搶錢VS搶地，疫情下，中國房地產企業混戰冰火兩重天

疫情下，信心比黃金還重要！昨天央行和財政部的領導一句話，估計今天地產股要跌哭了！

當然，這只是短期的口頭表態，市場如何還是要看如何做，不看如何說！

最近房地產市場大部分人會看到兩大戰場：有人在搶錢、有人在搶地！

搶地的戰場：

2月18日，北京將出讓3宗地，有超過20家房地產企業參與。疫情下，依然有企業不差錢。

台湖、舊宮和大興采育在2月18日將有三宗地塊迎來拍賣，三宗宅地總起拍價65.56億，雖然土地屬性肯定不如2月14日的3宗地塊，但參與的企業數量井噴！

大興采育地塊已經底價成交，住總與興創聯合體。

大興舊宮地塊多達7家企業報名：1.中海，2.招商，3.首開保利聯合體，4.綠城，5.平安，6.世茂，7.金茂。

最讓人驚訝的是台湖地塊！18家企業參與

1、住總；2、越秀；3、中海；4、石榴；5、華髮；6、卓越；7、旭輝；8、金地；9、龍湖；10、綠城；11、平安；12、雅居樂；13、招商；14、世茂；15、中交；16、五礦；17、首開+保利

為什麼台湖地塊這麼多企業參與拼搶？

1:2月份，北京成交了多宗高溢價率土地！

累計成交了6宗住宅地塊，合計成交土地出讓金高達276.85億！

2：台湖地塊總價不高，不限價

北京市通州區台湖鎮亦庄新城站前區YZ00-0401-0056、YZ00-0401-L0055-02地塊R2二類居住用地、A334托幼用地，起價只有9個億，所以大小企業參與的積極性比之前動輒幾十億起價地塊要高。預計溢價率很可能再次超過30%.甚至有可能接近50%溢價率的限價！

樓麵價起價17910元每平米，相比目前區域內在售的限競房5萬的價格，因為樓麵價起價相對較低，地塊總價又不高，所以參與企業非常多。

3：預判下半年市場會出現寬鬆

如果沒有疫情，全中國的房地產市場，當下看，最健康的城市裡面肯定有北京，持續3年多的調整，價格已經去除了泡沫。相比深圳等地，北京的市場已經基本只剩下剛需。

這種情況下，疫情影響下，如果未來政策稍微有點空間。那麼按照2月份這一批土地的入市時間，基本都要到2020年的10月份以後，沒有了小陽春的北京房地產市場，出現年末小高峰的可能性非常大！所以大部分企業都參與了2月份來的幾宗土地出讓。

4：私企不多，國企為主！

最近全國土地市場以國企為主，私企拿地的非常少，北京也同樣存在這個問題。到目前為止，純私企沒有拿到土地。大部分都是國企聯合體獲得土地。

相對而言，國企的資金壓力小。

5：全國土地市場同樣存在嚴重分化

土地市場目前看，疫情後還未全面恢復，除了北京大部分城市的土地市場還只在零星出讓土地，從溢價率看，北京的平均溢價率達到了24.96%。2019年只有9.3%。

全國大部分城市處於冰封中。一月份熱點50城市合計賣地2798億，同比輕微上漲2.9%。熱點賣地城市主要是杭州。北京、上海等7個城市超過百億。整體看，1月份因為春節影響，相比2019年同期2月份春節，1月份同比上漲幅度較低。

熱點城市土地開始拍賣。

1：在疫情還處於高位的情況下，敢拿地的企業都是勇士，證明了這些企業的資金鏈的確不緊張，而且也對疫情快速解決有信心。

2：最近敢拿地的其實都是賭博，疫情能快速緩解的話，肯定都是抄底，獲得了優質底價地塊，彎道超車，但如果疫情影響持續，那麼很可能就是跌下泥潭。

3：對於大部分企業來說，賣房已經徹底暫停了，雖然都在折騰線上看房，其實只是熱身運動。大部分企業當下拿地都是年初1月份的指定的計劃，所以現在只是繼續執行計劃。

4：從全國看，如果除了湖北能在2月份就控制出疫情，疊加預期中的降息等政策，市場會快速恢復。甚至可能再現一波明顯的小陽春。大部分最近拿地企業都在為下半年做準備。

大部分企業依然在積極的開展營銷策略，期望能夠獲得資金！

首先：疫情影響下，各行各業都面臨生存難題，不僅僅是房地產行業，所以當下市場需要先對寬鬆的政策，也需要企業自救，只有自救配合他救，企業才能度過難關。

其次：目前看，個別企業的打折行為，只是營銷說法，實際是備案價格折扣，並非是前期銷售價格的折扣。而且並非所有項目都參加。對於市場的影響來說不大。

整體看，按照公布的折扣，基本屬於個別項目有輕微的優惠。

第三：從市場趨勢看，房地產企業只能期待政策變化，對於房地產市場來說，過去過於嚴格的調控政策應該有所調整，特別是針對首套房和改善的貸款政策。

第四：整體看，房地產企業的資金鏈壓力在2月份不大，但相比其他行業，房地產企業的負債率更高，如果疫情持續到3月份，那麼的確可能出現部分企業的到期債務問題。

但疫情影響下，房企選擇降價會相對謹慎。因為房地產作為吉芬商品，價格的下調很難換來太多的銷售。