個人出售或購買不動產稅收政策彙編

出售方：

增值稅：

一、應稅規定

1、住房：

應交增值稅額=轉讓收入*5%（個人出售購買不足2年的住房）

2、非住房

應交增值稅額=（轉讓收入-購置原價）*5%

二、免稅規定

1、根據《營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定》，個人住房轉讓實施差別政策。其中，北京、上海、廣州和深圳之外的地區，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。

北上廣深四城市，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵增值稅。

2、個人銷售自建自用住房，免稅增值稅。

城建、教育附加、地方教育附加：

增值稅*12%（不動產在市區）。隨增值稅征免。

個稅：

一、應稅規定

核實徵收：

個稅=（轉讓收入-房屋原值-轉讓住房過程中繳納的稅金-有關合理費用）*20%

注釋：

（一）房屋原值具體為：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費（包含交納的增值稅）。（財稅〔2016〕43號）

（二）轉讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉讓住房時實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金（不包含本次轉讓交納的增值稅）（財稅〔2016〕43號）

（三）合理費用是指：納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。

1、支付的住房裝修費用。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票，並且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的，經稅務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發生的裝修費用，可在以下規定比例內扣除：

（1）已購公有住房、經濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；

（2）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。 納稅人原購房為裝修房，即合同註明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重複扣除裝修費用。

2、支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。

3、納稅人按照有關規定實際支付的手續費、公證費等，憑有關部門出具的有效證明據實扣除。 本條規定自2006年8月1日起執行。

核定徵收：

個稅=轉讓收入*1%

“未提供完整、準確的房屋原值憑證”，是指納稅人不能提供房屋購買合同、發票或建造成本、費用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中沒有上次交易價格或建造成本、費用支出金額等記錄。凡納稅人能提供房屋購買合同、發票或建造成本、費用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中有上次交易價格或建造成本、費用支出金額等記錄的，均應按照核實徵收方式計征個人所得稅。 （國稅發[2006]108號、國稅發[2007]33號）

二、免稅規定

對個人轉讓自用5年以上、並且是家庭唯一生活用房取得的所得免徵個人所得稅。

土地增值稅：

一、應稅規定

非住房：徵收。

計算方法3種：

（1）扣除項目=房屋評估價格（不包括土地價格）+地價及費用+轉讓環節印花稅、城建教育附加、評估費等（購房環節交納的契稅不得扣除）

土地增值稅=（銷售額-扣除項目）*稅率-扣除項目×速算扣除係數

地價不得評估扣除，需出示購地單據才可扣除。

（2）扣除項目=購房發票金額*（1+5%*N）+購房時交納的契稅+轉讓環節印花稅、城建教育附加等

土地增值稅=（銷售額-扣除項目）*稅率-扣除項目×速算扣除係數

購房發票金額按下列規定：

（一）提供的購房憑據為營改增前取得的營業稅發票的，按照發票所載金額（不扣減營業稅）並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。

（二）提供的購房憑據為營改增後取得的增值稅普通發票的，按照發票所載價稅合計金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。

（三）提供的購房發票為營改增後取得的增值稅專用發票的，按照發票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。（公告2016年第70號 ）

（3）核定徵收。土地增值稅=銷售額*核定徵收率

二、免稅規定

住房：免徵。對個人銷售住房暫免徵收土地增值稅。（財稅〔2008〕137號）

印花稅：

一、應稅規定

非住房：徵收。按所載金額0.5‰貼花。

二、免稅規定

住房：免徵。對個人銷售或購買住房暫免徵收印花稅。（財稅〔2008〕137號）

受讓方：

契稅：

一、住房

（一）對個人購買家庭唯一住房（家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。

（二）對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。

家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。（北京市、上海市、廣州市、深圳市不實施該項，採用當地規定的契稅稅率3%）（財稅[2016]23號）

二、非住房

按3%的稅率徵收契稅

印花稅：

一、應稅規定

非住房：徵收。按所載金額0.5‰貼花。

二、免稅規定

住房：免徵。對個人銷售或購買住房暫免徵收印花稅。（財稅〔2008〕137號）

非住房：徵收。按所載金額0.5‰貼花。

另：按照稅額的50%減征資源稅、城市維護建設稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、耕地佔用稅和教育費附加、地方教育附加。（蘇財稅﹝2019﹞15號）