房地產租賃價格常用評估方法及租賃價格分攤的分析

作者：世聯評估 | 首發：價值領地微信公眾號

近年來，我國房地產市場正在發生顯著的變化，不是從“黃金時代”向“白銀時代”的轉變，而是從“增量時代”向“存量時代”的轉變；在這個重要的背景前提下，房地產租賃及類似的租賃經濟行為逐漸成為房地產資產管理的重要形式，房地產租賃價格的評估需求也隨之日益增長。

在現實的估價實務當中，如國資的項目、特殊目的的項目，需採用兩種評估方法；或為了滿足客戶的需求，我們往往需要將房地產租賃價格評估中的建築物及土地的租賃價格進行剝離分攤出來。

本文對房地產租賃價格評估常用方法、租賃價格評估的關注點以及租賃價格分攤進行了簡要的梳理和初步的分析。

房地產租賃價格定義

房地產租賃價格通常稱作為租金，是房屋所有權人或者土地使用權人作為出租人將其房地產出租給承租人使用，由承租人向出租人支付的金額。

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房地產租賃價格常用評估方法

根據《房地產估價規範》（GB/T 50291-2015），房地產評估常用方法有比較法、收益法、成本法、假設開發法以及基準地價修正法，每種估價方法都有其適用的估價對象和估價需要具備的條件。

目前房地產租賃價格評估常用的評估方法主要為比較法、收益法和成本法。以下分別對三種評估方法的進行了分析。

1.比較法指評估對象與在價值時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算評估對象的客觀合理價格或價值的方法。

比較法應用在評估租金上，能選擇的比較實例應為用於出租的房地產。通過對比較實例租金作區位、實物、權益、市場等因素得出評估租金。所選擇的比較實例應與所評估對象在租賃合同（如租期長短、付款方式、責任）等契約內容具有一致性或相似性。公式為：

月租金比准單價＝可比實例月租金單價×交易情況修正係數×市場狀況調整係數×房地產狀況調整係數

此方法為目前租金評估中最常用的方法，運用該方法的前提為區域租賃市場活躍出租案例較易獲取。

2.收益法是預測評估對象未來各年凈收益，利用報酬率將其折現到價值時點後相加得到評估對象 價值或價格的方法。

收益法應用在評估租金上，可採用兩種評估思路，分別為價值折算法和收益剩餘法。

①價值折算法是選取適當的評估方法測算出估價對象的市場價值，然後確定估價對象的報酬率或資本化率，並分析預測估價對象未來租賃價格的變化趨勢，最後運用收益法的倒算公式，得出估價對象的租賃價格。運用該方法的前提是房地產為持續經營狀態，且其未來風險和收益的變化能預測。

常規收益法一般公式為：

②收益剩餘法是從承租人最高願意支付的租金的角度出發，根據承租人承租房地產所能夠獲取的正常經營收入扣除在正常經營所發生的經營費用及稅費、合理的利潤，以其餘額作為估價對象的租賃價格的方法。運用該方法的前提是需要對相關行業的運營有充分了解，能合理客觀確定收入、費用及行業正常經營利潤，具體公式為：

剩餘租金收益=正常經營收入-總經營費用-行業合理經營利潤

3.成本法是求取評估對象在價值時點各個組成部分的價格，然後將各個組成部分的價格進行累加得到評估對象的一種方法。

成本法應用在評估租金上，又稱因素構成法，是根據房屋租金的構成因素實際測算各因素費用，相加後求出試算租金，再根據房屋的新舊程度、朝向、層次等進行修正，求出房屋租金的一種方法。當沒有足夠的與估價對象相類似的租金資料可利用時，這是一種切實可行的方法。此方法從出租方願意接受的最低價格出發考慮，通常租金由下列8項因素構成，即折舊費、維修費、管理費、利息、地租、保險費、利潤、稅金。公式為：

成本租金價格=折舊費+維修費+管理費+利息+地租+保險費+利潤+稅金

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租賃價格評估中的關注點

1.確定租金內涵。在房地產租賃價格評估中，首先要關注租金內涵，內涵不一致，租金差異較大。租金內涵包括：租金是否含增值稅；租金是否考慮配套的家電傢具；租金是否含物業管理費、空調使用費等；租金體現方式是日租金、月租金或者年租金；

2.整租和分租的差異。房地產租賃一般分為整租和分租兩種方式，整租即出租方把房屋整體出租給同一個承租方，而分租是市場上常見的租賃情況，主要特點是散租，租約較短，一般在1-3年為主，散租情況下，出租方會對房屋公共部分進行裝修，承租方可根據自身經營特點、喜好進行室內裝修。整租與分租相比，租金上會更優惠。在實務操作中，需綜合分析市場上類似物業整體出租租金與分租出租的差異，結合項目實際情況確定整租的折扣率。

