上海中心城區最大規模“原拆原建”小區回搬，彭浦新村20年舊改收官，大變樣

6月29日，上海中心城區最大規模非成套舊住房改造項目——靜安區彭浦新村街道彭一小區，迎來首批居民領鑰匙、回搬。

經過近4年改造，彭一小區原址40幢非成套老舊住房，變成了17幢高層住房，家家獨門獨戶、有獨用廚衛，配有電梯、地下停車庫以及小區公共綠化，環境堪比新建商品房。在彭一小區大門口旁，帶有游泳池、文化活動中心、養老院等配套服務的社區綜合體也將建成開放。2110戶彭一小區居民圓了“品質新居夢”。

隨着彭一小區居民的回搬，上海最早建設的工人新村之一——彭浦新村街道歷時20年的舊改結束了。非成套舊住房在彭浦新村成為歷史。

俯瞰彭一小區。張海峰攝

居民改善“堪比住上新建商品房”

72歲的居民趙啟明是首批回搬的居民之一。一間20多平方米使用面積的一室戶，便是他的新居。“廚房能放進一個冰箱，衛生間可以擺進一個洗衣機。陽台很寬敞，日照也充足，可以擺些花草。”老趙欣喜地規划著。

能擁有獨用的廚房、衛生間、陽台，曾是很多彭一小區居民的“執念”。

老趙6歲時跟着父母住進彭一小區，17.3平方米的房間最多時住着6口人，擁擠逼仄。後來房子里只剩下他自己住了，“面積夠用，但房子太老了，環境跟不上居住需求”。

改造前的彭一小區，是典型的“老破小”：公共道路坑坑窪窪，居民走路都得小心崴腳。最不方便的是絕大多數居民家，沒有獨用廚衛。老趙他們四戶居民每天要排着隊、看著錶，輪流使用廚房和衛生間，因為“佔用久了，影響鄰居使用，不好意思”。房屋的水管老化了，經常滴滴答答漏水，老趙家的屋裡牆面常年滲水，屋內終年瀰漫著潮氣。“如果能有個曬得進陽光的陽台，該多好呀！”老趙那時候經常這樣想。

原址重建後的新房，對像老趙家這樣的租賃住房，在保留原有房屋使用面積的基礎上，每戶額外增加約2平方米使用面積，同時“贈送”獨用廚衛和陽台。房屋實現成套後，居民可以成立業委會，實現自治與管理，還可按照上海市公有住房的管理規定進行買賣交易。老趙打聽過，將來花兩萬多元就能買下這套房的產權。

彭一小區 唐燁攝

在另一幢樓，74歲的居民彭菊華用新領到的鑰匙打開了房門。彭阿姨這套房子算得上小區內的“豪宅”：80多平方米，“小三房”的設計，其中兩間房間朝南，配有兩個陽台。

改造前，彭阿姨家也是“小三房”，有60多平方米，但不成套，廚衛設在房間外，在走廊另一頭。最蹩腳的是，廚衛設在一間房內，總共3平方米，帘子一拉，左邊是廚房，右邊是衛生間。“這個設計太‘奇葩’了，我都不好意思請人來家裡做客。”彭阿姨說。

彭菊華老房子里的廚衛

彭菊華一家在老房子合影 均 唐燁攝於2020年

彭阿姨家屬於產權房，本來就有廚衛和陽台，改造可享受另一套標準：增加20平方米建築面積。

彭一小區是上海非成套舊住房改造項目中戶型設計最複雜的小區：原有戶型約282種，更新改造後設計戶型96種，前後設計了一年多，修改了20多稿。

“戶型設計圍繞公平原則，不僅在增量平衡上有所考量，在樓層布置和小區位置中也要權衡，同時要考慮到租賃戶與產權戶的得益均衡。只有這樣，才能做到居民的認可與滿意。”參與彭浦新村舊住房改造的上海市房屋建設設計院有限公司副總建築師陳健洲介紹。

“你看看這個環境、這個房型，和新建商品房沒啥區別！”彭阿姨和老伴笑逐顏開。

以小區更新，帶動社區提升

彭浦新村是上海有名的工人新村，原有102幢非成套舊住房，建於20世紀五六十年代。

曾經住進彭浦新村是一種身份的象徵，早期只有勞模、先進工作者才有可能分到這裡的房子。但當年為了解決廣大工人住宿問題，一套房子往往分給幾戶人家共同居住，造成了合用廚衛的情況，再加上年久失修、下水道等房屋基礎設施老化，這些房屋慢慢就無法滿足現代人居住的需求。“對很多老居民來說，住在彭浦新村，是榮光與失落並存的。”彭浦新村街道黨工委書記任偉說。

