探討｜要開徵房地產稅宅地70年後應“免費續期”

2022年10月26日15:53:43 熱門 1743

“滬渝房產稅的改革並不成功，功能定位上，我個人不太贊成把它定為籌集財政收入的功能，滬渝試點顯示收效甚微。”對於房地產稅主要功能定位“政府收入”一說，西南政法大學管理學院副教授葛靜在日前舉辦的“新時代房地產稅立法的理論與實踐”研討會上予以了否定。

葛靜發表的《滬渝房產稅改革試點的啟示和完善建議》曾於2012年對實施一年多的滬渝兩地房產稅改革試點進行了效果評價。從組織財政收入效果看，截至2011年年底，重慶市對居民住宅徵收房產稅達1億元，2011年重慶市本級財政收入2908.8億元，房產稅占本級財政收入的比重約為0.03%。上海市的房產稅收入占本級財政收入約0.02%。可見，在兩市房產稅試點政策下，房產稅組織財政收入的基本職能作用微乎其微。

在葛靜看來，房地產稅改革不應“摸着石頭過河”。

“房地產稅改革是一個系統性糾錯的過程，主要涉及三個層面的制度性的糾錯。”葛靜指出。

第一個層面的聯動改革在於從農村土地制度改革着手，同時完善物權法再到房地產稅制的改革，這一層面的改革主要解決的是房地產稅正義性的問題。

“土地的源頭是在城市不斷地擴張和建設過程中從農用地徵用過來的。在中國來說，農地不經過地方政府的徵用是不可以流轉的，因此它的源頭來自於農地的徵用，然後地方政府採用計劃機制，從農民手裡面徵用土地給予按照農作物6-10倍的補償，再拍賣給房地產開發商。在這個過程中，地方政府是最大的受益者，農民和市民都是利益受損者，農民僅僅得到的是農作物非常微薄的補償，而市民得到的是高地價和高房價，因此房地產稅起源就是農村土地制度的改革。”葛靜表示。

在葛靜看來，國家土地的公有制是可以徵稅的，因為土地所有制是一個虛化的所有制，而土地使用權是一個實實在在可以徵稅的。但是如果既征房地產稅又收土地出讓金，存在重複徵稅的問題。

“政府不論是收取土地出讓金，還是收取房地產稅，從公民的角度來說都是喪失自我的資金，政府從公民手裡徵收了兩次。政府徵收土地出讓金是出以他是土地所有者的角度來徵收。如果開徵房地產稅，我覺得至少在《物權法》上予以完善，即70年之後該怎麼辦，現在的《物權法》明確自動續期，我覺得應該是自動‘免費’續期”。葛靜建議到。

第二個層面的制度性改革在於房地產稅改革應該是一個聯動性的改革，應與財政體制改革相聯動，這一層面的改革主要解決房地產稅的受益稅問題。

葛靜指出，“房地產稅如果想要被公眾所接受的話，應該把它定義為受益稅。把房地產稅作為一個受益稅，能夠達到取之於民，用之於民的目的。”

葛靜指出，只有形成“房價-房地產稅-教育質量”的良性循環體系，地方居民雖然不歡迎房地產稅，但是可以接受，房地產稅為受益稅，真正體現“來之於民，用之於民。”受益者和納稅人的一一對應關係明顯。如果用於公租房建設，達到削富濟貧的效果，但會使得納稅人（富人）更抵制。

第三個層面的聯動改革在於房地產稅應與房地產交易稅收改革相聯動，這一層面的改革主要解決對納稅人實質性減稅的問題。

“要解決對納稅人實質性減稅的問題。在交易環節相關的稅費必須得把它刪除或者合併，然後再征房地產稅。”

在葛靜看來，滬渝房產稅的改革“並不成功”。“功能定位上，我個人不太贊成把它定為籌集財政收入的功能，試點顯示收效甚微。”葛靜指出。

2011年1月28日，上海市和重慶市兩地開始實施對個人住房徵收房產稅的改革試點。

從課稅對象上看，上海市房產稅的課稅對象主要為“增量房”，即本地居民新購第二套及以上住房和外地居民的新購住房，存量住宅未納人徵稅範圍，因此該市房產稅改革的主要政策目標為遏制投機炒房行為，穩定房價。重慶市房產稅的課稅對象為存量獨棟別墅、新購高檔

住宅和外來人員新購二套及以上住宅，重點對高檔住宅徵稅，相當於對豪宅徵收特別消費稅, 因此該市房產稅改革的主要政策目標是發揮稅收調節收入分配的職能，抑制高檔住宅消費。從稅率上看，上海市的房產稅稅率為0.6%，有70%的評估率，所以有效稅率為0.42%。重慶市房產稅為0.5%~1.2%的累進稅率。

從計稅依據上，兩市都是按照交易價而不是評估價來計征。從免稅面積上看，上海市按照人均面積60平方米免稅，重慶市存量獨棟商品住宅按每戶180平方米和新購獨棟商品住宅、高檔住房每戶100平方米兩個標準免稅。簡而言之，重慶市的房產稅可稱之為“豪宅稅”，上海市的房產稅可稱之為“增量稅”。

2012年，葛靜對實施一年多的滬渝兩地房產稅改革試點進行了效果評價。從組織財政收入效果看，截至2011年年底，重慶市對居民住宅徵收房產稅達1億元，2011年重慶市本級財政收入2908.8億元，房產稅占本級財政收入的比重約為0.03%。上海市的房產稅收入占本級財政收入約0.02%。

在滬渝房產稅試點多年之後，葛靜認為，如果房地產稅改革不能很好的聯動農村土地制度改革、物權法的完善以及房地產稅制的改革，無論房地產稅稅制如何設計，都不能夠實現任何一個功能定位。