湯艷 中購聯 2022-10-05 12:36 發表於北京
從8月下旬開始，作為傳統的財報季，奢侈品、服飾、餐飲、商超等行業都紛紛秀起了2022年上半年的戰績，從這些行業喜憂參半的財報中，我們亦可窺探到，由於疫情反覆給實體商業帶來的沉重衝擊也直接反映在了數字上。
據國家統計局發布數據顯示，2022年上半年，餐飲收入20040億元，下降7.7%；而實體店消費品零售額實現155939億元，同比下降2.7%。
在此背景下，與之息息相關的商業地產現狀又如何？9月中旬，中購聯銥星雲商盤點了部分代表性企業的最新運營情況：華潤、萬達、龍湖、大悅城…半年報透露未來規劃；太古、恆隆、九龍倉、新鴻基…最新運營情況和未來計劃。
近期，隨着合生創展、金地商置等越來越多企業財報釋出，中購聯銥星雲商再次進行梳理，以便更全面地分析行業發展趨勢和未來規劃，供業內借鑒參考。
世茂股份
8月30日，上海世茂股份有限公司（以下簡稱“世茂股份”）發布2022年上半年度報告。報告期內，世茂股份營業收入為35.79億元，同比下降69.92%，其中商業地產營業收入同比下降63.50%至19.59億元；實現綜合毛利潤9.22億元，同比下降79.92%，凈利潤-4.76億元，同比下降121.85%，歸屬於上市公司股東凈利潤-3.48億元，同比下降130.47%。
世茂股份在報告中表示，在商業經營與管理方面，2022年開局平穩，整體市場表現積極向好，但自3月以來新一輪全國範圍的疫情，對線下零售市場造成巨大衝擊。多重高壓管制措施之下，整體銷售客流均出現斷崖式下滑，疫情最為嚴重的4-5月，在管商業項目當月客流同比去年同期分別下滑了58%和55%。
輕資產管理輸出方面，截至目前，世茂股份共有7個在管輕資產項目，管理體量約為33萬平米，包含整租、管理輸出、專業服務等多種合作模式。除此之外，該公司還有大量在跟進拓展中的資源，其中推進至商務要點洽商階段的項目體量達到約81萬平米。
下半年，世茂股份將通過一店一策，重點攻堅，儘快提升整體出租率水平；與部分簽約租期較長、租賃面積較大、租賃條件偏低的商戶協商，推進大店調改，引入更高坪效的租戶；主動造節，營造市場聲浪，提振經營人氣。
同時，世茂股份將進一步加大對輕資產業務的投入力度，聚焦有優質在營項目的核心城市群，借力在營項目的品牌影響力積極外拓，力爭逐步實現輕資產品牌在重點城市的布局。
寶龍商業
8月30日，寶龍商業管理控股有限公司（以下簡稱“寶龍商業”）發布2022年半年業績。報告期內，寶龍商業收入約為12.66億元，較2021年同期約11.70億元增長約8.2%；毛利約為4.3億元，較2021年同期約3.83億元增長約12.3%；公司擁有人應占利潤約為2.4億元，較2021年同期約2.03億元增長約18.2%。
寶龍商業上半年商業運營服務實現總收入約為10.25億元，較去年同期9.42億元增加約8.7%；商業物業租賃收入7530萬元，寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場和寶龍天地十大品牌整體平均出租率為93.4%，其中寶龍一城平均出租率達99%，寶龍城平均出租率98.2%。
截至報告期末，寶龍商業共有91處已開業零售商業物業，總已開業建築面積約為1020萬平方米，較2021年12月31日約990萬平方米上升約30萬平方米；已簽約零售商業物業140個，總合約建築面積約為1470萬平方米。
2022下半年，計劃開業的零售商業物業項目共9個，包括餘姚寶龍廣場、杭州科技城寶龍廣場、景德鎮寶龍廣場、廈門同安寶龍廣場、上海嘉定寶龍天地、廈門固博苑寶龍天地、廈門塘邊寶龍天地、紹興金帝寶龍廣場等。
寶龍商業表示，在商業運營服務方面，後續將持續提升經營、保持規模增長、推進智慧商業、優化組織人才。儘管2022上半年受新冠疫情影響，整體出租率略有下降，但全年整體出租率96%的目標依然不變。