彭一小區改造前 唐燁攝2020年

彭一新貌 張海峰攝

2005年，彭浦新村在全市率先啟動舊住房成套改造工作。歷時20年，街道先後完成彭三、彭五、彭七、彭一等小區改造任務，非成套舊住房102幢全部改造，改造面積超18萬平方米，受益居民4907戶。

20年間，彭浦新村舊住房更新模式不斷升級：從最初的“貼擴建”“加層擴建”到“拆多層建多層”，再到如今的“拆多層建高層”，探索了多種改造模式；在改造規模上，由點到面，探索了從整幢到成片，再到小區整體改造等模式；在改造內容上，由單一改造到綜合改造，從廚衛獨用到增加電梯、實現高層和增設生活配套等。

模式升級背後，是城市更新理念的變遷。在彭一小區改造中，靜安提出了“以小區更新帶動社區提升”的城市更新理念。靜安區收儲了多塊獨立用地，將面積一併規划進彭一小區，進而形成了空間更大、更規整的小區，為更多社區功能的注入創造了條件。

“在彭一小區，除了新建17幢多高層電梯住宅，還配套新建一幢6層、有172個床位的社區養老院，打造了2萬平方米的‘航母級’社區黨群服務中心。”陳健洲說。

該中心是集黨群文化、社區服務、體育休閑於一體的綜合服務體，涵蓋了游泳池、籃球場、健身房、社區學校和兒童活動中心等社區服務功能。這些配套功能不僅服務於彭一小區居民，更輻射整個彭浦新村街道。項目還新建了人行天橋，連接該中心，居民可直達1號線彭浦新村地鐵站，緩解了周邊交通的疏導難題。

地下車庫 張海峰攝

靜安區房管局副局長王燕鋒說，彭一小區改造，是通過一次城市更新，實現了改善居住、整治環境、社區治理、轉型發展等有效融合，探索了可複製、可推廣的舊住房改造經驗。

據悉，靜安區還有8000戶不成套職工住宅亟須改造。靜安區將因地制宜、多措並舉，推動這些職工非成套住宅的改造。

老工人新村續寫新故事

非成套舊住房在彭浦新村已成為歷史。老工人新村進入新階段，但這並非“故事”的終點。

趕在居民回搬前，街道將小區中原來的老樹和碉堡都搬了回來。很多居民走進新的小區，看到碗口粗的銀杏樹、小時候鑽過的碉堡，感覺格外親切。

彭浦新村當年曾有一間“外賓接待室”，專門用於接待來彭浦新村參觀的各國外賓。任偉告訴居民們，在新建的黨群服務中心中將保留村史展示功能，再現“外賓接待室”的場景。“彭浦新村的歷史將一代一代傳承下去，新的彭浦新村將是一個充滿歷史記憶、面向未來的全新工人新村。”

老碉堡 唐燁攝

新的彭浦新村也將講好新的故事：社區治理的新篇已在彭一小區拉開序幕。

每個領到新房鑰匙的居民，都會簽訂一份《彭一小區文明裝飾裝修承諾書》，並在現場接受城管人員對其進行裝修規則告知與培訓。走進自己的新家，居民在大門上也會看到一份告示，告知居民在裝修中有哪些禁止行為。

原先，在前幾期舊住房改造小區回搬中，出現過大量居民無序裝修的情況。“我們反思，主要是監管介入滯後、居民對規則缺少共識。”任偉說，我們統計過，彭一小區建成後，馬上會有1000多戶居民集中裝修，要避免無序裝修再次發生，我們要與居民一起織就一張“規則網”。

因此，在彭一居民集中回搬前，街道組織物業公司根據《上海市住宅管理規定》制定了《彭一小區裝飾裝修管理規定》，明確了裝修中的“十一種禁止行為”，如禁止在建築物外牆上鑿孔洞，禁止擅自改變入戶門的開啟方向等。街道將《規定》廣而告之，希望能成為彭一小區居民的裝修守則。

居民老趙說，街道考慮得非常細緻全面，規則也介紹得很明白。新家園來之不易，大家都很珍惜，願意守護好。

採訪結束時，彭一小區居民區黨總支書記李鋒指着彭一小區大門前的小路——聞喜路告訴記者，當年上海有名的彭浦夜市就是誕生在聞喜路。那時的路兩側是破舊的非成套住房，如今兩側已是重建後居民住宅高樓，面貌今非昔比。