“物業管理企業”營改增後涉稅業務稅務處理

一、關於物業企業代收水電費問題

（一）物業企業按實際用量結算的水電費屬於轉售應稅貨物。

其中電費：增值稅一般納稅人物業企業收取的電費按17%計算繳納增值稅，相應取得的電費進項稅額可以抵扣；增值稅小規模納稅人物業企業收取的電費按3%計算繳納增值稅，相應取得的電費進項稅額不得抵扣。

其中水費：物業企業收取的自來水費統一按3%徵收率，扣除其相應對外支付的自來水水費後計算繳納增值稅，並且可以全額開具增值稅專用發票。具體計算公式如下：

應納稅額=(自來水收費含稅單價×自來水實際用量—自來水付費含稅單價×自來水實際用量)÷(1+3%)×3%

在增值稅申報系統未調整前，相應自來水水費收入暫按“應稅服務”項目申報。

增值稅一般納稅人物業企業提供物業服務時，所相應取得的自來水進項稅額可以抵扣，但是對於按上述方法計算扣除的自來水水費中所含的進項稅額應於發生扣除的當月作進項稅額轉出處理。

物業企業按規定計費標準和實際用量代收的污水處理費，屬於轉收代付行為，暫不繳納增值稅。物業企業應使用“未發生銷售行為的不徵稅項目”編碼開具增值稅普通發票，在開票系統未調整前，暫按0稅率項目開票。

物業企業未按規定計費標準收取的污水處理費，視同轉售自來水收入。

（二）物業企業不按實際用量結算水電費(含污水處理費）的，應按提供應稅服務計算繳納增值稅。

增值稅一般納稅人物業企業按6%計算繳納增值稅，相應取得的進項稅額可以抵扣；增值稅小規模納稅人物業企業按3%計算繳納增值稅，相應取得的進項稅額不得抵扣。

二、物業管理單位收取的住宅電梯、水泵運行費是否適用不徵稅政策？

物業管理單位收取的住宅電梯、水泵運行費屬於物業管理收入，應按規定徵收增值稅，相應發生維護保養費、修理費、電費等支出所取得的進項稅額可以抵扣。

三、物業服務企業為業主提供的裝修服務，按照“建築服務”繳納增值稅。

四、售後公房物業管理費、公有住房租金

對物業管理單位按照物價局規定的售後公房物業管理費標準，向居民收取售後公房物業管理費收入，暫兔徵收增值稅。售後公房物業管理費是指按照物價局規定的標準收取的管理費，按房地局和物價局規定按實收取的高層電梯（水泵）運行費以及保潔費、保安費。

對各單位按照物價局規定的公有住房租賃收費標準，向居民和本單位職工出租公有住房的租金收入，暫免徵收增值稅。