2022下半年，寶龍商業將借鑒以往成功調改經驗，加強招商及租戶調整工作，同時對優質項目持續招調迭代，全面提升項目坪效及整體收益。
華僑城A
8月29日，深圳華僑城股份有限公司（以下簡稱“華僑城A”）發布2022年半年度報告。2022年上半年，華僑城A營業收入為163.96億元，同比下降28.76%； 實現凈利潤7.5億元、歸母凈利潤1.05億元，同比下降68%、93.34%。
其中，旅遊綜合業務收入同比降低44%至105.49 億元，毛利率25%，與上年同期基本持平。
報告期內，華僑城A旗下32家景區、29家酒店、1家旅行社、8家開放式旅遊區、1台旅遊演藝共接待遊客2677.7萬人次，為去年同期94%的水平。華僑城A還陸續推出成都龍泉驛歡樂田園、成都東安閣酒店、襄陽奇幻谷、茂名有福城景區及晏鏡疍家墟·塘霞俚街、西安OCT1314摩天輪等項目。
2022上半年，華僑城A累計實現簽約銷售面積128萬平方米、簽約銷售額273億元，較上年同期分別下降42%、38%，降幅略低於行業百強均值。獲取文旅綜合用地2宗，其中1宗位於東莞市松山湖片區，計容面積18.25萬平方米，權益比例51%；1宗位於成都市龍泉驛區，計容面積9.79萬平方米，權益比例60%。
此外，華僑城A旗下物業集團在報告期內新增管理面積190萬平方米，落地多個市場化項目，目前全國分子公司數量已達79家。華僑城物業智慧三大平台實現290個在管項目覆蓋，項目運營管理能力穩步提升。
關於2022下半年經營計劃，華僑城A表示，文化旅遊業務方面，將聚焦供給側改革，推動文化旅遊融合發展，保持產品領先水平。
保利發展控股
保利發展控股集團股份有限公司（以下簡稱“保利發展”）發布的中期報告顯示，2022上半年實現營業總收入1107.63億元，同比增長23.10%；毛利率為25.55%，同比下降6.95%；實現凈利潤149.24億元，同比增長1.60%；凈利率為13.47%，同比下降2.85%；歸母凈利潤108.26億元，同比增長5.11%；歸母扣非凈利潤101.25億元，同比增長0.76%。
物業方面，保利物業2022年上半年實現營業收入64.49 億元，同比增長25.16%。報告期內，新增長沙軌道6號線、廣州海珠湖國家濕地公園、嘉興南北湖風景區等項目，截至報告期末，保利物業在管面積 5.23 億平方米，合同面積 7.32億平方米。
商業板塊方面，截至報告期末，開業的購物中心有34個，開業面積231萬平方米，在營及籌建項目分布於廣州、上海、武漢等38個城市；酒店管理板塊已開業酒店、會議中心22個，客房數近5700間；公寓板塊開業及籌開項目49個，覆蓋上海、廣州、杭州、成都等核心城市。
保利發展控股指出，當下行業錯綜複雜發展環境，對房企的戰略、經營都提出了更高的要求。這需要企業在積極踐行社會責任、強化自身品牌形象的同時，深度聚焦市場需求，鍛造在產品設計、成本控制、運營管理、服務保障等環節的專業能力，提供更加匹配客戶需求的產品與服務，進一步提升品牌美譽度與市場認可度。
合生創展
9月21日，合生創展集團有限公司（以下簡稱“合生創展”）發布截至2022年中期業績公告。報告期內，合生創展營業額為131.70億港元，同比下降18.1%；毛利為30.64億港元，毛利率為23%（2021年：63%），下降主要是由於該集團投資業務表現影響所致。
商業板塊方面，合生創展商業不動產旗下的商業城市綜合體，融合購物中心、寫字樓、酒店、公寓、住宅等多種物業形態，如北京合生匯、上海五角場合生匯等城市級綜合體、廣州海珠合生廣場等區域精品購物中心、北京麒麟新天地等多樣體驗型商業中心。報告顯示，商業不動產的抵消前收益為19.26億港元，出租率97.16。
物業管理板塊方面，合生匯社區及物業管理抵消前收益分別為10.11億港元和7.17億港元，表現出強勁增長的態勢。此外，專註於數字產業化和產業數字化的合生活科技集團已服務30餘座城市，超過200個項目，經營管理面積達到1.49億平方米，為超過100萬戶家庭提供服務。
