大城市整體淪陷，小城市頻頻爬高，北方樓市怎麼了？

這兩天看了各個城市的樓市冰山指數，發現一個挺震撼的現象：北方的大城市房價整體大跌，小城市卻仍然在爬高。

這個北方，不是指東北、內蒙古、西北，而是指京津冀、河南、山東、山西這幾個在北方位置靠南的原來比較有希望的省市。

所謂的大城市是GDP在全國排名比較靠前的城市或者省會，所謂小城市也不是很小的城市，因為太小的地級市、縣在冰山指數中是不體現的。

先看這些“大城市”的房價：

再看幾個“小城市”的房價：

這真是一個奇怪又震撼的現象，北方的大城市房價大跌特跌、整體淪陷，小城市卻春光盎然、劍指偏鋒。不少全國性的樓市“專家”把這種北方大城市房價的暴跌形容成北方城市的第二次敗退，那這些小城市的逆勢上漲說明了什麼？難道北方要靠小城市來拯救？

我們先分析下這種不同現象背後的原因。

對於這些大城市的暴跌，我想有幾個因素避不開：

一是2016年後北方大城市都頒布了嚴厲的樓市調控政策，小城市因為房價波動沒有那麼大、牽涉人數比較少、在全國影響力小等原因並沒有入了高層的眼，調控政策反而比較松甚至就沒有發布。

二是北方大城市在2016年到2018年曾贏來了一波房價暴漲。樓市也是市場，房子也是商品，也要遵循有漲有跌的規律，那時漲的猛，現在跌的也猛。

三是這幾年北方大城市確實經濟不咋地，經濟轉型不太順利，缺少高收入工作，對房價上漲難以形成長期的託付。這也是南方大城市已經走出下降期開始上漲了，北方大城市還在繼續下跌的原因。

所以北方這些大城市房價的下跌有其必然原因。

再來看小城市，小城市房價的上漲、爬高也有以下幾點原因：

一是房價上漲有一種輪動規律，每一輪大漲或者大跌總是從一線城市開始，然後是二線、三線甚至小縣城。可能大城市房價下跌很長時間了，小城市房價還沒有漲到頂點。而小城市又沒有嚴厲調控政策這根導火索的引導作用，難以短期內強制扭轉房價行情。

二是上一輪棚改加速了小城市房價的上漲，棚改人為製造了空餘土地、買房需求、買房資金，不過現在這個棚改已經基本停止了。

三是小城市地方政府托市、救市意願強烈，不少小城市甚至出台了禁止開發商降價的通知。開發商、已經購房者也在廣告、家長里短中吹噓房價上漲的“新聞”，引誘未購房者上鉤。

綜上，這些北方大城市房價跌的有道理，小城市漲的也有理由。

可物極必反、否極泰來，我認為北方大城市的今天就是小城市的明天，小城市的今天也是大城市的明天，不同的是，大城市以後的房價還會上下波動式的上漲，小城市可能就此“趴窩”了。

上面列舉的這些“大城市”，要麼經濟排名靠前，要麼是省會，經濟、政治、教科文衛資源豐富，人口腹地廣闊。

在國家提高城鎮化率、大搞中心城市和城市群的大環境下，這些大城市的未來還值得期待，資金和人口以後將加速向這些城市轉移，足以支撐這些城市的房價上漲。

小城市則不同，小城市是沒有富貴命卻得了富貴病。

我們只需想一想，就現在這個行情下，大城市的房價持續下跌，小城市的房價繼續爬高，總有一天甚至現在已經發生了“小城市房價和大城市郊區持平或者略高”的現象，那麼這些小城市的市民是願意在小城市買房還是去大城市呢？

答案一目了然，筆者身在青島，已經有很多有眼光的日照、臨沂的朋友來青島買房了。

本身小城市因缺少工作就留不住人口，現在房價的上漲，變相加速了小城市人口和資金向大城市的轉移。可以說，小城市的房價上漲，是自斷手腳、得不償失！

山東人、江蘇人曾以發展平衡嘲笑成都、武漢等中西部城市的全省吸血，現在山東、江蘇卻也只能承認了成都、武漢發展模式的“有眼光”，進而加大濟南、南京的首位度。

既然中心城市和城市群發展已經形成共識，並獲得高層認可，那麼小城市的未來也就確定了，不說是像鶴崗、玉門那些偏遠小城市的房價一文不值，但經歷一場血雨腥風已是必然。現在棚改的暫緩，直接加速了這個後果的到來。

我認識不少全國性的房產大咖，大家極為一致的認為小城市的房價遲早有一場暴跌，只是時間不確定，可能一根導火索就猝發了大跌暴跌，也有可能溫水煮青蛙式的緩慢下降。

所以，上面這些冰山指數里，北方大城市房價雖然一律的下跌，但前景卻值得看好；小城市雖然現在看着一片大好，但卻最是讓人害怕，從光明步入永久的黑夜才是最折磨人的。

因此，我一直勸人把有限的資金投入到經濟和人口雙增長、政治級別高的城市裡，這樣你的家庭財產才能保值甚至升值。

假如發生最壞的結果，你在這些大城市的房子也沒有保值，但你的家庭隨着你的房子轉移到了大城市，你的孩子就早一代享受大城市的配套。

既然中心城市化勢不可擋，你這一代不來大城市，你的後代總有一代要來，要知道越往後來大城市付出的代價就越大。你來了，你的後代就可以少付出一些努力，提到你也會由衷的誇讚：這是我們家最有眼光的祖先！

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