什麼是土地增值稅？怎樣算？如何交？稅率多少？二手商品房要交嗎

增值稅是以商品（含應稅勞務）在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據而徵收的一種流轉稅。那麼什麼是土地增值稅？怎樣算？如何交？稅率是多少？二手商品房也要交嗎？下面就一起來了解下。

什麼是土地增值稅？

土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附着物(以下簡稱轉讓房地產)所取得的增值額為徵稅對象，依照規定稅率徵收的一種稅。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

土地增值稅怎樣算？

1、計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率

公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額後的餘額。納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

2、計算增值額的扣除項目：

（1）取得土地使用權所支付的金額；

（2）開發土地的成本、費用；

（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；

（4）與轉讓房地產有關的稅金；

（5）財政部規定的其他扣除項目。

土地增值稅如何交？

1、非房地產開發項目情況下，企業轉讓土地或廠房，土地增值稅實行相對簡易的處理辦法。如果轉讓收入明顯偏低，稅務機關是會參考市場價格進行調整的。

2、扣除項目方面，如果你是房屋土地在一起轉讓的情況，有兩種選擇：

（1）選擇對廠房進行重置價的評估，然後加上取得廠房這塊土地的成本，加上轉讓相關的稅金，三部分之和作為扣除項目。

扣除項目=房屋及建築物的評估價格+取得土地使用權支付的金額+轉讓環節繳納的稅金

（2）如果你的廠房是購買的，提供購房的發票，以發票金額作為扣除的基礎，同時根據發票金額為基礎，按發票開具到轉讓的時間，發票金額每年可以加計5%，然後再加上轉讓相關的稅金（註：這種情況下不能加土地成本，因為房屋發票金額默認含有土地價款），兩個部分之和作為扣除項目。

扣除項目=發票金額×（1+持有年度×5%）+與轉讓房地產有關的稅金

（3）如果你單純轉讓土地，在已經進行了開發建設的情況下：

扣除項目=取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用+轉讓環節繳納的稅金+開發土地所需成本×（1+20%）

土地增值稅稅率是多少？

目前，對於土地增值稅的稅率徵收有三種方式：

1、凡能夠提供購房發票的，其扣除項目的金額將包括取得房地產時有效發票所載的金額、按發票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%的金額等費用。

2、對於不能夠提供購房發票，但能夠提供房地產評估機構按照重置成本評估法評定的房屋及建築物價格評估報告的，其扣除項目的金額則包括取得國有土地使用權時所支付的金額證明、中介機構評定的房屋及建築物價格(不包括土地評估價值)等費用。

3、對既不能夠提供購房發票證明，又不能提供房屋及建築物價格評估報告的，稅務機關可採取核定徵收辦法，按轉讓二手房交易價格全額1%徵收土地增值稅。專家認為，由於土地增值稅採取的是累進制抵扣的徵收方式，而且在進行具體抵扣項目計算時又較為複雜，因此，該稅種在市場的執行過程中有可能會選擇按轉讓二手房交易價格全額1%徵收土地增值稅。

二手商品房也要交土地增值稅嗎？

不是所有的二手商品房都需要繳納土地增值稅。二手商品房中分為普通住宅和非普通住宅，具體如何繳納依政策而定。根據土地增值稅的政策規定：對於居民轉讓非普通住宅的，凡居住滿五年或五年以上的，是免予徵收土地增值稅的。同時，對於居民轉讓非普通住宅的，凡居住滿五年或五年以上的，也是免予徵收土地增值稅。

以下二手商品房需要交納土地增值稅：

1、居住滿三年未滿五年的，減半徵收土地增值稅；

2、居住未滿三年的，按規定計征土地增值稅。

另外，根據政策規定，經濟適用房是保障性住房，視為普通住宅，因此不用繳納土地增值稅。