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1、行業規模持續擴張，市場集中度提升，頭部效應顯著
圖：2018-2021年物業服務百強企業
管理面積、合約面積及市場份額變化情況
數據來源：中指數據CREIS物業版（點擊試用）
物業管理行業近幾年迎來高速擴張發展階段。2021年，百強企業管理面積均值達5693萬平方米，同比增長16.69%，高出同期全國商品房竣工面積增速(11.18%)5.51個百分點。合約面積增至7684萬平，高出管理面積近2000萬平方米，奠定了未來增長基礎。市場份額提升至52.31%，較上年增長2.6個百分點。
左圖：2019-2021年TOP10管理面積及市場份額
右圖：2019-2021年TOP10及百強企業增速對比
數據來源：中指數據CREIS物業版（點擊試用）
2021年TOP10企業管理面積均值3.55億平方米，是百強企業均值的6.2倍，市場份額提升至12.84%，頭部效應凸顯。從增速方面看，TOP10企業在如此高基數的基礎上仍然實現了34.23%的同比增速，高出百強企業同比增速17.54個百分點。
2、併購市場風格轉變，重質量、重戰略、更謹慎
2022年以來，併購市場仍在持續。截至2022年6月29日，據不完全統計，行業公開披露的併購案例近20宗（不含放棄或終止收購案例），涉及交易金額80億元。而2021年上半年行業內發起併購案40餘起，涉及併購金額超150億元。
表：2022年上半年物業管理行業部分併購案例（不完全統計）
數據來源：中指數據CREIS物業版（點擊試用）
具體來看，呈現以下幾個特徵。第一，併購更謹慎，注重標的質量，也關注戰略協同和盈利性。併購是快速擴大規模，切入新的業態和多元業務的重要手段，這是業內共識，但併購也有缺點，比如成本高、投後整合難等問題。在經歷上一年的行業併購整合後，很多公司還在考慮如何整合已有的業務，對新的併購標的選擇變得更嚴格，不僅要考慮規模的擴張、還要綜合考慮標的價格、與業務的協同性、與布局的互補性、投後管理和長期盈利能力等多個方面，因此併購節奏趨緩。第二，國企扛起了併購市場大旗，活躍度提升。2021年上半年併購市場熱度高漲，但只有2宗國企背景的參與案例，總交易對價不足2億元。截至2022年6月29日，共監測到近20宗併購案，其中有5宗併購主體為國資背景物業公司，披露的交易金額約43.14億元，佔總交易金額一半以上，且除了京城佳業的併購外，其他案例也是2022上半年交易金額較大的4宗收購案。其實，自2021年下半年地產出現流動性危機之後，國企背景物業公司逐步開始在併購市場活躍起來。2021年11-12月，金融街物業、華潤萬象生活、招商積余共發起6總併購，雖然交易金額不大，但已經拉開了國企併購的帷幕。第三，大額併購減少，超20億元的僅兩宗。2021年大宗交易頻發，而今年除了併購數量明顯減少，大額併購也寥寥無幾，超過20億的併購案僅發生兩宗，併購發起方分別是碧桂園服務和華潤萬象生活。可能的原因是受地產流動性危機影響，物業公司尤其是民企在大額併購方面存在流動性壓力。據2021年各上市公司年報披露，現金及現金等價物最高的上市公司分別是華潤萬象生活和碧桂園服務，可見現金流對併購還是有一定影響的。
3、關聯方仍是規模的重要支持，但長期輸血能力趨弱
儘管房地產市場出現流動性危機，行業發展遭遇重創，但目前來看，地產關聯方的項目供給仍是物業公司在管面積構成的重要基石。
一方面，很多物業服務企業的管理面積中來自於兄弟開發企業的比例仍超一半，佔據重要基礎性地位。截至2021年12月31日，融創服務、華潤萬象生活、佳源服務、遠洋服務等企業的在管面積中來自關聯開發企業的佔比仍保持在50%以上，但該佔比有降低的趨勢。
圖：2020-2021年部分百強企業管理面積構成情況
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另一方面，從房地產銷售面積數據看，2021年房地產開發百強企業的銷售面積均值同比增長1.6%，這些銷售面積在未來2-3年內仍然可以支撐關聯物業公司規模的穩步增長。2021年，融創中國、中海地產銷售面積逾2000萬平方米，並連續多年破千萬平方米，為融創服務、中海物業管理面積的穩定增長提供有力保障。截至2021年12月31日，保利物業來自保利發展控股集團的合同管理面積約為279.0百萬平方米，同比增長約38.8百萬平方米。
圖：2019-2021年部分開發百強企業銷售面積情況
數據來源：中指數據CREIS物業版（點擊試用）
但長期看，地產關聯方的輸血能力將會減弱。物業公司新增在管面積中，來自第三方的項目佔比有明顯的上升趨勢。在併購和市場拓展的推動下，時代鄰里、世茂服務、旭輝永升服務、碧桂園服務等公司的獨立性顯著提升，2021年新增管理面積中來自第三方的項目在管面積佔比均超過80%，而關聯地產公司的項目供給僅占很小比例。
圖：2021年部分物業上市公司新增在管面積構成情況
數據來源：中指數據CREIS物業版（點擊試用）
4、獨立市場擴張將成為核心競爭力，中指物業數據庫助力精準外拓
併購雖然能高效擴規模但成本高、整合難度大，而地產關聯方的輸血作用必然是不可持續的，也不能過度依賴的，因此獨立市場擴張是物業公司長期發展的核心競爭優勢。目前，多數物業公司都成立了專門的市場拓展團隊，關注市場招投標信息，提前溝通、介入，中標第三方項目，獨立市場化拓展成效顯著。金科服務2021年全年約新增外拓管理面積31.4百萬平方米，成功入駐湖南師範大學、中南大學等10餘所重點學校開展後勤服務，並獲得四川、重慶、江西等多個城市項目，實現了管理業態拓展的全新突破。
圖：2021年部分上市公司新增外拓管理面積情況（不含併購）
數據來源：中指數據CREIS物業版（點擊試用）
物業企業在市場拓展過程中通常會面臨以下問題：一是市場公開信息繁多，無法及時有效的整理需求信息；二是除第三方招投標外，如何掌握其他商機獲取渠道；三是如何對競爭企業動態進行跟蹤和對比分析，在市場布局上搶佔先機？針對以上問題，中指研究院專門打造中指數據CREIS·物業版，助力企業精準投拓，賦能企業科學決策。
圖：中指數據CREIS·物業版產品功能
- 新增項目：全面收錄土地招拍掛項目、協議劃撥項目，涵蓋“住宅+非住宅”多種物業類型。提供多維度新增土地項目信息，包括開發企業（有無物業公司）、土地性質、項目位置、規劃建築面積等。
- 合約到期項目：全面監測服務合約將到期的物業管理項目，提示合約到期時間。涵蓋全國主要城市超40萬+的存量項目，實現交房時間、物業企業、建築面積、物業費、物業類型多維度篩選。
- 招標項目：提供全國範圍內物業服務企業招標信息，涉及項目類型、預算金額、投標截止時間及聯繫方式等重要數據。收錄物業招標項目歷史中標數據，幫助企業提前介入擬招標項目。
