劉偉/發自北京
央企的融資渠道始終暢通。
8月11日，深交所固定收益信息平台顯示，華潤置地控股有限公司（以下簡稱“華潤置地”，01109.HK）2022年面向專業投資者公開發行公司債券（第二次）已提交註冊。
據悉，該期債券類別為小公募，擬發行金額100億元，擬用於支持產業內房地產企業緩解流動性壓力（包括但不限於置換前期投入資金及後續資產投資與收購等方式）、償還有息債務、項目建設以及補充流動資金。
同樣額度的小公募債早在今年3月17日就已經發行過一次，當時的受理日期為2月28日，僅半個月左右就獲批通過。
2022年年初，隨着出現房企數量不斷增多，國企央企收併購作為解決該問題的方式，被各方寄予厚望，但截至目前，收併購潮遲遲未至。近期，為解決出險房企問題，有政府聯手地方AMC設立地產紓困基金的消息頻出。
接近華潤置地的一位人士告訴記者：“今年很多企業都期望央企國企能參與收併購，但事實上很少見到有落地的案例。當下市場收併購面臨的困難是，大部分出險房企的資產問題太多，許多都沒有收購的價值，所以央企國企不能冒險進入市場。”
他認為，現在的問題，不是沒有資金，而是沒有優質資產，如果按照市場化的方式進行，很難真正幫助企業脫困。
“目前收併購的核心問題，一是在消費者對市場失去信心後資產的去化通路不暢；二是項目現金流枯竭後導致運轉停滯，除了資金以外，往往還需要給項目創造有保障的法律環境。”星庫空間(Thinkool)創始人兼CEO白羽認為。
手握數百億併購貸款
2022年1月，地產行業的首單併購貸款落地，華潤置地獲批招商銀行200億元併購融資額度，專用於併購業務。彼時，併購貸將如何使用、後續落地情況如何、今年的投資標準等問題，也為外界所關注。
“我們已經對外公布的併購貸額度有200億元，但到目前為止，實際上獲批的併購貸儲備已經有400億（元）了。”在3月31日舉行的2021年度業績發布會上，華潤置地首席財務官郭世清稱，一旦項目成熟，華潤置地的併購貸款可以隨時啟用。
談及併購標準，華潤置地首席戰略官謝驥稱，華潤置地對待收併購的態度是積極與謹慎並存，“目前我們側重於項目端收併購，不考慮對公司或平台的收併購。針對收併購項目與招拍掛的土地，我們都會進行風險和回報的對比，多方考量後再進行收併購。”
據悉，無論是二級市場招拍掛還是收併購，華潤置地內部對項目回報要求是控制在稅後利潤率12%左右。
若論資金優勢，華潤置地可以傲視全行業。截至2021年末，華潤置地三道紅線均為綠檔，現金短債比1.99倍，凈負債率30.4%，剔除合同負債後資產負債率60.37%。同時，資金成本仍維持在行業內較低水平，期末加權平均融資成本約為3.71%，同比下降37個基點。
但行業下行形勢，是每家企業必須避開的。截至2022年6月30日，華潤置地累計合約銷售額達1210.4億元，同比減少26.6%；總合同銷售建築面積約5871680平方米，同比減少39%。
除華潤置地外，如保利發展等也拿到併購貸額度，但真正出手者寥寥。財經評論員譚浩俊認為，一方面，國資委要求，央企要盡量退出一般性競爭行業，房地產業就是其中之一；另一方面，本身具備收併購的能力的央企並不多，一些非主營房地產業務的央企，也不會參與收併購中，因此，央企國企參與收併購會受到不小的約束。
一位業內人士在受訪時表示，一般而言收併購的周期都會比較長，這是客觀現實。另外，在市場下行的形勢下，現在很難說某家企業的資金狀況特別好，此外，收併購本身需要非常高的專業度，操作不慎可能會導致成本高企，這也是企業手握大量併購貸款卻遲遲未下手的重要原因。
收併購市場未發力，但華潤置地在招拍掛市場卻斬獲頗豐。在房企拿地意願普遍低迷的形勢下，華潤置地以479億元的權益拿地金額位居榜首。
房企紓困進入關鍵階段
自2021年下半年以來，隨着行業政策調整，許多房企陷入資金鏈告急狀態，等待脫困刻不容緩。
2021年12月20日，央行、銀保監會出台《關於做好重點房地產企業風險處置項目併購金融服務的通知》，鼓勵銀行穩妥有序開展併購貸款業務，重點支持優質的房地產企業兼并收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目。同時，加大債券融資的支持力度，支持優質房地產企業在銀行間市場註冊發行債務融資工具，募集資金用於重點房地產企業風險處置項目的兼并收購。
正是在此背景下，華潤置地等房企先後獲得百億級的併購貸款。
2022年3月，招商銀行常務副行長兼財務負責人、董事會秘書王良表示，積極支持優質房地產企業擴大併購、幫助一些出現風險或者流動性非常困難的房地產企業實現資產重組，是共同維護房地產市場的健康平穩發展。
不過，市場人士分析稱，一方面，行業處於下行周期，未來預期不明朗，收併購交易複雜，相比之下招拍掛獲得土地無論從財務還是經營角度都更易操作。
另一方面，則是出險企業不願過早觸及核心優質資產。疊加之下，使得不少有計劃收購的房企仍持觀望態度。
隨着併購紓困未能成行，新的解決方案逐漸落地。8月11日，中南建設控股股東中南控股集團與地方性AMC江蘇資產管理有限公司簽署了合作框架協議；7月19日，鄭州地產集團有限公司和河南資產聯合設立鄭州市地產紓困基金，通過資產處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。
白羽認為，由於出險房企規模龐大，情況複雜，所以採取綜合措施，多管齊下是必要的。無論是國企地產公司收併購，還是AMC疏困基金，都有各自的優勢和切入點。國企參與對恢復項目業主信心，保持資產價值，盤活經營有較大幫助。而AMC更擅長法律整理，債務重組，資產盤活等。應該說各有所重。
“華潤置地等的併購貸款是以項目為切入點的，符合政府的基調。與AMC紓困基金相較而言，各有所長。”白羽稱。
譚浩俊表示，“央企不能大規模介入到房企紓困中，現在靠地方政府及地方資產管理公司來解決問題也未嘗不可。目前，除全國性的五大資產管理公司外，地方有近60家地方資產管理公司，他們在從事銀行方面的一些業務後，接下來也面臨業務拓展的挑戰。若找到雙方都能接受的結合點，後期與房企的合作空間還是很大的。”
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