從共識到現實：2022年10月當下，關於房產和樓市的一次深入討論

這是熊貓貝貝的第1318篇原創文章

圖片來源：頭條圖庫

1

從現實出發的靈魂一問：2022年，到底該不該買房？

都2022年了，中國民眾財商開智，見多識廣的大環境大背景之下，來談“該不該”買房這樣的話題，實在是有些不合時宜的陳詞濫調感覺吧？

多空博弈，空軍主場，對於絕大多數主流的聲音和輿論態度而言，外有大國經濟博弈，地緣風險，內有疫情衝擊，經濟結構調整，國家調控態度存在，聊什麼不好聊買房子？

沒有信心和預期支撐的市場，註定是看空一派的主場。

“非必要不買房”，即使必要也可以等等看，是不是當前雖然沒有擺上檯面，但是實際上已經成為普遍共識的觀點？

共識映射現實，2022年的樓市房價普遍什麼情況，一目了然，就連官方統計數據，也印證了這樣的現實：

圖片來源：統計局官網

別說什麼個別城市，豪宅熱銷，沒有量能支撐的市場，價格完全沒有想象力，量才是關鍵。

大環境的現實情況就是這樣，老百姓對樓市房產缺乏信心，預期低迷，不用多說。

既然要聊，那麼就要有新意，拋開房價樓市來看個人和家庭，這裡提出靈魂一問：

對於絕大多數沒有體制背景，沒有家族財富傳承的普通中國個體和家庭來說，在中國經濟環境和當下社會財富語境來看，除了房子，還有其他，同時具有普適性和安全性的財富沉澱和保有的渠道和方向嗎？

