大摩預計明年美國房價下跌3% 但與徹底崩盤相去甚遠

智通財經APP獲悉，摩根士丹利美國住房策略師詹姆斯•伊根(James Egan)最近下調了對房價的預測，稱2023年12月房價將同比下降，但預計下跌幅度僅為3%，與徹底崩盤相去甚遠。

據了解，儘管如今美國房地產市場的抵押貸款利率飆升，抑制了人們的負擔能力，但與此同時，與2008年和次貸泡沫破裂之前的時代不同，現在被迫出售房屋的人非常少，因此庫存也非常少。由此來看，房地產市場似乎變得有點奇怪。

為了了解房價的走向，該團隊考察了四個關鍵因素:供給、需求、可承受性和信貸可獲得性。雖然前兩個因素往往不會迅速改變，但負擔能力和信貸可獲得性可能會迅速變化。這正是我們現在所看到的。

結果是，由於絕大多數房主都是固定利率抵押貸款，而且房屋凈值仍然很高，大多數人都不會受到即將到來的衝擊的影響。但這種隔離是有代價的，伊根稱之為“鎖定效應”。

因此，房地產市場可能會進入一個未知的領域，在那裡，即使房價保持堅挺，住房活動的指標也會迅速惡化。下面是七張圖表，展示了目前住房市場的不同尋常之處。

新冠疫情後，房價飆升

自新冠疫情爆發以來，房價的漲幅非常驚人，甚至超過了21世紀初的峰值。正如伊根所指出的，過去16個月中的每個月的漲幅都比全球金融危機前的記錄更強勁。自然，這就提出了這樣一個問題:房價的快速上漲是否可持續?

伊根表示:“如果與2004年和2005年相比，過去16個月的同比增長都是創紀錄的。自今年年初以來，美國抵押貸款利率已經大大超過了300個基點，這些因素加在一起將導致中等價位房價的月抵押貸款支付同比增長50%以上。”

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抵押貸款利率受到了衝擊

根據抵押貸款銀行家協會的數據，30年期抵押貸款平均利率已從2020年的不到3%上升到目前的近7%。這是自21世紀初以來的最高水平。但另一項關鍵指標已超過了這一幅度之大:抵押貸款利率與以美國10年期國債收益率衡量的基準利率之間的息差。

由於美聯儲加息帶來的經濟前景如此不確定，加上債券市場的波動性明顯高於以往，許多大投資者都不願購買抵押貸款支持證券，這在一定程度上導致了貸款買房成本的上升。與此同時，美聯儲也在逐步縮減資產負債表，遠離市場。

伊根稱:“過去幾年，由於各種原因，許多大買家現在不願意也不能夠進入市場，再加上我們看到的利率波動，甚至可能被我們看到的利率波動放大了，這可能會導致利差的差距。”

圖2

住房負擔能力正在迅速惡化

房價的飆升加上抵押貸款利率的上升，意味着住房負擔能力正在以前所未有的速度惡化，尤其是與平均收入相比。下圖顯示了中等房價房屋的月供占家庭平均收入的比例(藍色)的年同比變化，以及月供的年同比變化(金色)。

伊根表示:“我們已經嚴重惡化了。全球金融危機的年增長率從未超過30%，我們在20年代達到頂峰。但是為什麼我們認為房價不會現在暴跌，為什麼我們認為這次不同，因為我們必須問的問題是，在負擔能力惡化之後，是誰的負擔能力惡化了。”

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再融資活動已一落千丈

正如伊根所指出的，值得考慮的是誰的負擔能力實際上在惡化。大多數房主都有固定利率的抵押貸款，其中大多數人近年來進行了再融資，以利用超低利率的優勢，這意味着，與潛在房主相比，現有房主的負擔能力不是什麼問題。你可以在下表中看到再融資活動的程度，其顯示了摩根士丹利的真正可再融資指數(Truly reancanceable Index)，該指數計算出合格抵押貸款中有多少比例有至少25個基點的再融資動機。該指數至少是自2005年以來的最低水平。

伊根解釋稱:“當你考慮到2020年的創紀錄抵押貸款發放量時，我們在2021年打破了這一事實，創下了抵押貸款發起的新紀錄，這些房主中的大多數都能夠以歷史最低的利率購買房屋或抵押貸款再融資，他們的負擔能力被鎖定了30年。他們沒有看到負擔能力惡化。這種惡化是針對首次購房的潛在購房者。這就是問題所在。”

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鎖定效應

在抵押貸款利率上升、房價走軟的環境下，那些有幸獲得較低利率的房主沒有太多理由出售房屋，這在一定程度上造成了一種“鎖定”效應，因為現有的房主拒絕將自己的房子放到市場上出售。

伊根表示:“他們以較低的利率被困在了目前的房子里。所以我們認為我們已經看到的，我們預計未來會繼續看到的是，庫存，待售的現房的掛牌，我們有可以追溯到20世紀80年代初的單元房的數據，它從來沒有比今年早些時候低。”

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房屋銷售急劇放緩

由於抵押貸款利率上升，很多房主都住在自己的房子里，這有助於確定降低房價。但對房地產經紀人來說卻是個壞消息，因為新房銷量會一落千丈。由於購買力下降和新房供應不足的雙重影響，銷售量的下降速度已經超過了全球金融危機期間。

伊根表示，“當房屋被交易時，它會查看該房屋最後一次交易的時間，因此，如果我們不打算以低於購買價格的價格出售這些房子，這將有助於支持房價活動。但另一方面，這意味着現有的房主在賣出他們的房子後也不會再買另一套房子，我們認為這將加劇銷售量的下降。”

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但信貸標準已經收緊

當然，當任何人看到房屋銷售以2008年以來最快的速度下降時，他們可能會懷疑我們是否正在走向引發金融危機的次貸泡沫的重演。對伊根來說，有幾個因素讓這次的情況有所不同，其中包括美國住房的結構性短缺，但最大的考慮或許是信貸可用性。

在2008年之前，似乎每個人都可以借到大量的錢來為多處房產進行抵押貸款。但金融危機後，貸款標準大幅收緊，Option ARMs等問題抵押貸款產品幾乎從市場上消失。這意味着，理論上，即使經濟增長放緩，現在擁有住房的人也應該能夠保住住房。

伊根表示：“你只是沒有那些重置。你沒有一個房主依賴於信貸可得性環境向前發展，信貸可得性收緊了。在2020年3月新冠肺炎爆發後的6個月里，我們放棄了長達6年的寬鬆政策。我們正處於近20年來最緊張的水平。如果有什麼不同的話，那就是由於大型銀行的風險權重資產壓力，我們認為從現在開始的道路甚至可能是走向更嚴格的貸款標準。”

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當然，這種說法在很大程度上取決於加息對經濟的衝擊程度。如果情況變得足夠糟糕，許多人失去工作，我們可能會看到一波陷入困境的賣家，這可能釋放庫存，給市場帶來下行壓力。

伊根稱:“由於房主對再融資能力缺乏依賴，我們認為這不會迫使他們違約或喪失抵押品贖回權。但這也意味着，我們認為違約和止贖的風險急劇增加，如果我們考慮什麼會導致房價下跌，那就是那些陷入困境的交易、那些被迫的賣家。”