住長租和住酒店都被強制斷電，新派公寓和它的租客到底遭遇了什麼

文 / 曾慧娟 編輯 / 房濤

過年期間，由於物業產權人發生變更，新派公寓北京順義新國展店被停水停電，迄今已經連續12天受到物業困擾，新派公寓新國展店162間房、8000多平米，全季酒店近200間房全面停業，兩者共計16000平米。此時距離新派公寓該店開業不到1年，租賃合約中約定的12.5年租期只過去了一年半。

新派公寓委託的法務發言人告訴36氪作者，新業主欲大幅提升租金，至今雙方協商未果。

不過，業內人士多認為，輕資產運營的長租公寓多存在此類風險，市場上有大量產權不清晰、產權關係錯綜複雜的物業，作為“二房東”的各家公寓運營商的租賃合約格式條款也並不統一，一旦產權變更影響到租約，雙方利益也只能遊走在灰色地帶。

產權變更，新業主停水停電

就這一事件，新派公寓創始人王戈宏曾於2018年2月21日深夜在微信朋友圈中發布長文，聲討店面春節期間遭遇新業主無故強行停電的行為。

對事件的最新進展，新派公寓委託的法務發言人介紹，目前與新業主最新的溝通在2018年2月10日，洽談情況是：

1、新業主意欲將租金翻倍，到4元-4.5元/平米（原租金為2元/平米）；

2、在新的租賃協議簽署前，新業主提出繳納佔用費，但新派公寓為外資企業，受外匯管制要求，需要合同、發票對應方可提款支付。我司多次與新業主交涉洽談，希望春節後雙方高層詳談相關事宜，但是新業主物業不予理睬；直接借檢修名義，於2018年2月11日上午10點至12日上午10點停電，但一直未見人檢修。

3、為保障住戶基本的生活需求，新派公寓租用應急發電車供電，並於2月12日下午接到13日至15日新業主物業停水檢修通知，同樣只發現停水，未見其檢修。新派公寓只能自行恢復水閘供水，且並未發現異常。

4、2月13日下午，新業主物業又告知配電箱有故障報警，但未提前告知停電時間，隨即停掉整個12號院的電力供應。同樣只見停電，不見維修。至今，停電已長達12天之久，並無任何維修以及恢復供電消息。

5、由於無限期停電，全季酒店已經於2018年2月13日全面停業。

據介紹，目前該店的租客主要是國內外各大航空公司的機務、空乘人員。

負債纍纍的“原業主”

作者試圖聯繫新派公寓北京新國展店的新業主方北京帝景房地產有限公司，但工商資料、網上報道鮮有對這家企業的介紹，企查查顯示，其法人為趙桂芳，股東為趙桂芳和趙婷婷，公司註冊日期為2017年11月6日。成立時間很短。

新派公寓委託的法務發言人則表示“一直聯繫不上新業主方”。

該店的原業主方為北京九州隆華投資管理有限公司（以下簡稱“九州隆華”），企查查資料顯示，九州隆華有兩個大股東，北京騰信科技孵化器有限公司（以下簡稱“騰信科技”）持股70%，北京思泰華商貿公司（以下簡稱“思泰華商貿）30%，前者實際控制人為寶藍物業服務股份有限公司（以下簡稱“寶藍股份”）董事長凡學兵。

據《經濟觀察報》報道，寶藍股份旗下曾一度管理近百萬平米商用物業，被投資人捧做“中國最大的民營商業服務公司”，2008年、2012年曾兩度衝擊上市，但均以失敗告終，此後經營陷入困境，債權人紛紛逼債。

截止到2017年12月份，凡學兵及其妻子邱琳作為相關係列債務的連帶責任人名下的三套房產和四輛汽車遭到查封。

2017年11月底12月初，寶藍股份旗下的天禧廣場，也就是王戈宏的新派公寓新國展店所在物業樓，被強制拍賣給北京帝景房地產有限公司。

拍賣信息顯示，位於北京市順義區天竺大街12號院1幢等3幢房地產（土地證坐落為順義區天竺地區天竺中街5號）。該建築面積： 房屋49932.51平方米及其17428.60平方米國有土地使用權，房屋用途 ：辦公樓、商業、汽車庫及設備用房，商業、影院。本次拍賣為第一次拍賣，評估價：62766萬元 ，起拍價：45191.52萬元。最終底價成交。

誰的責任

新派公寓委託的法務發言人出具給36氪的一份《關於新派公寓新國展店承租遭遇不公平待遇並被強制停水停電全過程記錄說明》顯示，其與原業主方九州隆華最早接觸是在2016年初：