這是前幾天一個現實中的朋友提出來的問題，面對不確定性，他準備將手上的錢，換點美元或者黃金，求個安心。規模也不大，小几十萬的樣子。

我的回答是：“為什麼不考慮去市中心買套好租的老破小房子”？

好友回答：“怕房價跌，這個行情看不準”。

這段問答，非常具有代表性：在絕大多數中國人的心目中，房子早已不是純粹的居住生活資料，而是和財富和資產緊密關聯的載體和投資渠道了。

有這樣的共識，放在2022年來看，才是一切看空唱衰論調的根源所在。

不能說這樣的共識是錯的，但是一定是具有誤導性的。

股票基金不用多說，2022年別說賺錢，能保個本都是大爺，別杠，這是事實。

不談什麼通脹，現金存銀行，利率持續下行，CPI開始反彈，碾壓利率，貨幣購買力被稀釋是必然趨勢。

實體生意，製造投資……疫情衝擊了解一下？

轉了一圈回頭來看，房子依然是個人和家庭，最靠譜的沉澱資產。

買美元賭匯率，這是賭徒行為，而且涉及立場問題，沒什麼不好意思的，這不是普通人能玩的，而且，說出去不好聽。

買黃金，求個安全還行，但是黃金不產生收益，配一點打底，當個底層安全資產可以，買太多，先不說安不安全，流通交易就是一個大問題。

該不該，這是一種很好的提法，直接緊扣的，是真實需求。

在自己生活和長期發展的城市，沒有屬於自己的，產權清晰，並且關聯城市配套紅利的房子，那就是浮萍，這樣的群體，追求穩定，是應該買的，這是生存需求，無可厚非；

孩子要上學，需要為家庭提供穩定的生活環境，該買就買，不要拿經濟上的短期得失，去和長遠生活品質和教育去比；

做生意，經商的，需要去銀行拆藉資金，別管生意多麼大，有多少專利，不好意思，銀行最認可的資產抵押標的，就是房產。

實在手上有錢，提前還房貸也好，是不是？

該不該，不是什麼難以判定的標準，還是那句話，真的需要，是沒有聲音的。

但是主流輿論和各種觀點充斥的情況，實際上都是“非必需”的群體，絕大多數，其實還是投機套利的心態在作祟。

把房子看作生活資料，居住需求，把房子看作資產沉澱，抵押有效標的，想清楚自己的需求，該不該買，這和時間，環境，輿論，實際上沒有多少關係。

共識可以參考，但是共識不是真理，共識也不一定適合所有人。

充斥不確定性迷霧的時代，具備獨立思考，並且真正了解自身需求，這是很重要的一種態度。

圖片來源：頭條圖庫

2

2022年的房產價值邏輯：沒有抓住關鍵，共識的改變，會有誤導效果

2022年，中國房產價值進入了一個明顯的市場和環境雙重疊加的價值考驗周期，簡單來說，就是馬太效應最明顯的分化階段。

這其實是好事：任何具有資產屬性的市場，走向成熟和穩定，這樣的階段是必然的，而且越早出現越好。

增量時代，最大的泡沫其實並不是價格上面的浮躁和非理性，而是預期層面的不切實際。

能看懂這個邏輯的人，在任何投資領域，都能通用，遊刃有餘。

中國房價泡沫，實際上長期以來我個人的觀點，基本上都集中在“過度炒作，預期爆棚”的城市和地區。

環一線地區，沒有支柱產業大搞新城新區開發的地區，還有經濟基本面非常糟糕，人口持續流出的中小城市。

這個觀點和很多人的認知是高度背離的，不是應該房價高的地方，比如一線城市北上廣深這樣的天價房產才是泡沫嗎？

這就是共識誤區：

自己買不起≠就是泡沫經濟。

現實需求和購買力無法支撐的，才是泡沫。

看問題要抓住關鍵，還有一種誤區，就是寧當雞頭，不做鳳尾的價值觀點。

大錯特錯，上海“寧要城裡一張床，不要郊區一套房”的古早觀念，放到今天，是不是一樣適用？

不服氣的，可以和燕郊業主聊聊這個話題。

當然，市場繁榮，經濟上行的階段，會掩蓋，甚至扭曲很多市場表現，但是2020年突如其來的疫情打破了一切，尤其是2022年以來，由於疫情防控需要，行政管控和地域隔閡的情況導致了很多跨界地產的價值，備受衝擊。

對於北京而言，燕郊的地段絕對比平谷和順義好，那又如何？

城市，才是決定房產價值最基礎的基石，城市越大，這種效應和影響越大。

2022年看待房產的價值，不要被所謂的共識所誤導，別人嘴裡面的道理，很有可能是錯的，而且還不自知。

無論看價格，還是看價值，實際上不能脫離基本面因素去考量，而不是人云亦云。

圖片來源：頭條圖庫

3

投機炒房被套，不值得同情，更不值得去伸出援手

炒房群體，是一個很尷尬的群體，往往就是互聯網上被口誅筆伐，而在現實種卻備受很多人的追捧和敬仰。

就是這麼現實，特別是因為過去炒房，真正賺到不菲財富的群體，更是被很多老百姓和市場參與群體奉為榜樣，各種吹捧。

比如什麼“歐神”，什麼“房叔”，經濟社會嘛，誰眼光好，誰能力強，誰膽子大，在現實被人認可，不是很正常嗎？

但是在2022年，很多炒房投機，價差套利的群體，玩不轉了，特別是在上行階段撬動高槓桿，沉迷於紙面財富增長的快感的這些群體，面對市場和環境的劇變，要麼死扛當老賴，要麼割肉保小命，個中狼狽與苦楚，實在不足以向外人道也。

這就在當下樓市出現了一種微妙的拉鋸：炒房群體不惜割肉也要套現立場，而真正有需求，曾經羨慕這些炒房群體財富神話的群體，該不該接盤？

觀點其實標題已經說得很清楚了，那就是不接。

早期炒房是技術活，但是隨着越來越多的人和資金湧入這個賽道，難以避免就會出現劣幣驅逐良幣，均值回歸的趨勢，原本炒房還講究學位，地段，價值潛力，產品力和設計這些東西，到了中後期，不好意思，都在上行趨勢裡面炒預期了。

炒房投機群體，除了他們自己真正居住的那一套價值還有所保障，其他具有明顯投資屬性的房產，實際上都值得需求群體，提高警惕。

既然是投資，盈虧自負，這是經濟社會最基本的素養和認知，賺的時候洋洋得意，虧的時候，也要體驗完整不是？

圖片來源：頭條圖庫

4

避雷指南：有些類型的房產，出生不好，永遠都好不了

從置業角度來說，如果在全國範圍購房的話，首選的是都市圈，長三角、珠三角、京津冀等都市圈的經濟、產業及配套等方面都不同，選擇在哪個都市圈生活、工作，顯然是一個比較重要的決定。

