開欄的話
習近平總書記多次強調，「一個案例勝過一打文件」。為把習近平法治思想落實到審判工作全過程各方面，發揮案例指導及時靈活、針對性強、易於把握的獨特優勢，為法官辦案提供權威參考、規範指引，同時更好滿足社會各界和人民群眾多元化司法需求，最高人民法院決定建設人民法院案例庫。人民法院案例庫收錄最高人民法院發布的指導性案例和經最高人民法院審核入庫的參考案例，旨在最大限度發揮權威案例促進法律正確統一適用、優化司法公開、提升法官司法能力等效能，更好服務司法審判、公眾學法、學者科研、律師辦案。這是推動中國特色案例制度不斷健全完善的重要舉措，是最高人民法院推出的新的「公共法律服務產品」。2024年2月27日，人民法院案例庫正式上線並向社會開放，受到社會廣泛關注，輿論反響積極熱烈，「找案例、用案例，就上人民法院案例庫」的局面正在逐步形成。為進一步方便各級人民法院和社會公眾更加全面準確把握入庫案例，人民法院報特開設「入庫案例選介」專欄，選取部分入庫參考案例及法官解讀，陸續予以刊載。敬請關注。
阮某海、葉某玲訴葉某仙、葉某華相鄰通行糾紛案
——樓梯通道所有權人在特定情況下應當給予相鄰一方通行便利
入庫編號 2024-07-2-053-001
關鍵詞 民事 相鄰關係 通行權 所有權 樓梯通道
基本案情
原告阮某海、葉某玲訴稱：阮某海、葉某玲系湖北省咸寧市通山縣某小區3幢多套室負一樓至一樓的樓梯通道的所有權人，對該樓梯間具有專屬所有權，並非與葉某仙、葉某華共同使用樓梯間。根據葉某仙、葉某華所處商鋪規劃設計圖，該商鋪還有兩處通道，爭議樓梯通道非唯一通道。故訴至法院請求判令：1.確認阮某海、葉某玲對案涉樓梯通道具有專屬所有權，葉某仙、葉某華不享有通行權；2.訴訟費由葉某仙、葉某華承擔。
被告葉某仙、葉某華辯稱：1.葉某仙、葉某華與某置業公司簽訂的《商品房屋買賣合同》明確該樓梯通道為公共通道，且葉某仙、葉某華於2014年7月購買該商用房至今，一直從該樓梯通道出入，從未出現爭議。2.樓梯通道應認定為歷史形成的通道，且為唯一通道，故葉某仙、葉某華享有該樓道通行權。
法院經審理查明：通山縣某小區第二幢房屋與第三幢房屋緊鄰。第二幢房屋的負一樓為商鋪，第二幢房屋從負一樓至一樓有一樓梯間，上至一樓右邊進入相鄰的第三幢房屋室內，左邊進入第二幢房屋。2014年7月，葉某仙購買第二幢一樓商用房101、102、103室，葉某華購買104、105、106室。購買後使用過程中，葉某仙、葉某華從上述負一樓至一樓的樓梯間出入至今，且為唯一出入通道。2020年3月22日，阮某海從案外人陳某處購得相鄰的第三幢一樓101、102、103、104、105室，並辦理了不動產權屬登記，權利人為阮某海、葉某玲共有，房屋所有權證載明的建築面積為308.06㎡，其中室內面積為220.24㎡（含有案涉樓梯間面積6.84㎡）、共有分攤面積87.82㎡。購買房屋前後，阮某海、葉某玲及葉某仙、葉某華均從該同一樓梯間出入，後阮某海、葉某玲以案涉樓梯間為其一方所有，葉某仙、葉某華不應佔用其所有的樓梯通行為由訴至法院。
湖北省通山縣人民法院於2020年12月17日作出（2020）鄂1224民初1829號民事判決：駁回阮某海、葉某玲的訴訟請求。宣判後，阮某海、葉某玲不服，提起上訴。湖北省咸寧市中級人民法院於2021年6月30日作出（2021）鄂12民終679號民事判決：駁回上訴，維持原判。
裁判理由
法院生效裁判認為：本案爭議焦點是葉某仙、葉某華對訴爭樓梯間是否享有通行權。相鄰關係中的通行權是基於相鄰關係而產生，雙方應當相互給予通行便利，即使相鄰關係一方具有所有權，也不能以此為由排除他人通行的權利。本案中，主要考量因素包括案涉通道是否屬於歷史通道、習慣通道、唯一通道以及通行的便利性等。葉某仙、葉某華在阮某海、葉某玲購買該商鋪之前就一直利用該通道上到一樓其所在門店；從通行便利性及整幢建築的結構來看，該通道系葉某仙、葉某華上到門店所在樓層的唯一正常通道，也是唯一便利通道；從相鄰關係人對阮某海、葉某玲的影響來看，案涉樓梯原本在設計時就是一個通道，雙方當事人均是通過該通道上樓，葉某仙、葉某華使用該通道並不會影響到阮某海、葉某玲對該通道的使用，這一點亦符合為相鄰關係人提供便利的相鄰關係處理原則。民法典第二百八十八條規定：「不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關係。」第二百九十一條規定：「不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。」本案適用的是原物權法第八十四條、第八十七條，所涉條文內容相同。面對目前的現狀，阮某海、葉某玲應當讓渡其部分樓梯間的不動產權利，以方便相鄰人的通行。這是目前最節約、最簡單有效的解決方式，也符合民法典處理相鄰關係的基本精神。對於阮某海、葉某玲以其對該通道享有所有權來排除葉某仙、葉某華的通行權的請求，一、二審法院依法不予支持。
