稅務師考試知識點：土增稅怎麼算都是最複雜的？

各位小夥伴好！我是葉子與青荷，今天我們講的知識點是：土地增值稅計算。

我們都知道土增稅的計算套路其實不複雜，大家可以回憶一下，順序是這樣的：①增值額—②增值率—③找稅率—④算稅額

關鍵是應稅收入的確定和扣除項目的確定有很多的“陷阱”等着你，有哪些算，有哪些不算，稅費算不算入扣除等等。

所以，很多時候順序就變成這樣了：①確定收入（思考收入包含哪些？哪些算哪些不算？不含稅還是含稅？）—②確定扣除金額（思考6項扣除裡面包含哪些？哪些算哪些不算？）—③增值額—④增值率—⑤找稅率—⑥算稅額

計算就變得複雜了。為了能簡單的理解，我們只能通過一些例題去理解，背是背不下來的。

我們從簡單的開始看起。

例題：

2021年3月某房地產開發公司轉讓新建普通住宅一棟，取得不含稅收入5000萬元，轉讓環節可扣除的稅金及附加合計54萬元。該公司為取得該住宅的土地使用權支付地價款和有關稅費2000萬元，房地產開發成本1000萬元，利息支出100萬元（能夠按房地產項目計算分攤並提供金融機構證明）。該公司所在地省政府規定的其他房地產開發費用的計算扣除比例為5%。該公司應繳納土地增值稅（ ）萬元。

A.0

B.140.25

C.223.75

D.328.8

解析：

計算套路：①確定收入—②確定扣除金額—③增值額—④增值率—⑤找稅率—⑥算稅額

1.確定收入

轉讓不含稅收入5000萬元

注意陷阱：

（1）問題1：營改增前還是後？

看時間，2016年5月1日“營改增”前轉讓房地產的土地增值稅應稅收入是含稅的，“營改增後是不含稅的”

（2）問題2：含稅還是不含稅？

如果是“營改增”後不含稅就直接算，如果是含稅呢？要換算成不含稅收入。簡易計稅稅率是5%，一般計稅是9%。如果這個5000萬是含稅的，則收入為：

5000÷（1+5%）=4761.9或者5000÷（1+9%）=4587.16萬元

（3）問題3：干擾項多不多？

如果收入有很多干擾項，就要判斷出有哪些是需要征土增稅的特殊情況和哪些是不需要征土增稅的特殊情況。

需要征土增稅的3種特殊情況：

①房子抵押（以房抵債、抵款）這種情況是最多的。

②房屋交換（包括置換之類，不包括個人交換）

③非公益性贈與

不需要征土增稅的4種特殊情況：

①企業兼并轉讓房地產（重組、改制、合併、分立，這可以理解為說是換個公司名，也是無收入）

②房地產繼承（無收入）

③房地產贈予（贈與直系親屬、贍養人、公益捐贈也是無收入）

④個人互換自有居住房地產（換而不是買賣，也是無收入。但企事業單位單位互換房地產可是要交的）

2.確定扣除成本

6項扣除項目逐項羅列

（1）土地成本

從國家拿叫土地出讓金，從其他企事業單位拿叫地價，金額看轉讓合同。

問題來了，題目里“該住宅的土地使用權支付地價款和有關稅費2000萬元”

稅費含哪些稅費？包括：契稅、拍地傭金、土地登記費、土地收儲評估費等等。其實土地成本含不含稅費，還是有爭議的，因為收入是不含稅費的，而成本含稅費，有失公允。而且，各地執行標準也不一，有些稅費這個省可以扣，有些稅費那個省不可以扣。當然有爭議的地方，題目一般不會出這麼複雜。

（2）房地產開發成本

這個題目給出來了1000萬元。

如果沒給出，我們還要想想6項成本包括哪些？

①土地徵用及拆遷補償費

②前期工程費

③建築安裝工程費

④基礎設施費

⑤公共配套費

⑥開發間接費用

（3）房地產開發費用

房地產開發費用簡單的就是：

（土地成本+房地產開發成本）×10%（以內）

複雜一點就是銀行貸款利息可扣：

（土地成本+房地產開發成本）×10%+利息

因為題目里該公司所在地省政府規定的其他房地產開發費用的計算扣除比例為5%。（沒有我們就按最高10%算）

（2000+1000）×5%+100=250萬

（4）與轉讓房地產有關的稅金

主要是城建稅和教育附加。如果是銷售舊房，印花稅也可算進去，當然題目不會怎麼複雜。

54萬

財政部規定的其他扣除項目（其實是一個加計扣除的優惠）

（土地成本+房地產開發成本）×20%

（2000+1000）×20%=600萬

總共的扣除成本

2000+1000+250+54+600=3904萬元

注意：

出售舊房的情況，成本如下：

（1）取得土地使用權所支付的金額

（2）與轉讓房地產有關的稅金

（3）舊房及建築物的評估價格（評估價格=重置成本價*成新度折扣率）

3.計算增值額

收入－成本

5000-3904=1096

4.計算增值率

增值額÷成本

1096÷3904×100%=28.07%

5.確定稅率

看錶

低於50%，適用稅率30%，速算扣除係數是0

計算稅額

土地增值稅=增值額*稅率-扣除項目金額合計*速算扣除數

1096×30%+3904×0=328.8萬元

至此，一道土增稅題目才真正做完。但題目是題目，真正實操的時候，土增稅其實更複雜，比如，竣工時間怎麼算？面積怎麼算，建築面積、可出售面積、還是佔地面積，以什麼為準來算？精裝修和毛坯怎麼區別？公共配套費怎麼核實，地下人防、自行車庫、物業用房、架空層怎麼算等等。因為不同的算法會大大影響土增稅的結果。我們如果有時間再慢慢研究了。有時間還可以列一列比如土增稅實操十問之類的。

每天學習一點點，每天進步一點點。今天講課就講到這裡。