確定好了都市圈，其次選擇的是城市，從城市能級來看，首選是都市圈的核心城市，長三角的上海、杭州，珠三角的深圳和廣州，京津冀的北京。核心城市是一個都市圈的資源聚集地，具備更廣闊的發展空間。

對資深房地產投資客來說，有“寧做鳳尾，不做雞頭”的不成文標準，即買房寧可選在一線城市最為邊緣的郊區，也不要選擇四五線城市的中心。

同一座城市，中心城區和郊區在各方面的配套有天壤之別，北京五環內的房子和平谷的房子不在一個級別上；同樣，上海內環的價值也遠遠高於臨港等區域。

當然，這裡不得不再說一說那些出身就不好，未來也不會好的樓市大雷產品。

沒有學區的老破小，老破大，郊區大戶型，這不是雷，時間換空間，出頭還有個念想。

就連商鋪，寫字樓，作為經營類資產，都有想象力和未來可以聊。

但是什麼商住公寓，LOFT，海景房，養老房，小產權，遠郊房產，那就不好意思了，掏錢一瞬間，雷聲常相伴。

值得注意的是，這樣的產品騙不了多少年輕人和主流需求群體，而是主要盯上了有投資需求，有想法的，但是水平又不夠的偽中產，以及老年群體。

錯誤投資，是中產滑落，階層倒退最主要的原因。

看不懂不投，拿不準不投，非常時期，不要相信什麼直覺，要相信規律。

圖片來源：頭條圖庫

寫在最後：

對於2022年要不要買房的幾個觀點和建議分享

假期時間，整理思考，聊的比較發散，也權當記錄一些思緒。

文章最後，從“該不該”，切換到要不要的角度，談幾點個人的觀點和建議。

要不要，是需要，是一個比較主觀的角度，當然極端思維和戾氣爆棚的群體也沒有必要來抬杠，錢在自己手上，決定自己去做，宣洩情緒，也沒必要來這裡找什麼優越感。

1，現在的情況是，不談什麼宏觀大道理，國家從上到下，都在拿着大喇叭喊剛需和改善群體入場買房。

雖然當下環境中還充斥着不少悲觀氛圍，但理性卻在告訴所有人：

無論何時，都不要跟國家意志和政策趨勢對着干。對於行業如此，對於個人，更是如此。

到2022年年底這段時間，是真實居住需求群體，進場買房，沒有爭議的紅利窗口期。

2，真正具有資產屬性和價值的市場，有漲有跌很正常，對於中國的樓市和房產而言，走向成熟穩定，是必然的過程。

前提是，有資產屬性，實際情況來看，除了有限幾個城市，基本上未來中國絕大多數城市的房子，只有消費品屬性，最多有資產抵押屬性。

不同城市，不同策略，不多展開，自行判斷。

3，這一輪全國樓市托舉和刺激，已經到了一個非常重要的關鍵點，要相信中國有形之手不實現目的不甘休的能力和水平。

很有可能會放開一個階段的升溫和躁動來恢複信心和預期，如果是實在要買，要麼再這個階段以前，挑挑揀揀看好下手，要麼這個階段過去以後，溫度下行以後保持理性，結合需求去買。

千萬不要在市場有熱度的時候進場，被裹挾刺激貿然出手。

請記住，在經濟環境中，任何個體都無法在趨勢波動的裹挾之下，還能看清自身真正的需求。

大概就說這麼多吧，以上就是2022年國慶期間，關於中國房產和樓市的一次討論和思考內容，和各位朋友們，進行一個分享。

圖片來源：頭條圖庫

（根據國家有關部門的最新規定，本文內容和意見僅供參考，不構成任何關於置業，投資等行為的明確建議，入市風險自擔。）

以上正文，來自@熊貓貝貝小可愛

交個敢說真話，會說實話，善於觀察的年輕人朋友，可好？

原創寫作分享不易，如果覺得文章不錯，歡迎轉發點贊。關注本人

實力原創，頭條獨家，如有抄襲搬運侵權行為，必究！

有問題歡迎留言，再不行就私信也行，文明交流，有問必答，謝謝各位。