「雙輪驅動」模式進入收穫期，新城控股上半年凈賺13億，毛利率逆勢增長

本文來源：時代周報 作者：沈卓玄

（圖片來源：圖蟲創意）

房地產行業持續調整，市場的天平在向穩健房企傾斜。

近日，新城控股公布2024年半年度報告。上半年，新城控股實現營業收入339.04億元，歸屬於上市公司股東的凈利潤13.18億元，歸屬於上市公司股東的扣非凈利潤13.18億元，毛利率為21.6%，同比增長2.57個百分點。

新城控股既是少數實現盈利的房企之一，也是少數實現毛利率同比增長的房企之一。與此同時，新城控股還根據市場變化和自身優勢，通過制定合理的經營戰略和營銷策略，加強風險管理和資金控制，緊抓銷售和資金回籠，實現了銷售業績的穩定。

上半年，新城控股完成合同銷售金額235.54億元， 對應的合同銷售面積326.22萬平方米。根據中國指數研究院，新城控股分別在全國房地產企業中分別排名第20位和第9位。

在面對外部環境變化時，新城控股充分展現了一家堅持長期主義房企的韌性，這是市場用腳投票的結果，也是新城控股在穩定內核的指引下，對公司用心經營的回報。

「雙輪驅動」模式進入收穫期

新城控股不是一家典型的傳統房企，從業務類型來看，新城控股的主營業務為房地產開發與銷售，包括住宅地產開發業務和商業地產開發業務，就商業地產開發業務而言，主要從事商業綜合體的開發及購物中心的運營管理，產品以出售為主，輔以自持運營及開發租賃。

多年來，新城控股持續挖掘地產開發與商業管理「雙輪驅動」的戰略模式內涵。隨著商業地產進入存量時代，新城控股持續推進深度運營。近些年，商管業務對新城控股業績的貢獻度不斷提升。如今，商管業務已經成為支撐新城控股在行業低迷中對沖外部風險的牢固基底。

上半年，新城控股實現實現營業收入339.04億元。其中，商業運營總收入（即含稅租金收入）為62.12億元，同比增長約19.44%，已完成全年目標的一半；不含稅物業出租及管理收入則為58.04億元，佔整體營業收入的17%。

截至報告期末，新城控股實現 137個大中城市、201個綜合體項目的布局，吾悅廣場開業面積達到1527.98萬平方米，出租率達97.24%。

值得一提的是，「吾悅」是新城控股旗下的商業綜合體項目品牌。自 2012 年開出第一家購物中心武進吾悅廣場之後，吾悅經過 12 年的發展，規模已位於行業第二，而商場開業數量更是位居我國境內外上市公司首位。

受益於商業管理強勁的發展勢頭，在房企毛利率普遍持續下行的背景下，新城控股實現了毛利率的穩步增長。

上半年，新城控股實現物業出租及管理業務毛利41.91億元，占公司總毛利由去年同期的43%提升至57%；物業出租及管理毛利率達72%。整體上，新城控股上半年毛利率為21.6%，同比增長2.57個百分點。

對比純住宅開發的房企，商業地產業務板塊持續為新城控股創造了穩定的現金流，助力公司穿越周期。2021年以來，新城控股商業持續性經營收入大幅超過當期利息支出，2024年上半年該比例進一步增長至2.71倍。

現金流保持合理充裕

當行業進入新常態，新城控股明顯感受到夯實各項能力、與時俱進創新產品與業務的重要性。

尤其房地產進入深度調整的近些年，新城控股繼續保持戰略定力，堅定踐行地產開發與商業管理「雙輪驅動」的戰略模式，一方面沉下心來持續提升品質、優化服務，做到產品品質與服務品質同步提升，另一方面也不斷優化商業的全周期能力，做好應對新格局的能力儲備。

而之所以在外部環境多變之時仍能安心修鍊「內功」，可以說得益於新城控股對風險的敏感和對時機的把握以及經營策略的靈活。結合市場變化和自身優勢，新城控股通過制定合理的經營戰略和營銷策略，加強了風險管理和資金控制，促進銷售和資金回籠，實現了公司經營狀態的穩健向好。

上半年，新城控股實現合同銷售金額235.54億元， 實現合同銷售面積326.22萬平方米，根據中國指數研究院發布的《2024 年上半年中國房地產企業銷售業績排行榜》，上半年，新城控股的合同銷售金在全國房企中排名第20位，合同銷售面積在全國房企中排名第9位。

報告期內，新城控股實現247億元的全口徑資金回籠，全口徑資金回籠率為 105%（註：按全口徑回籠/全口徑簽約計算），回款上的穩健表現，為新城控股的現金流安全提供了穩定保障。

現金流安全的重要前提，是公司具有健康的財務基本面。截至2024年6月末，新城控股期末融資餘額為558億元，相比年初壓降13億元，債務結構進一步優化；公司合聯營權益有息負債降至39.52億元，相比年初再次下降12.56億元。

在健康的財務狀況和有保障的經營業績的支撐下，新城控股的融資渠道繼續擴寬，進一步保障了現金流的安全。

今年5月，新城控股成功發行「新城控股2024年度第一期中期票據」，發行規模13.6億元，總認購倍數超2.7倍，3年期票面利率3.2%，5年期票面利率3.4%，保持較低的融資成本；中債信用增進投資股份有限公司為該筆中票提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保，這也是繼成功發行四筆中債增全額擔保中票後，新城控股在報告期內再次得到民企債券融資支持工具政策的支持。

新城控股的現金流整體保持合理充裕。截至報告期末，新城控股在手現金餘額157.82億元，公司經營性現金流凈額為20.88億元，經營性現金流凈額連續6年為正；凈負債率為47.00%，繼續保持較低水平。

授信額度的充足，為現金流的安全帶來更大的保障。截至報告，新城控股獲得各大銀行給予的集團授信總額度合計1059億元，其中，新城控股及子公司已使用授信275億元，公司可以在上述授信總額度內開展融資，以支持業務的發展。

房地產的調整期，堅守「長期主義」的房企正在收穫市場的回饋。