南京的樓市一向比較堅挺，2004年、2009年、2013年、2016年每個樓市暴漲節點全部踩中。一線城市漲價，南京漲；三四線城市漲價，南京漲。
南京房價隨着全國樓市大盤翩翩起舞，硬是把一座二線城市的房價抬進了3萬/平米的水平。南京人收入不怎麼樣，靠房價獲得了競爭新一線城市的資格。
近日，南京房子似乎賣不動了。城東麒麟科創園的新保弘小區新房打出了“八折房”的優惠，有人算過，用八折價買一套新房，能省50萬-60萬元。
“要不是我手上沒錢，我現在就入手。”一位從事二手房交易的中介說：“兩年後脫手，至少賺100萬。”
南京號稱“中國樓市四小龍”（南京、蘇州、合肥、廈門），房子是財富的象徵，幾乎沒聽過有樓盤搞過八折銷售的活動，這條龍究竟怎麼了？
“八折房”已是開發商底線
去年，南京河西板塊蘇寧睿城二期開盤，需要銀行開具500萬的資產證明才有看房資格。
開盤首日，天空飄着綿綿細雨，搶房的人排起了長隊。筆者一度懷疑是不是蘇寧僱人排隊，造成樓市火爆的錯覺，不然南京哪有這麼多百萬富翁呢？
一位銀行工作人員說，他們行最近的確接待了不少開資產證明的客戶。看來南京人還是有錢，在“房住不炒”的大背景下，依舊保持着對房產增值的信心。
可怎麼才過了不到一年的時間，城東板塊就出現了“八折房”呢？
誠然，城東板塊的吸引力不如河西板塊，但也不至於直接給出八折的力度。普通購房者對“八折房”可能沒什麼感知，不知道八折對樓市意味着什麼？八折對開發商來說，已接近降價底線。
萬達的王健林談開發商利潤時曾說：“房價中有一半是土地轉讓金，給政府了。另一半才是開發商的，其中開發商還要支付建築成本和管理成本，能落到自己口袋裡的，毛利有20%-25%就不錯了。”
如果王健林此言不虛，新保宏賣“八折房”幾乎不賺錢了，毛利只剩0%-5%。
今年，恆大為了去庫存，快速回血，在多地搞起了“八折房”“七折房”的活動，力度之大連恆大銷售人員自己都動了買房的心思：
“價值100萬的房子，70萬買下來，明年90萬賣出去，還能凈賺20萬。”對於恆大員工來說，“七折房”搶到就是賺到。
結果，恆大“七折房”的舉動引來了當地監管部門的注意，附近其他小區的業主投訴恆大擾亂市場，恆大收到監管部門的通知：不得低於備案價的80%銷售。
萬達和恆大的案例告訴我們：“八折房”已是開發商的底線，再低就是“割肉”了。新保弘搞出“八折房”說明他們急了，害怕樓盤滯銷。
南京樓市的真調控
記得2005年-2010年，中國樓市經歷兩三輪暴漲後，國家出台了一系列調控政策，大都效果有限，網上有人調侃：“房價越調控越高。”
其實，那時的房價高起與美元大量湧入國內密切相關。入世之後，中國外貿需求陡增，出口額年年增長，美元外匯大量湧入——中國經濟從未如此輝煌過。
問題是，美元來中國不能直接使用，央行要對沖增發人民幣，導致流入市場的貨幣增加。龐大的流動性不受節制地沖入房地產，加上城市化提速，房價不漲才有問題。
中國樓市幾輪暴漲的原因大部分來自外部，內部調節很難起到效果。
不信的人可以看看韓國，從去年到今年，韓國首爾的房價暴漲70%，文在寅接連出台了20多項調控舉措，攔住首爾房價了嗎？沒有。
因為美國增發的美元沖入了韓國樓市，尋求高回報，文在寅再怎麼調控也管不了美國人。
如今，中國外貿高增長時代結束了，外部壓力減小。剩下內部，調控好了內部問題，自然能遏制住房價。
2018年開始，南京積極調控房價，通過增加保障房供給的方式，降低商品房需求。
南京表示，願意減少商品房土地供給，增加保障房建設，為此要減少每年200多億的土地財政並計劃制定南京市的房產稅徵收辦法。據了解，保障房的土地轉讓金僅為商品房的12.5%-17%。
這是一個重要的轉變。以前南京靠土地財政，以後要靠房產稅了。
房產稅意味着，囤積多套住房的人空置住房將面臨更多支出，增加炒房者的成本。政府也能增加新的財源，逐步擺脫對土地財政的依賴。
舉個例子，如果一個三口之家擁有兩套住房，每套90平米，住一套投資一套。人均有30平米住房免稅，其中一套房90平米不用納稅，另一套90平米的要納稅。
如果房價為3萬元/平米，270萬價格的房子每年可能要付出1%-3%的房產稅，也就是2.7萬元-8.1萬元。對於普通中產而言，炒房的成本會大大增加。
如今，上海、重慶已經試點房產稅徵收，南京不會遠了。
新保弘母公司急售40個項目
“八折房”的開發商新保弘由三家房企出資組建：新城控股、保利地產、弘陽集團，持股比例為34%、33%、33%，2016年成立，註冊地為江蘇南京，主要經營南京房產市場。
大股東新城控股2018年地產銷售超過2000億，同時在建的項目有299個，總投資金額為4600億，在中國地產公司中排名第八。
倒霉的是，2019年新城控股曝出董事長猥褻幼女丑聞，導致公司股價暴跌，為了回籠資金，新城控股拋售了40個地產項目，避免股價暴跌。
同時，國家對地產調控日益收緊，全年調控次數達620次，新城控股同時面臨企業自身與外部調控的雙重壓力。
2020年，新城控股地產銷售下跌7.3%，掉出地產前十，屈居十二，這是2015年來新城控股首次銷售下跌。
而新城控股2021年銷售目標僅2600億元，僅比去年高100億，其增長壓力可見一斑。雖然新城控股已經度過了最危險的時期，但企業仍面臨巨大的資金回籠壓力。
如今的地產公司有點“大逃殺”的味道。在“三道紅線”的壓力下，每家踩線的公司都有轉綠的壓力，但市場需求在短期內不會憑空創造出來，換而言之，短期內市場需求是個固定值，而各家公司又要增加自身的銷售額，以求轉綠。
恆大、富力等“全紅房企”降價促銷，爭奪市場份額，誰跑得慢，誰倒霉。
“八折房”不能代表南京樓市全貌，但更像一個信號，新保弘已開始為賣房發愁，生怕在“大逃殺”遊戲中落後，變成接盤俠，這場遊戲註定會有一批輸家，顯然新城控股正在搶跑。
作者：江左佑安
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