樓面地價26225元/㎡！比周邊房價還貴！蘇州難產盤陷入兩難

今年以來，不到10個月，土地市場已經發了11號土拍公告，樓市的滾輪繼續向前，舞台爭奇鬥豔，超百家新盤爭相入市。

卻總有一些項目始終猶抱琵琶半遮面，比如魯能位於活力島板塊的魯能文靈雅苑，2016年9月23日拿地，距今整整4年，仍沒有半點開盤的跡象。

最主要的原因還是當時開發商大手一揮，以26225元/㎡遠遠高於板塊均價的樓面地價拿下這塊地。

而4年過去了，周邊新盤的房價基本和魯能的地價持平：荷岸曉風在售均價25500元/㎡，剛剛領證的九龍倉備案均價26683元/㎡，仁恆園和27500元/㎡……

之前採訪過一些業內人士，算上人工費、建材費、宣傳費，至少加個5000元/㎡賣才能保本，更何況4年過去了，還要涉及一些通貨膨脹，賣30000元/㎡可能都虧本

在新盤扎堆，競爭力如此的活力島板塊，地價甚至比一些新盤房價還高的魯能如何自救？至少就現在的情況來說是無解

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地價比房價貴！拿地4年遲遲不開！魯能文靈雅苑熬成現房

魯能文靈雅苑高位站崗，開盤備不出高價，一賣就虧，就算備案價備上去了，沒人買，也虧……總之開不開都虧

今天是魯能文靈雅苑拿地4周年，讓我們思路回到4年前

魯能以總價33.05億，樓麵價26224.6元/㎡，溢價率77.19%，拿下活力島這塊地，可以說是轟動一時，該地塊位於元和街道建元路南、文靈路兩側。

據規劃，項目分為東西兩塊，共規劃19幢住宅，戶型以改善為主，目前房子已經建好，但售樓處遲遲未開，久久沒有開盤消息。

周邊在售樓盤眾多，姑蘇裕沁庭、仁恆園和、海玥名都、九龍倉翠樾庭等，價格約在2.6萬-3萬/㎡。

在全城限價背景下，文靈雅苑的境遇，很像木瀆的前地王諾德上府，雖然拿地價2.6萬/㎡，但因為限價，備案均價也不過就2.8萬/㎡。

以此類推，魯能文靈雅苑大概雖然樓麵價26225元/㎡，但活力島新房價格紅線3萬/㎡，上市後備案價大概率在2.8萬-3萬/㎡左右。

不過就產品來看，文靈雅苑位置還算不錯，屬於活力島核心位置，生活配套成熟。距離地鐵很近，交通便捷，而且現房銷售無疑是它的一大亮點。

活力島新盤競爭十分激烈，但賣的好的，就那幾個盤。品牌認知度、產品力和價格，都是競爭的重要砝碼。

而魯能文靈雅苑，地價甚至比某些樓盤房價還高，只能默默等待合適的時機出手了。

送車位！降6000元/㎡！魯能公館花樣打折，4年僅賣3成

其實這種兩難境地，對於魯能來說可能習以為常了

。

2016年4月8號，魯能在吳中城南以樓麵價18273元/㎡拿下魯能公館，2016年10月1日，魯能公館搶在限購前倉促開盤備案均價2.8萬/㎡。（有人說當天只賣了1套，後來還被清退了

）

去年11月，魯能放猛招，最低只要21000元/m²，直降6000/㎡！虧本大甩賣式促銷似乎有點作用。

今年端午節魯能公館疊墅又打折促銷，161㎡別墅產品最多直降20萬，洋房打98折，高層送10年車位使用權！因此吸引了不少買房人的目光。

隨後魯能打折就打折，但效果都不明顯，據蘇州商品房網站數據，2016至今魯能共計領證6次，總計房源1218套，目前可售房源仍有859套，去化僅僅3成.....

熬不住了！魯能泰山9號拿地4年終於開盤，正在虧本賣房

同一件事上能栽3次跟頭的，估計只有魯能了吧

。

2016年9月23日魯能連拿2塊地，一個是魯能文靈雅苑，另一個是盛澤湖地塊——魯能泰山九號，樓麵價13687元/㎡，溢價率高達59.54%，是當時北雙湖板塊的地王。

時隔近4年，終於熬不住了，在2020年6月29日首開，共176套，備案均價20916元/㎡，最低19092元/㎡，最高22973元/㎡，建築面積為79.26㎡—93.43㎡。

開盤當晚，魯能泰山9號眾多的買房優惠成為買房人關注的熱點話題，買房人都在算着這次參加開盤搖號，能獲得多大的優惠。

看了一下這個開盤優惠公示，其實就是用各種優惠鼓勵買房人現場認購付首付款。

現場投資客表示，買一套92㎡的房子，按照最高備案總價200.8萬算，這裡面的優惠都用起來，總價最多能便宜130480元，還是很划算的。

此次開盤之後，魯能泰山9號就只剩別墅產品未開盤了，主要包括聯排、雙拼、類獨棟、疊墅等產品，面積段在180-300㎡之間。

3個月過去了，我查詢數據，目前整體去化相對於魯能公館來說，倒是不錯，但是也僅有5成不到。

唏噓！賣不動，開不了，蘇州魯能負債40億

這3塊地都是當年的板塊地王，興許是魯能對於板塊未來價值發展過於自信，不惜豪擲千金，高價買入，不少買房人笑稱魯能到底還是“人傻錢多”

如今板塊價格遠遠沒有達到預判，已開盤的兩個項目去化也是慘不忍睹，泰山9號虧本賣房，到頭來去化還不足5成，魯能公館開盤4年了，不過才賣了3成。

畢竟房地產講究的是高周轉，魯能在蘇州連拿3個地王，有的開不了，有的賣不動，資金被套牢，無法變現，最後的結果就是把自己玩脫了

蘇州魯能置業2019年4月財務報表顯示，蘇州魯能總資產為50.45億元，總負債為40.49億元，所有者權益為9.96億元。

營業收入727萬元，營業利潤-2410萬元，凈利潤虧損2400萬元。

2019年5月，魯能集團有限公司擬轉讓蘇州魯能置業有限公司100%股權及相關債權。

從2016年首進蘇州，到虧負債40億離場，魯能令人唏噓。