修復與回調 下半年樓市何去何從

經濟觀察報 記者 田國寶7月27日中午時分，在北京朝陽區一個房地產項目營銷中心，銷售人員徐穎正在接待一組客戶，客戶臨走時，徐穎試探性地問對方，如果看好了，可以交少量訂金鎖定房源，但客戶表示只是路過看看，還沒有決定買。

看房的人不少，但真正成交的不多，這是徐穎最近一段時間的感受，她所在項目有500多套房源，從2021年四季度開盤以來，累計賣出110套左右，“6月賣出30多套，7月到現在賣出10來套”。

徐穎介紹，去年開盤以來，由於周邊項目較多，所以一直面臨著去化難題，6月成交確實開始好了起來，但與往年相比還有不小差距，“7月銷量當然沒法和6月比，但要比之前好了很多”。

根據北京市住建委公布的數據，7月1日至26日，北京新房成交面積60.7萬平方米，同比下跌50.8%，跌幅超過5月和6日；環比來看，5月和6月北京新房成交面積均實現上升，到了7月轉為下降34.3%。

不僅僅是北京，wind數據顯示，7月1日至26日，30個大中城市新房成交面積環比下跌27%，同比跌幅達到36.9%。同比跌幅雖然較5月44.6%有所改善，但與6月的7.2%相比有不小差距。

一位TOP30房企營銷負責人告訴經濟觀察報，7月樓市回調既有6月基數大的原因，也有延期交付的影響，“而且不同城市表現也不一樣，像上海、深圳、廈門這些城市還在繼續修復，但有些城市回調幅度比較大”。

回調與修復

據徐穎介紹，6月中旬，市場開始逐步好轉，一方面因為上半年結束，項目加大促銷力度；另一方面也是因為之前封控積壓了一部分需求。7月上旬以來，雖然看房的人不少，徐穎工作日每天至少接待五六組客戶，周末更是一整天都在忙，但是成交明顯不如6月。“需求是有的，尤其北京這麼大城市，但客戶都比較謹慎”。

從北京市住建委公布的數據來看，雖然7月新房成交面積下滑明顯，但二手房成交面積則實現環比13.6%的增長，同比也從6月下降38.4%收窄到7月的31.4%，二手房成交量再次超越新房。

從30個大中城市交易數量來看，一線城市樓市堅挺程度明顯好於二三線城市，7月1日至26日，一線城市新房成交面積環比下降10.6%，二線城市下降33.9%，三線城市下降23.7%。

從同比來看，7月1日至26日，一線城市新房成交面積同比下降4%，幅度與6月基本相當；二線城市同比下降42%，6月同比降幅是1%；三線城市降幅為47.4%，較6月擴大了21個百分點。

但城市間分化進一步加深，新房方面，7月前26天，上海、深圳、成都、福州、廈門等城市的成交面積環比增幅均超過20%，尤其是廈門，比6月增加45%。

上海和深圳樓市的修復也很明顯，7月上海新房網簽和預售面積環比漲幅均達到32%，雖然增幅較6月減弱，但同比則首次轉正，其中預售面積同比增加9.4%，網簽面積同比增加18.5%。

7月深圳新房成交面積環比上升23%，漲幅不及6月，但比2021年同期增長了30.4%。深圳二手房成交面積環比上升了6.5%，幅度好於6月，但與去年同期相比下降4.2%。

30個大中城市中，只有上海和深圳的新房成交面積在7月實現同比轉正。北京、廣州、杭州、蘇州、武漢、無錫、青島等城市新房環比均出現不同幅度下降，尤其是廣州比6月下降50%。

另一家房企的銷售負責人告訴經濟觀察報，近期房地產市場受斷貸事件影響較大，“斷貸的根源是不能按期交付，雖然真正斷貸的不多，但這種傳播效應比較厲害，造成期房銷售更加困難”。