從這份說明中可以看到，新派公寓經過原業主同意，並得到天竺鎮政府紅頭文件，證明此物業可以正常出租運營，隨後雙方簽署相關租賃協議。新派公寓遂投入五六千萬元對整體物業進行裝修，其中，一部分精裝修成高檔公寓，另一部分則聯合華住集團裝修開設全季酒店，於2017年春天全面開業。

事件轉折出現在裝修完成後的2016年11月底，此時接到了北京市第三中級人民法院口頭告知，才得知此物業已被查封。

另外，據該份說明顯示，在2017年的5月6日，王戈宏又收到北京市海淀區人民法院協助執行通知書與強制執行裁定書，其中裁定書明確要求王戈宏將應付給北京騰信科技的全部合同款，如期交於北京市海淀區人民法院指定賬戶，並且還被告之，未經法院允許，不得解除合同。與此同時，北京市順義區天竺大街12號院2幢被多家法院查封。

新派公寓委託的法務發言人質疑，“為什麼原業主能出具且有權威機構證明此物業健康可以出租的函？”

但有業內人士認為，“買賣不破租賃”的前提是看標的物在簽訂租約前是不是已經被查封或抵押，如果在租賃簽約前就被查封或抵押，就不存在“買賣不破租賃”的說法，責任在運營商不在新業主方，只能說明運營商沒有做好盡調。如果新派公寓想繼續承租，要在原租賃合同簽訂時附加相應的承諾函和租約條款。

截至目前，該物業的原業主與新業主都未對外有任何發聲。即使按照現有的信息，法律上的支持更傾向於新業主漲租行為或者停止出租給新派公寓。

新派公寓委託的法律務發言人表示，他還在聯繫北京帝景房地產有限公司高層，希望進行面對面溝通。

行業亂象

新派公寓曾在2017年底，發行了全國首個住房租賃類REITs產品、全國全國首單發行成功的長租公寓權益型類REITs而在市場上獲得諸多關注，其品牌於2012年底成立，2013年初開業北京故宮店，目前在南京、成都、深圳、杭州、武漢等地都有布局。

如果把“新派公寓踩雷事件”看作一個行業現象，它折射出的是長租公寓輕資產運營模式存在的一個“集體性”風險，產權人轉讓物業之後租約或者租金能否持續穩定的潛在風險，而長租公寓的行業平均利潤並不高，對承租租金成本和裝修成本非常敏感，租約變更關係到的是運營方的盈利能力，甚至是企業估值。

目前市場上用來改做長租公寓的物業原先以辦公、商業屬性為多，此類物業的抵押較為頻繁，部分項目還存在大業主、小業主等多個產權方的情況。而長租公寓行業在起步初期，運營方經驗不足、着急做大的心態也會影響到對物業風險的評估，一不小心可能就會撞到“交學費”。

不只是新派公寓，某長租公寓CEO向36氪表示，在自己項目拓展過程中，也遇到過“業主違約、斷水斷電、證件如何查證的問題”。

“在合同中，業主寫明了不管發生什麼情況，都不會影響租賃，但剛租了一年，業主就違約，因為業主房屋被抵押，新業主要求老業主騰退了現有租戶後，才能交易。業主也採取了斷水斷電的方式，我們也沒辦法，業主本來就資不抵債沒錢還帳，即使我們要求賠償，對方也沒錢賠，最後商談的結果是，業主賠償了很少的費用了事，但相比十年的租約，投入的裝修、人力等成本，核算下來就是虧損的”。該CEO表示。

他認為新派公寓斷水斷電的方式，顯然是不可取的，不管發生任何糾紛，應該多方協商，而不是損害租戶的利益。

“長租公寓是一個新興行業，很多法律法規並不完善”，業內人士表示，一些符合業務開展需要條件的存量和低效資源（含老城區的舊廠房、村集體用地等），存在部分產權與用地性質未明確的問題；建築、消防驗收規範不清晰；工商等經營證照及許可單位不明確；水電辦理流程不清楚等。各地管理要求和參照標準未細化且不盡相同，造成在消防報驗、營業證照辦理、進場開工等手續送件很難，無章可循，從而影響項目整體推進。

還有的品牌公寓運營商向作者表示，目前只能是在盡調上多下功夫。“曾經在大興天宮院遇到過提供假房產證的情況，簽租約時也沒有查出來，我們進場之後需要辦理各種手續，才發現對方提供不了消防驗收/工程規劃類證件，繼續調查才發現是二房東”。

此外，該運營商表示，按照行業慣例，項目盡調時肯定是全力去調查，但遇到既有政府文件背書，又有原業主在合同寫明保障租賃的條款，誰能支持和保護長租公寓運營商的利益？

作者簡介

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