稅人按照轉讓房地產所取得的增值額和規定的稅率計算徵收的，即增值額乘以適用的稅率，減去扣除項目乘以速算扣除數係數計算出的土地增值稅稅額。增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規定的扣除項目金額後的餘額。其中，土地增值稅增值額的計算，主要涉及應稅收入、扣除項目的確定。
土地增值稅的計算公式為：土地增值稅=增值額*適用稅率—扣除項目金額*速算扣除係數。具體計算方法為：
1、增值額未超過扣除項目金額50%時，土地增值稅稅額=增值額*30%；
2、增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%時，土地增值稅稅額=增值額*40%—扣除項目金額*5%；
3、增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%時，土地增值稅稅額=增值額*50%—扣除項目金額*15%；
4、增值額超過扣除項目金額200%時，土地增值稅稅額=增值額*60%—扣除項目金額*35%。
比如，某房地產開發公司轉讓商品房兩棟，取得收入總額2500萬元，應扣除的購買土地金額、開發成本金額、開發費用金額、相關的稅金和其他扣除金額合計1100萬元。計算該房地產開發公司應繳納的土地增值稅。
（1）確認應稅收入2500萬元
（2）確認扣除項目金額1100萬元
（3）計算增值額：2500萬元—1100萬元=1400萬元
（4）計算增值額與扣除項目金額的比率：增值額與扣除項目金額的比率=1400萬元/1100萬元=127%
（5）計算應繳納的土地增值稅稅額=1400萬元*50%-1100萬元*15%=535萬元。
從該例子可以看出，土地增值稅的計算是按照先確認應稅收入，再確認扣除項目金額、增值額，以及增值額與扣除項目金額比率，最後計算出土地增值稅的應納稅額。另外，符合土地增值稅清算條件的，應進行土地增值稅的清算。
土地增值稅的應稅收入。按照稅法的規定，納稅人轉讓房地產取得的應稅收入，應包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟利益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
需要強調的是，房地產開發企業如果存在隱瞞、虛報房地產成交價格或轉讓房地產的成交價格低於房地產評估價格，又無正當理由的，按照房地產評估價格計算徵收。
土地增值稅的扣除項目。我們知道，房地產企業在計算土地增值稅應納稅額時，並不是直接對轉讓房地產所取得的收入徵稅，而是要對收入額減除規定的各項扣除項目金額後的餘額徵稅。稅法准予從轉讓收入中減除的扣除項目包括如下幾項：
一是納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。
二是房地產實際發生的開發成本，包括土地的徵用及拆除補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發間接費用等。
三是房地產開發費用，包括與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。
四是與轉讓房地產有關的稅金，即在轉讓房地產時繳納的城市維護建設稅、印花稅，以及教育費附加。
五是其他扣除。
六是舊房及建築物的評估價格。
總之，土地增值稅的計算方法有兩種，一種是分步計算法，一種是速算扣除法。現實中，由於分步計算法在計算土地增值稅時比較繁瑣，企業一般採用速算扣除法計算土地增值稅。土地增值稅的計算，主要涉及應稅收入、扣除項目和增值額的確定。
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2022年9月26日
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