在這種情況下，部分城市雖然新房成交降幅較大，但二手房成交活躍，成都和蘇州的二手房成交面積均超過了去年同期；北京、南京、東莞、青島、佛山等多個城市的二手房成交均好於6月。

影響因素

上述房企銷售負責人表示，在斷供事件影響下，不僅出險房企的項目銷售受到影響，國企和央企的項目也會受到不同程度的影響，“即便是現在看來沒有任何爛尾風險的項目，購房者也謹慎起來了”。

他認為，斷供事件影響更大的是購房預期和信心，一直以來，為了保住銷售回款這一唯一的現金渠道，部分房企不惜代價避免違約，“現在看來，即便是不違約，也很難保住銷售了”，如果事件進一步演化，不排除有更多房企出現債務違約或展期。

上述TOP30房企營銷負責人告訴經濟觀察報，7月樓市出現回調不是個案，“可以看看歷年數據，每年7月銷售都不如6月，因為6月是上半年收尾，企業銷售力度加大，這和每年12月銷售好是一個道理”。

但今年7月樓市回調因素更為複雜，除了傳統6月促銷帶動銷售的因素外，還夾雜着房企出險、項目延期交付風險、需求減少等多種因素，這些因素不僅影響7月樓市，也影響下半年房地產市場走勢。

一位TOP20房企高管告訴經濟觀察報，2022年以來，為了減少支出，最大限度避免無效投入，其所在公司施工強度降低了三分之二，願意繼續投入資金的，一定是可以快速產生現金的項目或領域，如果一個項目前期銷售較差，去化率不高，或者項目所在城市或位置較差，繼續投入資金的意願就不高。

該高管告訴經濟觀察報，下降三分之二施工強度，不僅僅是他所在房企的選擇，他預測，整個房地產行業施工強度降幅也差不多是這個比例。

施工強度的下降，意味着部分項目將無法按時交付，尤其是對預售資金監管賬戶餘額不足的項目，如果集團總部本身資金鏈比較緊張，按期交付難度將加大，一定程度影響了購房者的信心和預期。

上述銷售負責人也表示，購房者對潛在延期交付風險的敏感程度超出多數人的預料，即便是預售資金監管賬戶餘額充足、正常施工的項目，購房者因擔心爛尾，也發表斷貸聲明，以此讓政府介入，確保按期交付。

他認為，在這種購房者高度敏感的背景下，期房銷售逐步會被瓦解，“未來期房銷售能不能繼續存在還不一定”。

先緊後松

這一輪房地產下行始於2021年7月。

2020年底，央行、住建部召開重點房企座談會，正式出台“三道紅線”政策；緊接着，2021年初，針對銀行“兩個集中度”和22個城市集中供地制度相繼落地；2021年7月，住建部等8個部門聯合發文整治房地產市場秩序。

從恆大爆雷開始，金融機構開始對房地產進行抽貸，地方政府對預售資金監管趨嚴，加上房地產市場下行，房企流動性風險日漸擴大，多家民企陷入流動性危機中，監管層也逐步意識到形嚴重性。

2021年10月，央行提出部分金融機構對“三線四檔”理解有誤，需要保持房地產信貸平穩持續投放。宏觀調控政策開始從收緊轉向放鬆，此後，央行、銀保監會等多次強調支持房企合理融資及房地產信貸投放。

雖然房地產融資政策放鬆了，但由於房企流動性日益緊張，大量民企融資環境並沒有實質性改善，除了開發貸和按揭貸有所改善外，其他融資依然困難，尤其是信用債發放幾乎與民企絕緣。

一系列重拳之下，2021年下半年，房地產市場開始回落，一直持續至今，但得益於2021年上半年的行情，2021年全年商品房銷售金額再次創下18萬億元的歷史紀錄。

進入2022年以來，調控政策繼續秉持放鬆姿態，地方政府對“四限”政策不斷放鬆，並逐步由三四線城市向一二線城市遞進。與此同時，信貸政策進一步放鬆，多數城市的首套房利率已經低於5%，而且按揭貸款的放款周期也從之前動輒半年縮小至一個月左右。多數業內人認為，政策已經見底。

