2023年05月17日17:50:07 熱門 1905

過去的一兩年里，國內各地標杆性商場陸續完成了大規模改造，調整後大多取得了不錯的效果。大規模調改，可以說是老商場不甘於被淘汰，做出的積極反應。

日本零售業早在10年前就開啟了轉型，派小沃就從中整理了4個成功的百貨業改造案例，供各位參考。

大丸心齋橋店

“不一樣的大丸百貨”

·心齋橋商業街，大阪代表性的繁華商業區之一

·在大丸松坂屋的協同下，店鋪差異化突出

·大丸收購的帕克時尚購物中心將垂直裝置在當中

2009年2月，大丸拿出379億日元，迅速買下大阪心齋橋的崇光百貨，當時這個店面積約為4萬平米，和臨接的大丸本館、南館合併後面積約為7.75萬平米，是當時西日本面積最大的城市中心型購物中心，或者叫綜合商業體。

廢除原來崇光店食品賣場，增加30多歲的年輕客群商品、女士茶吧等新經營功能產品，靠近時尚購物中心理念，被認為是老式百貨店業態轉型的試金石。

改造後的大丸心齋橋店沿街分布，分為南館、本館和北館，在此次改造中，“依舊是百貨，但是是不一樣的大丸百貨”為設想，着手調整舊的百貨店格局，以期拉攏青年客群，並且由建築師Vories設計，外觀是新哥德式，穩重而浪漫。

按定位差異化布局，大丸南館定位為遊客群體，裡面有很多免稅店和適合入境客的產品組合；北館是原來的崇光百貨，2009年被大丸收購以後，進行了初步改造，客流量不錯；至於本館目前仍在改造中，預計明年開業。

為了營造整體商環境，大丸當時還租賃改造大丸心齋橋店附近的空置店鋪，經營時尚雜品，與館內品牌互補，調動整個商業街的人氣。整合心齋橋的崇光店以後，緊接着將大丸梅田店改造成具有“去百貨化”特點的租賃店樣板店，其網站主題語也公開引導消費者：“雖然是百貨店···”，暗示消費者：大丸百貨全面轉型了。

阪急百貨

“全球最美櫥窗”

·在2012年改造完以後，2013年業績便達到1千700多億日元

·在2015年又進行了深度改造，2016年業績為兩千兩百億日元

·阪急百貨的改造方式稱得上是“全方位”，產品組合開合有道，過渡有理

位於梅田商圈的阪急百貨是日本綜合百貨店代表，始建於1929年，可以說是日本歷史最為久遠的百貨大樓之一，也是日本最大規模的百貨店之一，在亞洲地區具有極高人氣。

阪急電車的創始人小林一三為了給沿電車線住民和乘客提供方便，大膽構想到開設由電車地鐵直營的百貨店，因此阪急百貨店是世界上首個交通樞紐百貨店，便利的交通為阪急百貨店提供了穩定的客源，業績蒸蒸日上。

在日本泡沫經濟後，阪急百貨在內的百貨業業績一路下滑。為了提升品質，將阪急百貨提升至世界級的高度，在2005年開始對阪急百貨進行半封閉改造。此次改造花了整整7年時間，投入數十億元。

大量的投入在業績上的“回報”也很明顯，2012年重新開業之後，在日本百貨業還在走下坡的時候，“獨自爬坡”的阪急百貨業績當年便增長了約35億元人民幣。

在本次改造中，阪急百貨有個大膽的嘗試，即在整體營業面積只有8萬平米情況下，仍拿出20％的面積做體驗區以及主題區。

改造之後打造的“全球最美櫥窗”、“全球最高的挑空廣場”成了阪急百貨乃至大阪市區的新地標，這種魄力，在當時是令業內咂舌的，但是此舉也確實為梅田阪急帶來了意想不到的業績，以及年均客流量升至5000萬人/次。

除此之外，對後台數據分析也很重視。不論是消費者層面還是產品業績層面，阪急百貨都進行了精細化的管理並為前台經營政策提供了高頻指導。針對大數據分析，阪急百貨在近60個百貨櫃檯當中，推出了一個集合所有熱門產品的櫃檯。同時還提供一對一深度體驗，高端顧客可以安靜在此享受服務。

阪神百貨

“高級的阪急，平民的阪神”

·阪神百貨的產品側重點第一是食品

·站着享用特產的美食廣場“Snack Park”

同屬H2O控股集團的阪神百貨，在2007年以前，阪神和阪急為兩家不同的百貨公司，兩家經營特色鮮明，有“充滿高級感的阪急，平民的阪神”之說。2007年10月1日，阪急百貨店和阪神百貨店進行合併，在此基礎上設立阪急阪神百貨店。