3.租期時長、租金支付方式。租賃時長一般分為長租、短租或臨時租賃，一般租期時長對租金的影響為：長租單位租金少於短租單位租金，短租單位租金少於臨時租賃單位租金。租金支付方法一般分為逐年繳交租金、一次性繳交租賃期內總租金等，一次性繳交會給予租金上的優惠或折扣。

4.關注房地產設施設備對租金的影響。工業廠房、物流倉庫用房出租中，常見設施設備連同房屋出租，如吊機、冷庫設備等，評估時，需關注此類設施設備是否對評估結果有影響，如有則需在報告中作披露。

5.關注租金遞增率。實務中，為了滿足客戶要求，常需在評估中合理確定租金的遞增率，租金與遞增率一般存在三種情況：前期租金基數低，但年遞增率高；前期租金基數高，但年遞增率低；租金與遞增率根據市場情況確定，相對適中。筆者根據經驗得出，房地產租金常見的年遞增率為年遞增2%-5%，或每兩年遞增6%-8%。具體的年遞增率需結合區位、物業的情況等確定。

6.參考政府指導租金標準。為了規範房地產租賃市場，一些發達的一二線城市政府會定期公布各類房地產的租金指導價格，此類指導租金具有一定的參考意義，通過比較各地區的租金，可以得出各地租金差異程度；通過比較各年度同地區的租金，可得出租金年增長水平，這些數據由於是官方公布的，故更具有說服力，對於檢驗評估結果的合理性有一定幫助。

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建築物及土地租賃價格分攤

1.基本思路

在進行日常的房地產租賃價格的評估實物中，往往會遇到一些客戶，需要將建築物及土地的租賃價格進行分攤出來，大家慣用的做法是通過比較法求取土地的地租，然後用房地產租賃價格減去地租得到建築物的租賃價格。這種做法過於簡單粗暴，未考慮分攤房地合一時土地或建築物部分的增值收益，存在很大的瑕疵和不合理性。

筆者認為可從以下兩種操作方法上考慮：

①利用報酬率計算。具體為先求取建築物價值、土地價值，再通過科學的測算方法求取建築物的報酬率和土地報酬率，兩者分別相乘得到建築物、土地的凈收益，再將凈收益還原為租金，從而分攤出土地、建築物的租賃價格。

②在一定條件下，可按土地價值或建築物價值占房地產的價值的比例，分攤土地或建築物租賃價格。以下分別說明兩種分攤方式。

2.根據報酬率分攤

首先，通過成本法或比較法求取土地或建築物的價值，再根據各自的報酬率求取土地或建築物的凈收益，再將凈收益還原為租金。此方法的關鍵點在於報酬率的求取。

根據房地產估價理論，報酬率一般分為三種，分別為綜合報酬率、建築物報酬率和土地報酬率。報酬率的求取常用方法有以下幾種：①純收益與價格比率法；②安全利率加風險調整值法；③投資風險與投資收益率綜合排序插入法；④投資複合收益率法。

筆者根據實踐經驗得出，一般房地產報酬率可採用上述4種求取方法，土地報酬率可參照評估區域的政府近期發布的基準地價修正體系確定，而建築物報酬率在確定土地、房地產報酬率前提下，可採用報酬率計算公式得出。筆者結合實務經驗，一般建築物報酬率會比土地報酬率高2%-3%。

3.根據價值分攤

根據收益越高，價值越高的理論，收益與房地產價值成正比。此方法一般適用於開發程度較高、容積率較高的工業物業，如工業廠區內的寫字樓、廠房等。

具體操作如下：採用比較法求取房地產租金，然後通過成本法求取土地、建築物價值，根據土地或建築物價值占房地產價值的比例，對房地產租金進行分攤。此方法並不適用於全部類型的房地產，選用時需試具體情況進行分析。

實際操作中，房地合一租金和土地租金均能通過收集市場案例修正求得，而單純的建築物由於無法單獨產生收益的，只能採取相對合理的方式進行分攤求取。房地產的效用價值是由土地和建築物兩者共同作用形成的，房地產開發建設後形成的增值收益如何分攤，是地產、房產單獨佔有，還是房地分離分攤，目前仍是房地產估價實務中的難點。筆者提供的分攤思路僅供參考，實際操作中，應結合項目具體情況，全面分析、科學論證。

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結論

在存量主導的時代，房地產金融的核心功能在於實現資產的變現和投資，因此房地產租賃及類似的租賃經濟行為逐漸成為房地產資產管理的重要形式，房地產租賃價格的評估需求也隨之日益增長，作為專業的評估人員，我們要夯實基礎，把握機遇，迎接挑戰。

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本文作者：世聯評估，全國領先土地房地產、資產評估機構，擁有強大的評估師團隊，持有RICS、MAI、HKIS等國際學會資質，致力專業持續領先，以前瞻視角深度解讀房地產市場，內容首發價值領地公眾號，原創精彩不斷！如需轉載本文，請點擊【轉載須知】查閱轉載規則。