每經專訪合一城市更新集團董事總經理羅宇：新型城鎮化給城市更新更多機會

每經記者 甄素靜 每經編輯 陳夢妤

一直以來，土地儲備都是衡量房企競爭力的重要指標，城市更新作為房企獲得土儲的重要方式之一，逐漸成為企業競爭力的新指標。我國《“十四五”規劃及2035年遠景目標綱要》明確提出實施城市更新行動；2021年11月初，住房和城鄉建設部辦公廳發布《關於開展第一批城市更新試點工作的通知》，決定在北京等21個城市（區）開展第一批城市更新試點工作。

隨着國家相關政策的頒布和實施，城市更新思路已出現較大變化。如何在新環境下進行思維模式更新、用戰略眼光重新審視城市更新？2021年金融機構對城市更新項目投資意向如何？未來城市更新項目如何與金融緊密結合？城市更新融資模式如何創新？對此，《每日經濟新聞》記者專訪了合一城市更新集團董事總經理羅宇。

從重開發到重運營

《“十四五”規劃和2035年遠景目標綱要》將城市更新提到了前所未有的高度，各地相關政策也進入密集出台期。

2021年，北京、上海、深圳、廣州、廈門、天津、南京、杭州、無錫、西安、青島、寧波、昆明、濟南、溫州、福州、重慶等城市均在城市層面的“十四五”規劃綱要中提出要實施城市更新行動，積極推進老舊小區、棚戶區、城中村等改造進程，推動城市有機更新，助推城市的高質量發展。

如何在城市更新新形勢下進行思維模式更新、用戰略眼光重新審視城市更新行動？羅宇表示，政府是城市更新的頂層設計者，通過制定城市更新政策，進一步明確城市土地如何使用、未來空間如何發展、市場積極性如何調動等問題。同時，政策也將在探索中不斷完善，有助於加速我國城市更新的發展進程。

羅宇解釋，2021年政府工作報告提出“十四五”時期要實施城市更新行動，提升城鎮化發展質量，從政策高度來看，重要性不言而喻。相應的，通過政策方向挖掘未來城市更新業務機遇，房企做城市更新的思路也會有所變化。

就全國而言，目前城鎮化率已達到64%，新型城鎮化是希望改變傳統過度房地產開發模式，探索向城市運營模式的轉變。這就意味着，房企需要配置和提升相應能力，比如產業導入的能力，幫助政府建設基礎設施和公共配套的能力，以及產業園運營能力等等。

資金偏愛晚期成熟項目

眾所周知，城市更新本質是一場跨周期投資，操作複雜性要遠超過從公開市場招拍掛獲得的凈地項目。城市更新項目重要流程包括城市更新項目更新意願公示、列入城市更新計劃、土地及建築物信息核查、城市更新規劃獲批、實施主體確認、用地審批、工程規劃審批、項目施工、回遷安置、項目預售等等環節。

一個完整的城市更新項目平均周期是5~8年，甚至更長時間。無論是房企還是金融機構，在進入城市更新項目前，都應當做好充足準備。

在流動性趨緊、房企頻現危機的2021年，人們更關注在細分賽道的城市更新市場，資金流入和流出是否受到了影響？未來城市更新項目如何與金融緊密結合？城市更新融資模式如何創新？

羅宇表示，2021年城市更新項目前期融資受到了較大影響，以其觀察研究的實際項目來看，2021年前三個季度，城市更新項目在前端計劃立項、規劃審批這兩個節點上的前期融資，相較過去幾年是大幅縮水的。

對於資金來源，羅宇分析，做城市更新的房企各有各的特徵，有企業是以自有資金為主，有企業是以金融機構為主，但目前來看以自有資金為主的房企相對更有優勢。

在房企流動性趨緊的當下，城市更新項目想要獲得更多支持，銀行、信託、基金等金融機構就成為重要合作方。

羅宇告訴記者，2021年違約事件對市場的影響是，金融機構不再像以前一樣介入一些早期或中早期項目，為降低風險，機構投資標準也有所提升。比如，更傾向能夠拆遷簽到雙百（簽約面積與簽約人數100%）、確認了實施主體的項目，金融機構才會有融資支持的意願。

羅宇分析指出，在項目選擇上，金融機構也會更傾向核心城市、核心區域、核心地段以商住為主的項目。不過金融機構作為出資方，對項目實操和把控能力其實並不強，一旦資金投入整個項目後，會處在比較被動的地位，所以藉助專業第三方協助其一起完成投後監管，實現項目的順利退出也是十分必要的。

此外，各地均在探索設立城市更新資金等長期有效機制，中央及地方政府積極引入社會資本介入城市更新，如上海成立了城市更新基金，這是地方國企主導下的城市更新基金，廣州則由廣州城投牽頭成立了廣州城市更新基金。

在羅宇看來，與房企原來傳統高槓桿高周轉的商住開發項目不同，城市更新項目應更適合以股權投資為主，具備適合股不適合債的特徵。

要形成獨特投資開發體系

不同的城市實施更新模式差異較大，不同類別的城市更新項目面臨的難點不同，企業能夠參與的程度也不一樣。羅宇指出，在針對投資城市更新項目的調研中獲悉，目前企業普遍遇到了政策體系不健全、投資風險不可控、項目周期長，拆遷困難、專業人才不足、項目中早期融資難等問題。

而對於房企而言，所要涉獵的城市更新項目選擇尤為重要。

羅宇分析，首先城市選擇應聚焦在都市圈，比如粵港澳大灣區、長三角等經濟強勁區域，其次，要高度關注土地開發強度40%以上、GDP過萬億、人口凈流入這三個硬性指標的城市。

基於各個城市公開市場與非公開市場現狀及建設用地供應結構解析，城市更新未來大有空間可為，特別是在財政資金緊缺的大中型城市。

羅宇解釋，以一線城市深圳為例，存量開發仍是住房供應的主渠道，而集中供地將“倒逼”房企拓寬拿地渠道，使拿地策略更趨多元化，加之深圳未來15年需供應200萬套住房，有較大壓力，房企應密切關注“加快居住用地供應、增加公共住房比例”等政策大趨勢，搶灘優質項目資源，提前布控。

也正因為城市更新本質上是一場跨周期投資，羅宇強調，房企必須正視基於現有政策和市場規則所形成的獨特投資開發體系，基於現實情況建立自己的城市更新投資邏輯、商業模式，調整投資決策機制，配置對應的合作夥伴、團隊、流程、資本運營和激勵制度，這樣才有可能做好城市更新，穿越行業周期。

每日經濟新聞