2018年年9月，阪神百貨剛完成第一部分改造開業，阪神百貨的產品側重點第一是食品，第二是時尚類雜貨，服飾產品，與阪急百貨形成了一定的差異化，基本做到了互補，但還是有一部分重疊。

大阪市北區的阪神百貨店梅田總店，曾因改建而停止營業、站着享用特產的美食廣場“Snack Park”在本次改造中復活。

Snack Park 在1957年百貨店開業當初，作為“小吃中心”開始營業。以拉麵及蛋包飯等菜單為中心向顧客提供餐點，價位在300至400多日元，也被稱為“立食聖地”，令人倍感親切。

梅田總店計劃銷售額中的食品所佔比例從現在的約45%提高至50%以上。阪神梅田總店店長·小森榮司表示“重視日常飲食豐富程度的人有所增加。對‘食之阪神’所抱有的期待感也日益增長”。

GRAND FRONT

“知識之都”

·運營一年間，共吸引了5300萬人次，比預期人流高出50%

·Grand front以“交流共享、創意無限、開拓未來、打造魅力街區”為主題

Grand Front是日本僅次於東京銀座的第二大商業區，被稱為“日本關西最後的黃金寶地”。Grand Front是由政府和私人組織結合一起開發的項目，但此模式不僅沒有帶來管理上的混亂，還一改車站僅作為交通樞紐的單一性，為該地區注入了嶄新的魅力和活力。

Grand front大阪整體項目從南至北，由4幢大樓組成，包括了購物中心、寫字樓、洲際酒店、高端公寓等。運營一年間，共吸引了5300萬人次，比預期人流高出50%。Grand front至今任然是梅田地區重要商業項目之一。

作為一個主打了“創新、體驗”的購物中心，Grand front脫穎而出的秘籍就是“知識之都”。以“交流共享、創意無限、開拓未來、打造魅力街區”為主題，希望通過引進新型業態促進商業化發展，創造出具有創新型、集約型的場所空間，以此提升自己的品牌價值及競爭力。為此，大阪Grand front的12家開發商聯合組織經營起名為“知識之都”的項目。

比如有：

— 樂敦葯業憑藉自身豐富的醫藥知識，配比出美味營養的素食大餐，在品嘗這些美味的同時、還欣賞植物成長的每個過程。

— “The lab”體驗館坐落在北座負一樓至三樓，整體面積為3100平方米，主要為大學、科研機構等非零售類型企業，提供了科學技術、產品發明的展示與交流場所。

— 在由近畿大學研究所開設的魚餐廳中，顧客不僅能品嘗到由該研究所繁殖的珍惜魚類，客人的意見也成為改進研究成果的重要依據。

“知識之都”在北座裙樓的高層引進了共享辦公空間，該場所與寫字樓相聯。由辦公室、咖啡館、會議室等幾大部分組成。Grand front不僅會針對入駐企業定期舉行沙龍、培訓等活動，還搭建起了名為“大阪創新”的空間，只需提供全年10萬日元的會員費，就能享受如商業夥伴介紹、基金風投見面等支持服務，Grand Front希望以此嫁接起企業與企業之間的橋樑。

啦啦寶都世博城

“一站式吃喝玩樂”

·以“遊玩”、“教育”、“購物”為主題，代表了日本最新商業理念

·八大主題體驗場館打造最強“體驗牌”

2015年11月19日，日本新開了一家名叫啦啦寶都世博城（LaLaport Expocity）的購物中心，這個全日本最新的商業項目被稱為是日本目前最大的複合型商業設施，也被認為是日本娛樂體驗購物中心的新花樣。

LaLaport &EXPOCITY由三井不動產開發，以“遊玩”、“教育”、“購物”為主題，代表了日本最新商業理念。項目佔地面積17萬平米。啦啦寶都世博城整體設計呈鑽石型狀分布，最外圍是停車場，依高速公路而建，分為平面停車場和立體停車場兩部分，總計有4100個停車位。

項目擁有8大娛樂館，是將“體驗型購物中心”概念具象化的代表設施。啦啦寶都世博城市擁有306家商鋪，業態涵蓋零售、餐飲、娛樂、教育以及服務等。

其中，零售業態佔比高達77%，以服飾品牌為主，其餘為配飾、食品、化妝品、家居生活用品等零售業態。餐飲和服務類業態分別佔有14%、9%的比例。項目為3層建築，除了主館以外，還擁有美食空間和娛樂空間，餐飲街和8大娛樂體驗館都分布於此。

