購買商品房時，合同約定的房屋建築面積是125.82平方米，但不動產登記的產權面積，即實際面積卻只有125.44平方米。近日，長沙的羅女士因“房子縮水了0.38平方米”起訴了開發商，請求後者退還房款及裝修款差價共5000餘元。對此，開發商的委託人表示：微小面積誤差不進行退補是行業交易慣例，希望駁回原告的請求。
從報道披露的情況看，羅女士的遭遇並不是孤例：業主肖先生也存在一樣的困擾——後者的房屋產權面積176.49平方米，合同里寫的面積是176.96平方米，實際面積縮水0.47平方米。肖先生質疑，購房合同中“面積誤差比絕對值在0.6%以內（含0.6%）的，雙方互不補退房價款”的約定屬於格式條款，因為小區1802戶業主的實際面積均少於建築面積，但面積差絕對值全部卡在0.6%以內。
客觀來說，由於賣房大都採取的是預售制，即便規劃、建設的水平再高，房子的實際面積也很難與合同上的預測面積完全一致，誤差難以避免。也正是如此，購房合同中一般都會對“面積差異處理方式”進行約定。而通行處理原則是：套內建築誤差比絕對值在3%及以內的，據實結算房價款。超出3%的，購房者有權解除合同。所謂據實結算，說得通俗一點那就是“多退少補”，這也是公平交易本來該有的樣子。
涉事的開發商辯稱“微小面積誤差不退補”，這真的是行業慣例嗎？為此，我特意查閱了自己的購房合同，並請一些朋友查閱了他們的購房合同，發現其中都沒有“誤差比在0.6%以內不退不補”條款。如此看來，“微小面積誤差不退補乃交易慣例”不過是開發商單方面的說辭而已，更像是他們為了更好地夾帶私貨、牟取私利而設置的一套話術。
退一步來講，即便“有誤差不退補”真的是交易慣例，也由於顯失公平，理當被廢除。這一條款看起來不偏不倚，但其實更有利於開發商：他們可以盈虧占補、整體平衡，但對單個業主來說，虧了就是虧了，沾光只存在於理論上。案例中，涉事小區1800多套房子無一例外地“小”了，而且又妙到毫巔控制在0.6%的誤差內，這樣的巧合很難不讓人懷疑其中存在貓膩。
房產證上的面積是由專業測繪公司實測得來的，雖然不可能絕對準確，但是誤差必須嚴格控制。而目前測繪行業對不同測繪公司允許的誤差分三個等級：一級是0.26%，二級是0.6%，三級是1.4%。資質等級越高的測繪企業，誤差控制要求就越嚴。如今，涉事開發商交付的房子誤差恰好控制在0.6%以內，是否屬於合理利用規則牟利？如此一來，測繪公司既不會面臨被降級乃至吊銷資質的風險，而藉助“不退”條款打輔助，每位業主無端多付四五千，一個小區開發商就憑空多收了八九百萬，真是好響的算盤。
由於購房者相比開發商在博弈中處於弱勢地位，開發商容易與測繪企業勾結，對於面積差異的處理，購房合同看起來有不少利於業主的規定：多退少補的大原則下，若房子大了，買受人只需補交3%以內的房款，3%以上部分無需補交。若房子小了，3%以內的部分開發商全退，對超出3%以上的部分，則必須2倍於購買價返還購房者。可即便如此，一些開發商還是絞盡腦汁玩花樣，一再破壞公平交易的規則和底線。
業主的錢不是大風刮來的，不能任由開發商設置的不公平條款來攫取。實事求是、多退少補理應成為案例處置的一個基本原則，而事件背後，開發商與測繪企業有無暗通款曲、利益輸送等情形，也必須查個一清二楚。
文l胡一刀
