濰坊新建商品住宅兩次驗房，讓業主收房更踏實

近日，山東省住房和城鄉建設廳下發《關於全面推行“先驗房後收房”制度推動提升住宅工程交付質量的通知》（以下簡稱《通知》），決定在全省新建商品住宅中全面推行“先驗房後收房”制度。那麼目前，我市“先驗房後收房”制度的實施情況怎麼樣，市民在驗房時都有哪些具體流程呢？

山東大源建設集團創新實施了項目“全生命周期”先驗房後收房模式，對業主的開放展示貫穿整個項目全過程。

新規——全省新建商品住宅全面推行“先驗房後收房”，業主可進行兩次驗房

按照《通知》要求，全省要按照“政府引導、企業主導、業主參與、專業保障”的原則，

在新開工建設的商品住宅中全面推行“先驗房後收房”制度，其他尚未竣工交付的住宅工程可參照實施。

《通知》稱，房地產開發企業對其所售住宅質量負首要責任，對落實“先驗房後收房”制度承擔策劃組織、閉環整改和安全保障責任，施工、監理和前期物業服務單位積極予以配合。“先驗房後收房”制度包括但不限於住宅工程質量信息公示、分戶驗收、業主查驗等環節。鼓勵各地各企業創新形式、豐富內容、拓展載體、提高成效，認真總結推廣好做法、好案例，充分發揮示範引領作用，力爭將“先驗房後收房”制度打造成為提升住宅工程質量的典範品牌。

“在實際驗房過程中，業主查驗是最後也是最重要的一環。”濰坊市住建局相關工作人員向記者介紹，業主查驗分兩個階段：一是在建設過程中，允許業主進入工地，重點查驗觀感質量和材料的使用情況；二是在正式收房前，業主可以進入所購買的房內，重點查驗水電暖設施的安裝和裝飾裝修部分的質量狀況。

另外，這位工作人員告訴記者，考慮到市民在驗房中可能碰到的涉及工程質量的專業性、技術性問題，山東省還配套公布了《新建商品住宅查驗要點》，對房屋門窗、牆頂面、地面、房間凈空尺寸、廚衛間、電氣開關插座以及固定傢具等7個方面都有具體描述，市民可進行參照。而在驗房過程中，建設單位應向業主承諾整改事項，並做好相應記錄及跟蹤處理工作。

落地——“兩次驗房心裡有底”，房屋的幾何尺寸、門窗的密閉情況、水電暖設備設施都在驗收範圍內

9月5日，在高新區寶通御園住宅項目內，業主張小偉接到開發商通知後，來自己的新房“驗房”。因為房子已達到完全交付條件，所以這次張小偉進行的是“二次驗房”，“有關一次驗房的內容，開發商已向我們提供了房子分戶驗收時的影像資料和房子建築材料的公示信息，”張小偉說。

隨後，在項目施工、監理和相關工作人員的陪同下，張小偉走進新房，開始進行細緻入微地“體檢”。

“來之前做了點功課，房屋的幾何尺寸、門窗的密閉情況與開啟靈活度，有無滲漏裂縫、起皮空鼓、管道堵塞、水電暖設備設施等都是重點驗收項。”說著，張小偉逐一開始排查。“衛生間地磚有一個缺角，應該給更換”、“陽台牆面這裡有一點點不平整，能不能再給處理一下？”全屋檢查下來，張小偉發現了兩處問題。記者看到，這兩處問題，隨行的工作人員都細心記錄在了一張驗房清單上。

“牆面問題我馬上叫人處理，另外一個地方也會儘快維修。”不到5分鐘，項目施工人員就架着梯子趕到了現場。同時，工作人員還將驗房清單貼在了入戶門上，“這樣方便維修後，業主對照檢查。”

“其實從去年開始，我市就已經在高新區進行了商品房‘先驗房後收房’的交付試點。像恆信天悅、眾成學府生活城、高創·桃源、鳳鳴郡等住宅項目，在項目竣工階段就已邀請業主進行了‘一次驗房’，極大程度地保障了業主利益。”市住建局相關工作人員告訴記者，下一步，這些待實現完全交付的商品住宅，還將進一步組織業主進行“二次驗房”，讓業主收房吃上“定心丸”。

主管部門——簽訂《業主開放情況記錄表》，延長新建住宅工程質量保修期，倒逼開發商嚴把工程質量關

記者從市住建局了解到，近幾年，隨着商品住宅交付“精裝時代”的來臨，圍繞房屋質量、裝修標準等諸多問題產生的糾紛矛盾越來越多。為了更好地保護購房者利益，我省開始推行“先驗房後收房”制度。“

這種交房方式的變化把可能產生矛盾的交付驗房環節前置，暢通溝通渠道、提前化解矛盾，既給業主提供了公平的收房環境，也在制度環節避免了可能產生的不繳費不給鑰匙的‘霸王規定’，倒逼開發商嚴把工程質量關，充分保障了業主的利益。

”這位工作人員告訴記者。在具體驗房流程中，我市既根據省級主管部門要求，延長了新建住宅工程質量保修期，也創新實施了自己的驗房辦法。目前有關保修期的調整是，在正常使用條件下，屋面防水工程以及有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏由5年調整為10年。供熱與供冷系統由2個採暖期、供冷期調整為5個。電氣管線、給排水管道、設備安裝隱蔽部分由2年調整為10年，非隱蔽部分由2年調整為5年。其他部位質量保修範圍和期限，按現行法規規定執行。

另外，我市要求現場驗房結束後，業主和建設、施工、監理、前期物業服務企業等陪同驗房人員，都要填寫《業主開放情況記錄表》，並簽字確認查驗問題。對於業主查驗過程中確認的施工質量問題，建設單位要及時整改，並向業主反饋整改結果；對於不能及時完成整改的施工質量問題，要及時向業主說明，並另行約定整改時限。整改完成後，建設單位應組織監理、施工單位人員驗收，各方通過並在業主滿意情況下，完成交房。

業內專家——新規“一舉兩得”，既提前解決房屋質量問題，又幫開發商壓實質量責任、節省處理成本

“房屋建設周期長、環節多，有大量的隱蔽工程，這些隱蔽工程如果做得不好，是最容易出問題的，而出了問題，解決難度又相當大。現在通過改進驗房交房程序，實施‘分戶、分階段’驗房，最大的特點是前置了驗房環節，購房人可以在房屋建設過程中實施監督，竣工後再進行一次驗房，買得放心、住得安心。”

山東省住房和城鄉建設廳工程質量安全監管處處長劉明偉說，以前購房者購買“期房”，可能存在收房以後，才能真正了解房屋質量的情況，還有可能會產生質量糾紛。現在實行“先驗房後收房”制度，消費者可以從買房到收房全過程了解房屋質量狀況，知道自己所購買的房子是由誰設計的，誰建造的，使用的是什麼材料，結構怎麼樣，功能怎麼樣，符合不符合合同約定，提前解決房屋的質量問題，化解矛盾的糾紛。

而對房地產企業來講，在建設過程中購房人就要驗房，消費者要看開發企業說的和做的是否一致，這樣可以壓實企業的質量責任，推動企業對工程建設質量的重視。由於工程建設過程是不可逆的，如果在建設過程中就能及時發現問題，及時修正，這對企業來講，比事後發現問題、事後處理更加節省成本。“因此，總體來說，‘先驗房再收房’這項政策，在提高住房建設品質、減少工程質量糾紛方面將發揮十分積極的作用，值得肯定、推廣。”劉明偉說。