NIFREL海游館：綜合美術館、動物園和水族館的概念

NIFREL海游館分為“色彩”、“技術”、“wonder moment”、“水邊”、“動”、“羈絆”7大主題區域。通過照明、音樂和映像實現體驗型展示和藝術感營造；館內遊客與水生生物的距離也比一般水族館要近，更設有可雙手伸入水槽直接觸摸動物的環節。

OSAKA ENGLISH VILLAGE：日本首個體驗型英語教育設施

OSAKA ENGLISH VILLAGE設有兩層，是主要面向中小學生的體驗型交流設施，以場景式的英語教育為特色。館內整體重現了美國街道及文化，比如有旅行社、飛機機艙、電視台、百老匯、料理教室、考古場等場景，學生將在各個場景進行相應的英語對話以及遊戲體驗。

神奇寶貝EXPO體驗館：日本首個體驗型益智設施

以“寓教於樂”為概念、“神奇寶貝”為主題推出日本首個體驗型娛樂設施，不僅擁有娛樂、餐飲、購物等功能，更是面向兒童開發了有助於提高交流能力的娛樂項目。

OSAKA ENGLISH VILLAGE：日本首個體驗型英語教育設施

ENTERTAINMENT FIELD：日本首個小羊肖恩主題公園

以“小羊肖恩”卡通形象為主題的體驗型遊樂公園，重現了動畫內的世界，並推出各種互動活動，孩子們可與小羊肖恩一起遊戲互動。這也是日本首個常設型的肖恩主題園。除此之外，區域內還設有教育項目——繪畫小鎮，通過3D技術將參與活動的孩子的繪畫作品投射在街區牆上。

大阪世博城市109電影院：世界首家同時擁有次時代IMAX以及4DX觀影體驗

大阪世博城市109電影院擁有高18m（相當於6層建築），寬26m的日本最大熒屏，次時代音響系統等領先於一般電影院的超前設備，將觀影體驗進一步升級。另外，設有4DX影廳，擁有動感坐席、風、香味、閃光、噴水等15種特殊效果，給予觀影者最真實的刺激體驗。

ANIPO：動物主題移動遊樂園

在購物中心的入口處設有可移動的動物主題樂園，包括有空中散步模擬體驗的飛行自行車、水槍樂園、迷你汽車、充氣遊樂園等娛樂項目。

OSAKA WHEEL：日本最大的摩天輪

高度超過120m的日本最高摩天輪OSAKA WHEEL預計將在2016年春開業。區別於一般摩天輪，將打造內部布置超豪華的吊艙。此外，將以摩天輪為主題推出系列餐飲和紀念品，夜晚配合摩天輪景色展開各式精彩表演等。

作為日本代表性的大型家庭休閑娛樂場所，LaLaport& EXPOCITY的雜品和餐飲類聚客能力非常強，但是，服飾類相對較弱，一些和服飾相關的品類客流也不是很樂觀，本地居民消費集中在商場的超市區域。

除了日本，在國內也有幾家正在經歷改造的傳統物業改造項目，派小沃就舉例兩個比較有特色的。

港匯恆隆廣場

“邊改造邊運營”

·地鐵上蓋項目，交通便捷使其盡得人流之利

·實力演繹如何邊改造邊運營

·投入高達10億人民幣的全方位改造

港匯恆隆廣場為地鐵上蓋項目，交通便捷使其盡得人流之利。當然，好地段有些時候並不意味着就有好生意，港匯恆隆廣場在當時建築空間創新且超前的設計方式，讓其作為上海標杆性項目稱霸了近二十年。

而隨着日新月異的市場變化，港匯恆隆廣場從2017年起，便開啟了規模最大的改造升級，改造目的則在於鞏固港匯恆隆廣場的在全國購物中心中的優勢地位。

本次歷時3年的大改造，投入高達10億人民幣，改造工程包括外立面、天花、地坪、動線、硬件設施等方方面面，可以說本次的工程量和資金投入不亞於再重建一個購物中心。

此番大概最為醒目的便是拆除39級大台階和改造十分old fashion的外立面，從港匯恆隆廣場官網透露的外立面效果圖來看，清空了原本的噴泉水池和大台階，將入口移到一樓，平台開闊的空間使項目正門變身為露天廣場。

按照規劃，該區域在改造完成後，將承擔開放式藝術廣場的角色，與藝術機構和團體合作進行露天表演、街頭藝術等文藝活動，不僅為自家項目聚集人氣更是提升徐家匯商圈的活力。

項目外立面的改造則是拆除原本封閉的牆面，大面積採用玻璃幕牆，不僅為街鋪提供了十分醒目的廣告價值，更使項目外立面更為現代化，在徐家匯商圈中充滿視覺衝擊力，達成“吸睛”目的，進一步提升人氣，以及租金。