展望下半年，合生創展表示，隨着消費市場活力持續恢復，以及實體商業智慧運營與綜合服務水平不斷提升，商業不動產板塊旗下物業的租金水平將呈現平穩向上的態勢。
合生活科技集團也將堅定“階級賦能+運營賦能”雙輪驅動戰略，賦能質量升級，不斷優化升級多元業態的服務質量，提高自身運營服務能力，持續為行業發展貢獻價值。
金地商置
9月15日，金地商置集團有限公司（以下簡稱“金地商置”）發布截至2022年6月30日止六個月中期業績。報告顯示，金地商置2022上半年收入由去年同期49.98億元減少至21.74億元，同比減少56%，主要因本期間物業銷售收入確認減少所致；毛利同比減少22%至111.43百萬元，毛利率為51%。
報告期內，金地商置持有在營運的商業項目總建面達93.6萬平方米，期內租賃及相關服務總收入約人民幣5.09億元，較2021年同期增長約61%。其中，杭州金地廣場出租率達97%，上海九亭金地廣場出租率約95%。
金地商置已有13個商業項目開業，包括上海九亭金地廣場、南京河西金地廣場及南京新堯金地廣場等。目前，正開發的主要商業項目，包括上海、南京、杭州、蘇州及南昌等各種綜合用途的商業綜合體項目。
2022年下半年，金地商置將繼續採取科學合理的投資布局、靈活的量價經營策略、及領先的產品創造力，加速銷售回款，確保現金流安全。量入為出，優化投銷比例及城市布局。
遠洋集團
8月31日，遠洋集團控股有限公司（以下簡稱“遠洋集團”）發布2022年中期業績。報告期內，遠洋集團協議銷售總額為430.1億元，較去年同期下降18%；營業額為234.12億元，較去年同期增長14%。毛利為43.11億元，較去年同期下降7%，毛利率為18%，較去年同期下降4%。
其中，來自物業投資的營業額增加了3%至人民幣2.10億元。截至報告期末，遠洋集團及其合營企業和聯營公司合共持有超過22個經營中投資物業，可租賃面積合共約382.20萬平方米，其中商業、車位及其他佔比約30%。
物業管理及相關服務方面，營業額同比增長18%至13.90億元。該部分收入的增加主要是由於報告期內在管建築面積和在管項目的增加，向購物中心及寫字樓業主提供商業運營服務的拓展，及對物業工程服務及諮詢服務的拓展。報告期內，出租率均保持較高水平，零售物業部分，成都遠洋太古里出租率96%、杭州遠洋樂堤港出租率95%。
於2022年6月30日，遠洋服務的物業管理服務總合約建築面積達121.52百萬平方米，遍及中國24個省、自治區及直轄市的84個城市，總在管建築面積達79.38百萬平方米，在管物業項目已達392個，包括48個商寫物業。
展望未來，遠洋集團在建中的商寫持有物業總建築面積超過170萬平方米，其中北京遠洋樂堤港將自2022年四季度起逐步開業。
現有項目中待開發及運營的高端商業及寫字樓項目將於2026年前分階段投入營運，包括北京遠洋樂堤港、北京頤堤港二期等，未來將形成跨區域、多元化的品牌系列。
金科股份
8月30日，金科地產集團股份有限公司（以下簡稱“金科股份”）發布2022年半年度報告。報告期內，金科股份營業收入為313.22億元，同比下降28.77%；歸屬於上市公司股東的凈利潤為-14.37億元，同期下降138.78%；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤為18.25億元，同比下降164.04%。
2022年上半年，金科服務實現營業收入25.65億元，與上年同期基本持平；凈利潤3.72億元，同比下降31%。合約管理面積達到3.74億平方米，獨立第三方佔比約為71%；在管面積達到2.51億平方米，獨立第三方佔比約為64%。