今年3月以來，包括上海、北京在內的多個城市暴發新一輪疫情，疫情防控造成物理上的隔離及居民收入影響，雖然調控政策不斷放鬆，但樓市成交持續下滑，一直到4月百強房企銷售金額同比降幅在六成左右。

進入5月，隨着部分城市疫情好轉，加上之前積壓需求釋放，樓市開始進入修復期。根據wind數據，30個大中城市5月新房成交面積環比上升9%，其中一二線城市升幅均超過了10個百分點。

經過5月築底，6月以來，由於房企半年業績考核期收尾，對旗下項目加大促銷打折力度，加上多數城市解除封控，樓市成交開始放量，30個大中城市新房成交面積環比上升74%，同比降幅也收窄至7.2%。

如果按照6月的勢頭，下半年房地產市場獲得完全修復的可能性進一步增大，但施工強度下降的隱憂在這個時候爆發，由於預期不能按期交付，鄭州等部分城市的部分項目購房者，以集體聲明的方式宣布將斷供，並迅速蔓延至300多個項目，疊加樓市本身脆弱性，7月房地產市場出現回調，30個大中城市新房成交面積同比降幅擴大至36.9%。

何去何從

上半年，開發企業到位資金同比降價25%，其中定金及預收款和個人按揭貸款分別下降38%和25%；土地購置面積同比下降48%，土地成交價款同比下降46%；全國房價同比下降了8個百分點。

從房企來看，世茂、中南、融創、中梁、綠地、雅居樂、旭輝、金科、卓越、融信、美的等房企的銷售金額降幅均超過50%；新城、中駿、碧桂園和龍湖等房企降幅也在四成左右，民企中濱江降幅最小，為22%。

相比而言，央企、國企和混合所有制企業銷售金額降幅相對較小，均在50%以內，其中招商蛇口、華潤置地、保利、華髮、遠洋、越秀降幅均在30%以內，業績修復程度遠遠高於民企。

在當前形勢下，房地產如何走出危機，是各界普遍關心的問題。

對於未來樓市，銷售人員徐穎表示樂觀，她說，即便是房地產市場真的不行了，但北京作為一線城市，依然會保持相對旺盛的需求，“從2019年以來，需求基本以改善型為主，存量改善也可以養活很多開發商”。

據新華社報道，7月28日，中共中央政治局召開會議，再次強調“要穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生”。

這也是政治局會議首次提出“保交樓”，在這之前，市場傳言，已經批准一隻3000億元的基金，其中建行投入500億元，央行投入300億元，用來保交付。建行內部人士向經濟觀察報確認這一消息，但該消息並未獲得權威機構的證實。

在上述TOP30房企營銷人士看來，保交付針對的是已售存量項目，並不能給房企流動性帶來改變，但是否會改善房地產市場預期，目前還無法判斷。他認為，想要完全恢復市場信心，保交付政策不僅要覆蓋存量項目，也要針對部分新開項目，“比如可以由國企央企或金融機構以商業化的方式入股項目，或接手現金斷流的項目，大部分民企的項目需要有類似的增信措施”。

2021年底，旭輝董事局主席林中在接受經濟觀察報採訪時曾建議，由國家牽頭成立一隻平準基金，用來購買房企的債券，在房企通過銷售改善流動性局面後，可以在適當的時機退出，彼時他認為這是救助房企主要途徑。

目前來看，這一願望顯然無法實現。一家大型金融機構的人士告訴經濟觀察報，在優先保交付的背景下，更多照顧的是購房者而非房企，“對房企有一定利好，但利好程度比較有限”。

他進一步表示，即便是保交付，但對於金融機構而言，也不是針對所有待交付項目，“一定是一事一議，精細化程度會很高，當然也會有適當的商業訴求，但具體怎樣，只有落地才能知道”。