裁判要旨
1.對於基於房屋設計、施工、規劃或者登記等原因而引發的房屋樓梯間所有權與相鄰通行權衝突，因房屋樓梯間的利用與土地利用有相似之處，可以適用民法典第二百九十一條「不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利」中處理相鄰關係的基本原則和規則。
2.相鄰關係中的通行權是基於客觀現實需要在不動產權利人的權利使用上設置一定的負擔，限制不動產權利人的權利行使，而給予相鄰一方通行便利。當所有權與通行權發生衝突時，在特定情形下，應當依法優先保障相鄰權利人的通行權。
關聯索引
《中華人民共和國民法典》第288條、第291條（本案適用的是2007年10月1日起施行的《中華人民共和國物權法》第84條、第87條）
一審：湖北省通山縣人民法院（2020）鄂1224民初1829號民事判決（2020年12月17日）
二審：湖北省咸寧市中級人民法院（2021）鄂12民終679號民事判決（2021年6月30日）
房屋樓梯所有權與相鄰通行權衝突的解決路徑
——《阮某海、葉某玲訴葉某仙、葉某華相鄰通行糾紛案（入庫編號：2024-07-2-053-001）》解讀
王洪斌
日常生活中發生的相鄰關係糾紛複雜繁多、情形多樣，相鄰通行糾紛是其中比較常見的一種。對於基於房屋設計、施工、規劃或者登記等原因而引發的房屋樓梯間所有權與相鄰通行權衝突，何種權利優先，衝突各方往往各執一詞。如何依法妥善解決此類糾紛，是實踐中面臨的一道難題。對此，人民法院案例庫入庫參考案例《阮某海、葉某玲訴葉某仙、葉某華相鄰通行糾紛案（入庫編號：2024-07-2-053-001）》給出了可供借鑒的處理方式，提供了明確規則指引。現就有關問題解讀如下：
一、相鄰人對房屋樓梯的利用，與民法典相鄰權利人因通行必須利用不動產權利人的土地具有高度相似性
民法典第二百九十一條規定：「不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。」該條規定了鄰地通行權（又稱「必要通行權」或「相鄰通行權」），即由於地理條件的限制，一方必須利用相鄰一方所有或使用的土地，取得通行等權利。其中，所謂「必須」是指一方權利的行使以利用相鄰一方的土地為條件，否則無法行使其民事權利，影響其正常生產、生活；所謂「土地」是指開發、利用的土地和未開發利用的土地，包括城鎮用地、農田、農村宅基地、林地、草地、山嶺及其他土地；所謂「提供必要的便利」是指不動產權利人要容忍相鄰權利人的「借道」通行，並提供便利。鄰地通行權一般是長期的，且是無償的。需要注意的是，民法典第二百九十一條規定的相鄰通行權是相鄰權利人利用不動產權利人的「土地」予以通行，是對他人「土地」權利的利用。
本案例中，相鄰人對房屋樓梯的利用因涉及房屋所有權人的所有權，不是單純利用土地，能否運用民法相鄰通行權的理論解決該難題，回答是肯定的。第一，從法律關係的主體和內容看，民法典第二百九十一條規定的相鄰通行關係涉及不動產權利人與相鄰通行人之間的權利義務，即一方須為另一方提供通行便利，另一方借道通行以「必要」為前提。其核心要義是解決相鄰通行問題。相鄰人對房屋樓梯的利用存在相似的權利義務主體，也包含相似的權利義務內容，亦是要解決相鄰人的通行問題。兩者具有高度相似性。第二，作為不動產的房屋樓梯，其顯著特徵就是為通行而建設，而不是居住或其他用途。雖然利用他人房屋樓梯涉及房屋所有權，但由於樓梯本身所具有的通行目的，使其與民法典第二百九十一條規定的「利用他人土地」中的「土地」具有相似的功能屬性。而且，相較於樓梯在法律上的所有權屬性，樓梯用於通行目的的物理屬性在處理通行問題上更有實際意義。