港匯恆隆廣場在項目策劃之初，為確保商業地產資產效益最大化，採取了“分期分區”開發的策略。而在本次改造中，為將租金損失最小化則採取了邊改造邊運營的策略。

不僅可以調節資金的投入，以及隨着時間的發展將效益再轉為投入，而且還可以根據未來市場發展變化，預留變化調整的彈性空間。

儘管在改造期間商場租金收入數據有所下降，但改造的成果也在逐漸展現。自開始改造以來，為減少客流損失，港匯恆隆廣場在主題展覽和活動中投入了不小精力，比如：迪士尼樂園新年奇妙主題展、《美女與野獸》電影主題展、《權力的遊戲》主題展等。

儘管大改造確實影響了項目業績，但港匯恆隆廣場在主題展及節日營銷活動上的發力，提升了項目的吸客能力並向外傳達自身獨特品味與格調。

2017年的改造主要表現在品牌調整上，且力度非常大。整體來看，港匯恆隆廣場深化了中高端定位，將常見品牌替換為精緻且極具個性的品牌，部分主力店則進行了閉店升級裝修。而今年則開始進行外立面和大台階的改造。

第一百貨商業中心

“進階現代百貨”

·從傳統百貨更新為現代百貨

·讓年輕人駐足、讓中年人光顧、讓老年人懷舊、讓遊客記憶

·懷舊復古與潮流時尚的結合之地

市一百店曾是當時全國百貨公司之首，曾創下中國百貨公司單日和年接待顧客數量最多的記錄，無比風光。然而，市一百店因老百貨商業性質而缺乏競爭力、消費客群單一、項目團隊成員則對非零售、新零售業態缺乏相關經驗，因此在百貨業面臨電商衝擊、同質化而進入寒冬期時，市百一店也危機四伏。

作為百聯集團“十三五”規劃創新轉型重點項目之一，第一百貨商業中心在改造之初便以“讓年輕人駐足、讓中年人光顧、讓老年人懷舊、讓遊客記憶”為創新轉型升級方向，從傳統百貨更新迭代為現代百貨。

轉型升級後的第一百貨商業中心的業態分布為品質購物、餐飲體驗、年輕族群樂活，並以此分成三個主題館，1至2層是“大劇院”、3至6層是梧桐主題、7層則是懷舊復古的“弄堂”主題。

七樓的“弄堂”亮點在於“100弄”，作為一個主打“情懷牌”的文化空間，首期展就定主題為“上海復古生活展”，120多個搪瓷杯、吸引了眾多新、80多個“三五”牌台鐘有72個時刻，記錄了一個個上海時刻，濃縮了半個多世紀以來上海人的生活。其中還有多媒體上海老遊戲等互動內容，讓顧客能夠用新鮮的視角來體驗“老上海”的味道。

如果說市百一店是讓中年人光顧、讓老年人懷舊，那原東方商廈就是以讓年輕人駐足、讓遊客記憶，原市百一店與東方商廈通過位於3、4、5、7樓的連廊連接，在原東方商廈中布局了都市前沿、冬季花園、探索發現、慢生活四大主題。

整個購物中心還將把“自有品牌+少量買手制+場景式營銷”與精心挑選的現有聯營品牌進行多元整合，引入國際美食市集、空中花園、體驗式書店等。

原市百一店的主體建築曾獲得過“亞洲最佳建築設計獎”，並且還是近代歷史保護建築，因此此番改造中外立面和內部立柱、樓梯都得完整保留，無疑是讓本次改造束手束腳。

但第一百貨商業中心另闢蹊徑，用LED燈帶勾勒出老建築絕美線條，據派小沃了解，在本次外立面改造中，為了讓所有LED燈帶都能安裝在窗戶裡面，還為此縮小了六、七百平方米的營業面積，在夜色中更加奪目的第一百貨商業中心，由此煥然一新。

最後

日本零售業背後是一個看不到的嚴密的組織運行管理和嚴謹的服務操作體系，整體上顯示出轉型創新的戰略膽識和氣魄。如今單體百貨有沒有出路，關鍵點在於機制與改造思路。百貨轉型也不僅僅只有購物中心化一種模式，實際上是差異化、多樣化、生活化、場景化、數據化、主題化的混合。

有不少百貨店，經過改造以後，硬件升級了，商品也升級了，但性價比、服務場景沒有升級，光弄了一點吃的，看起來很熱鬧，解決不了百貨轉型的實質問題，吃東西的人與買東西的人常常不是一夥的。傳統百貨改造如何從本質上去理解零售，除了玩出特色更需要從實際需求出發，加上智能技術和大數據的支撐，未來的零售會更人性化和現代化。