截至報告期末，金科商業在管項目近百個，在管面積約348萬平方米；報告期內，“地產+商業”輕資產發展模式初見成效，簽約逾10個項目，合同收入近3億元，部分項目由重資產轉為輕資產，新簽約行業資源20餘個，新簽約商業品牌上百個；憑藉對商業趨勢尤其是社區商業的深度理解和積極探索，金科商業還發布元宇宙商業產品體系——金META。
為了堅定發展方向，服務“四位一體、生態協同”戰略，金科股份提出提升領先的科技能力、提升強大的品牌經營能力等十大系統性、深層次推動企業高質量發展的策略。比如，在提升領先的科技能力，將利用前沿科技在生產經營全鏈條深度賦能，依託地產智慧化、多元化、場景化優勢探索新一代信息技術下的新經濟、新模式、新產業，推動企業價值聚變。
美的置業
8月26日，美的置業控股有限公司（以下簡稱“美的置業”）發布2022年中期業績。報告期內，美的置業收入為316.63億元，同比下降4.2%；毛利為56.69億萬元，同比下降17.1%；核心凈利潤為27.36億元，同比下降11.8%；公司擁有人應占核心凈利潤為16.56億元，同比下降26.5%。
2022年上半年，美的置業聚焦一二線高潛區域，重倉長三角、大灣區等國家核心經濟圈的高量級深耕城市，集中資源升級打造一二線根據地。截至報告期末，美的置業共有337個物業開發項目，其中通過合營企業及聯營公司參與98個項目，覆蓋全國60個城市，擁有土地儲備總建築面積達4294萬平方米。
商業物業投資及運營方面，報告期內，美的置業的商業物業投資及運營收入為134.12百萬元，較2021年同期的133.05百萬元上升0.8%，與2021年同期基本持平。
截至2022年6月30日，美的置業商業管理項目總計15個，其中在營項目9個，分別為佛山美的悅然廣場、佛山美的悅然里、鎮江美的悅然廣場、邯鄲美的悅然廣場、徐州美的廣場、株洲美的時代廣場、佛山悅然寓、佛山美的置業總部大樓及美的鷺湖森林度假區。
美的置業三大悅然系商業產品線已全面落地，預計2022至2023年度，貴陽美的悅然廣場、貴陽美的悅然時光、徐州美的悅然里、佛山美的悅然未來城及佛山南海美的悅然寓將相繼開業。2022年，美的商業入局母嬰賽道，以聯營的商業模式，與本土知名母嬰健康管理機構攜手打造北滘悅然店，計劃於2022年8月開業經營。
未來，在產品力回歸的大背景下，美的置業將聚焦城市深耕，不斷升維打造中高端改善型產品的能力，逐漸淘汰低端產品。在物業板塊，將深耕基礎服務，聚焦客戶生活場景，提升服務質量，實現對房開業務的有效賦能。
中駿集團
8月30日，中駿集團控股有限公司（以下簡稱“中駿集團”）發布中期業績公告。2022上半年，中駿集團錄得收益153.85億元，較去年減少24.5%；期內溢利15.43億元，同比減少43.1%；母公司擁有人應占溢利12.74億元，同比減少46.4%；毛利為34.18億，毛利率為22.2%。
從業務來看，上半年物業銷售收入142.03億元，佔比92.31%；物業管理費收入5.07億元，佔比3.30%。中駿集團共持有55個投資物業，總建築面積約401萬平方米（應占建築面積約344萬平方米），其中31個投資物業已開始營運。
投資物業分布在北京、上海、廈門、杭州、蘇州等25個城市，業態涵蓋購物中心、長足公寓、辦公樓、商業街及商鋪，其中已開業的世界城購物中心有9個。
中駿集團的商業物業管理包括基本商業物業管理服務、開業前管理服務及其他增值服務。截至報告期末，中駿集團在管商業物業項目分別為16個，總在管面積分別約2240萬平方米及160萬平方米。
展望未來，“一體兩翼”依然是中駿集團的戰略核心。其中，“兩翼”方面，購物中心將重視“高質量規模化”戰略，區域聚焦，通過“中駿世界城”品牌為租戶及消費者提供專業高質的商業管理及運營服務。
※ 註：企業信息源自企業方、公開信息及第三方渠道信息
中購聯銥星雲商新媒體中心出品 | 作者 湯艷
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