第三，從解決房屋與土地關係的「地隨房走」這一基本原則看，利用房屋樓梯當然包含了利用其所涉土地。由此，利用樓梯的法律內涵可表述為利用「樓梯所有權+樓梯所涉土地」，故利用樓梯通行可以解釋為利用「土地」通行。第四，從利用他人不動產權利的必要性看，民法典第二百九十一條規定利用他人不動產權利以「必須」為條件，而在相鄰人對房屋樓梯的利用中，同樣滿足「必須」這一條件，因為如不利用他人不動產權利則無法上樓，嚴重影響其生產、生活，二者在適用條件上亦具有一致性。第五，從民法典第二百八十八條規定的處理相鄰關係的原則看，「不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關係」。而相鄰人對房屋樓梯的利用，正是要解決相鄰關係中方便生產和生活的問題，故運用民法典關於土地相鄰通行原則來解決相似矛盾衝突，在適用場域和目標上亦高度契合。綜上，解決房屋所有權與相鄰權衝突，可以適用民法典關於土地相鄰通行關係的相關規定。
基於此，本案例的裁判要旨之一明確：「對於基於房屋設計、施工、規劃或者登記等原因而引發的房屋樓梯間所有權與相鄰通行權衝突，因房屋樓梯間的利用與土地利用有相似之處，可以適用民法典第二百九十一條『不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利』中處理相鄰關係的基本原則和規則。」
二、在某些特殊情況下所有權與通行權產生衝突時首先保障通行權具有理論依據和客觀基礎，也是價值權衡的結果
所有權與通行權產生衝突時首先保障通行權具有理論依據及立法依據。一方面，相鄰權屬於物權範疇，是所有權的延伸，這是理論上較通行的觀點。在立法上，民法典以及原物權法均將「相鄰關係」歸入「所有權」編加以規定，也從側面表明立法對於相鄰權性質的態度。作為相鄰權重要內容的相鄰通行權亦當然具有這一屬性。由於所有權與相鄰通行權在權利性質上的相似或對等（均屬物權範疇），為兩者衝突時選擇解決方式奠定了理論基礎。另一方面，從目前立法對相鄰通行權的具體規定看，也體現了通行權優先保障的立法意圖。相鄰通行權是基於客觀現實需要在不動產權利人的權利使用上設置一定的負擔，限制不動產權利人的權利行使，而給予相鄰一方通行便利。從限制不動產權利以保障通行權這一特徵看，通行權對於相鄰不動產權利而言具有優先性。
本案例除上述理論及立法依據支撐之外，還有其特有的客觀基礎及價值考量。首先，本案例中所有權人對樓梯的權利雖涉及房屋所有權，但樓梯的權利行使無論對所有權人還是相鄰人都只是通行。在這種情況下讓渡所有權實質是讓渡所有權人的獨佔通行權而惠利他人通行，不會損害所有權人在居住權範圍內的利益。這是借鑒現有法律規定以保障通行權優先的客觀基礎。其次，從法律經濟學角度來判斷，如果以所有權人對樓梯具有所有權為由剝奪相鄰人的通行權，受損失的不僅是通行權本身，而且直接影響到相鄰人物權的行使，將給相鄰權利人造成巨大損失。在房屋樓梯所有權與通行權產生衝突時依法優先保障通行權，既無損於所有權人的居住權，也不會對所有權人自身的通行產生損害，是最簡單、最經濟、最合理的解決方式。因此，優先保障通行權亦是價值權衡的結果。
基於此，本案例的裁判要旨之二明確：「相鄰關係中的通行權是基於客觀現實需要在不動產權利人的權利使用上設置一定的負擔，限制不動產權利人的權利行使，而給予相鄰一方通行便利。當所有權與通行權發生衝突時，在特定情形下，應當依法優先保障相鄰權利人的通行權。」
三、本案例的參考價值及適用邊界
本案例的價值在於明確當城市房屋在某些特殊情況下其樓梯所有權與相鄰通行權產生衝突時，應當以優先保障通行權作為解決路徑。這可以說是對民法典第二百八十八條規定的具體化，也是對第二百九十一條規定的擴大解釋，妥當解決了爭議難題，化解了雙方矛盾，並且弘揚了睦鄰和諧、友善互助的社會主義核心價值觀。
司法適用中，參考本案例還應當注意以下幾點：一是房屋建築僅有一個樓梯，且是上下通行的唯一通道，如果有其他通道，則無權要求所有權人為便利通行讓渡權利；二是樓梯唯一通道是歷史形成，而非後來人為形成（如封堵了已有的通道），對現狀的形成，相鄰通道利用人無過錯；三是進行價值權衡，保障通行權更有利於化解糾紛，是最經濟、最合理的方式；四是防止隨意放寬本案例適用的條件，以免對不動產權利人的所有權造成侵害。
（作者單位：湖北省咸寧市中級人民法院）
來源：人民法院報·8版
